SBI ரியல் எஸ்டேட் கடன் வழங்குவதை அதிகரிக்கிறதா? தலைவர் சி.எஸ். செட்டி பெரிய கட்டுமான நிதி சீர்திருத்தம் பற்றி hinted - டெவலப்பர்களுக்கு இதன் அர்த்தம் என்ன!

ஸ்டேட் பேங்க் ஆஃப் இந்தியாவின் (SBI) தலைவர் சி.எஸ். செட்டி, நாட்டின் மிகப்பெரிய கடன் வழங்கும் நிறுவனம், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கான கட்டுமான நிதி (construction finance) தொடர்பான தனது கொள்கையை மறுபரிசீலனை செய்து வருவதாகக் குறிப்பிட்டுள்ளார். அதிகப்படியான கடன் (overleveraging) காரணமாக கடந்த காலங்களில் பல தோல்விகளைக் கண்ட ஒரு துறையில், வங்கி தனது இடர் மேலாண்மை நடைமுறைகளை (risk management practices) சமநிலைப்படுத்த முயற்சிக்கும் இந்த நேரத்தில் இந்த மறுஆய்வு நடைபெறுகிறது.

முக்கிய பிரச்சினை

தற்போது, ஸ்டேட் பேங்க் ஆஃப் இந்தியாவின் குடியிருப்பு வீட்டுத் திட்டங்களுக்கான கட்டுமான நிதியில் மிகக் குறைந்த பங்களிப்பே உள்ளது. இது வணிக ரியல் எஸ்டேட் (commercial real estate) பிரிவில், குறிப்பாக அலுவலக இடங்கள், படிப்படியாக தனது இருப்பை அதிகரித்து வரும் நிலையில், குடியிருப்பு மேம்பாட்டிற்கு அதிக எச்சரிக்கையுடன் செயல்படுவதில் கவனம் செலுத்துகிறது. முன்னர் குடியிருப்பு சந்தையில் தீவிரமாக இருந்த பல நிறுவனங்கள், குறிப்பிடத்தக்க நிதிச் சிக்கல்களை எதிர்கொண்டன என்பதை தலைவர் செட்டி ஒப்புக்கொண்டார்.

நிதி தாக்கங்கள் மற்றும் கடன் அளவுகோல்கள்

எதிர்கால கட்டுமான நிதி கடன், வெளிப்படைத்தன்மை (transparency), திறமையான திட்ட மேலாண்மை (effective project management) மற்றும் வலுவான இடர் குறைப்பு (robust risk mitigation) ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது என்று செட்டி வலியுறுத்தினார். SBI போன்ற கடன் வழங்குநர்களுக்கு டெவலப்பர்களிடமிருந்து பொறுப்புக்கூறலுக்கான (accountability) உத்தரவாதம் தேவை என்று அவர் கூறினார். இந்த கட்டமைக்கப்பட்ட அணுகுமுறை (structured approach), இந்த அளவுகோல்களைப் பூர்த்தி செய்யும் டெவலப்பர்களுக்கு அதிக மலிவான நிதிச் செலவுகளை (affordable financing costs) கொண்டு வரக்கூடும் என்று அவர் பரிந்துரைத்தார். வணிக ரியல் எஸ்டேட்டைப் பொறுத்தவரை, வரவிருக்கும் அலுவலக இடங்களுக்கான கட்டுமான நிதியைப் பெறுவதற்கு, டெவலப்பர்கள் குறைந்தபட்சம் 40-50% வாடகைதாரர்களிடமிருந்து உறுதிமொழியை (tenant commitments) நிரூபிப்பது ஒரு முக்கிய முன்நிபந்தனையாக இருக்கும். முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களில் தெளிவான ஆக்கிரமிப்பு வழித்தடம் (occupancy pipeline) இருப்பதை உறுதி செய்வதே இந்த நடவடிக்கையின் நோக்கமாகும், இதனால் கட்டிடங்கள் நிறைவடைந்ததும் காலியாக இருக்கும் சூழ்நிலைகளைத் தவிர்க்கலாம்.

வட்டி விகித இணைப்புகள்

கட்டுமான நிதிக்கான வட்டி விகிதக் குறைப்பு சாத்தியக்கூறுகள் குறித்துக் கேட்டபோது, SBI இன் தலைவர் இது போன்ற விகிதங்கள் பொதுவாக Marginal Cost of Funds based Lending Rate (MCLR) உடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளன என்பதை விளக்கினார். MCLR இல் ஏற்படும் மாற்றங்கள், அவர் குறிப்பிட்டபடி, வைப்புத்தொகை விகிதங்களில் (term deposit rates) ஏற்படும் மாற்றங்களுடன் ஒத்திசைக்கப்படுகின்றன. இந்த மாதத்தின் தொடக்கத்தில், SBI தனது MCLR மற்றும் சில காலங்களுக்கான (tenors) நிலையான வைப்புத்தொகை விகிதங்களைச் சரிசெய்தது, இது வங்கியின் நிதிச் செலவுகள் மற்றும் பணவியல் கொள்கையில் (monetary policy) ஏற்பட்ட பரந்த மாற்றங்களைப் பிரதிபலிக்கிறது.

NBFCகளுக்கான ஆலோசனை

மேலும், சி.எஸ். செட்டி, வீட்டு நிதித் துறையில் செயல்படும் வங்கி அல்லாத நிதி நிறுவனங்களுக்கு (NBFCs) தங்களது செயல்பாட்டுச் செலவுகளைக் (operational costs) குறைப்பதில் கவனம் செலுத்துமாறு அறிவுறுத்தினார். குறைந்த செயல்பாட்டுச் செலவுகள், அவரது நம்பிக்கையின்படி, NBFCகள் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு அதிக போட்டித்திறன் வாய்ந்த மற்றும் மலிவான விலையில் கடன்களை வழங்க உதவும்.

தாக்கம்

SBI இன் இந்த மூலோபாய மறுஆய்வு, ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமான நிதித் துறையில் மிகவும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கடன் சூழலை (disciplined lending environment) கொண்டு வரக்கூடும். டெவலப்பர்கள் நிதியைப் பெறுவதற்கு மிகவும் வெளிப்படையான மற்றும் இடர்-எதிர் (risk-averse) உத்திகளை (strategies) கடைப்பிடிக்க வேண்டியிருக்கும். இது புதிய குடியிருப்புத் திட்ட வெளியீடுகளின் வேகம் மற்றும் அளவை பாதிக்கக்கூடும், அதே நேரத்தில் வணிக இடங்களுக்கான அதிக முன்-வாடகைக்கு (pre-leasing) ஊக்குவிக்கும். மறைமுகமாக, இது வீட்டு மலிவுத்திறன் (housing affordability) மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஒட்டுமொத்த ஆரோக்கியத்தைப் பாதிக்கக்கூடும்.