ਉੱਤਰ ਪ੍ਰਦੇਸ਼ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (UP-RERA) ਨੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਨਵਾਂ ਹੁਕਮ ਜਾਰੀ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਹੁਣ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਤੋਂ ਮਿਲਣ ਵਾਲਾ ਇੰਟਰਸਟ ਫ੍ਰੀ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਸਕਿਉਰਿਟੀ (IFMS) ਫੰਡ ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਬੈਂਕ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣਾ ਹੋਵੇਗਾ। ਇਸ ਨਾਲ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਦਾ ਪੈਸਾ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਆਮ ਬਿਜ਼ਨੈੱਸ ਕੈਸ਼ ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਮਿਲੇਗਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਵਧੇਗੀ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਜਮ੍ਹਾਂ-ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਯਕੀਨੀ ਬਣੇਗੀ।
ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਲਈ ਵੱਡਾ ਕਦਮ
UP-RERA ਨੇ ਆਪਣੀ ਨਵੀਂ ਨੀਤੀ ਤਹਿਤ ਬਿਲਡਰਾਂ ਲਈ ਇੰਟਰਸਟ ਫ੍ਰੀ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਸਕਿਉਰਿਟੀ (IFMS) ਫੰਡਾਂ ਦੇ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਲਿਆਂਦਾ ਹੈ। ਹੁਣ ਤੋਂ, ਸਾਰੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਫੰਡ ਵੱਖਰੇ ਤੇ ਸਮਰਪਿਤ ਬੈਂਕ ਖਾਤਿਆਂ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣੇ ਪੈਣਗੇ। ਇਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਉਦੇਸ਼ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ ਕਿ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਲਈ ਇਕੱਠੇ ਕੀਤੇ ਗਏ ਪੈਸੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਆਪਣੇ ਆਮ ਕੰਮਕਾਜ ਜਾਂ ਕੰਮਪਨੀ ਦੇ ਹੋਰ ਖਰਚਿਆਂ ਲਈ ਵਰਤੋਂ ਨਾ ਕੀਤੇ ਜਾਣ।
IFMS ਇੱਕ ਰਿਫੰਡੇਬਲ ਡਿਪਾਜ਼ਿਟ ਹੈ ਜੋ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਸੌਂਪ (Possession) ਵੇਲੇ ਜਾਂ ਸੇਲ ਡੀਡ 'ਤੇ ਦਸਤਖਤ ਕਰਦੇ ਸਮੇਂ ਅਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਫੰਡ ਦਾ ਮੁੱਖ ਮਕਸਦ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀਆਂ ਆਮ ਸਹੂਲਤਾਂ ਅਤੇ ਖੇਤਰਾਂ ਦੀ ਦੇਖਭਾਲ ਕਰਨਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਇਹ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਰੈਜ਼ੀਡੈਂਟਸ ਵੈਲਫੇਅਰ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ (RWA) ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਸੌਂਪੀ ਜਾਂਦੀ। ਵੱਖਰਾ ਖਾਤਾ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਪੈਸੇ ਕਿਸੇ ਹੋਰ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਲੋੜ ਜਾਂ ਉਸਾਰੀ ਖਰਚਿਆਂ ਲਈ ਨਾ ਵਰਤੇ ਜਾਣ, ਜੋ ਕਿ ਪਹਿਲਾਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਲੋਕਾਂ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿਚਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਬਣਦਾ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਅਤੇ ਫੰਡ ਪ੍ਰਬੰਧਨ
ਇਹਨਾਂ ਫੰਡਾਂ ਦੇ ਮੁੱਲ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਣ ਲਈ, UP-RERA ਨੇ ਇਹ ਵੀ ਜ਼ਰੂਰੀ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ IFMS ਕੋਰਪਸ ਨੂੰ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਵਿਆਜ ਦੇਣ ਵਾਲੇ ਫਿਕਸਡ ਡਿਪਾਜ਼ਿਟ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ। ਪੈਸੇ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਵਾਉਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸਭ ਤੋਂ ਵਧੀਆ ਰਿਟਰਨ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਲਈ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਸ਼ਡਿਊਲ ਬੈਂਕਾਂ ਤੋਂ ਹਵਾਲੇ (quotes) ਮੰਗਵਾਉਣੇ ਪੈਣਗੇ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਅਥਾਰਟੀ ਨੇ IFMS ਦਰਾਂ ਲਈ ਸਪੱਸ਼ਟ ਦਿਸ਼ਾ-ਨਿਰਦੇਸ਼ ਵੀ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਹਨ, ਜੋ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਕਿਸਮ ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ ਤੈਅ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, ਸਟੈਂਡਰਡ ਗਰੁੱਪ ਹਾਊਸਿੰਗ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ, ਘੱਟ ਆਮਦਨ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਲਈ ₹20 ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਤੋਂ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋ ਕੇ, ਹਾਈ-ਐਂਡ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਇਹ ਦਰ ₹100 ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਤੱਕ ਜਾਂਦੀ ਹੈ।
ਰੈਜ਼ੀਡੈਂਟ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨਾਂ ਨੂੰ ਤਬਦੀਲੀ
ਜਦੋਂ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਮ ਖੇਤਰਾਂ ਨੂੰ RWA ਨੂੰ ਸੌਂਪਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਨਵੇਂ ਨਿਯਮਾਂ ਤਹਿਤ ਇੱਕ ਸੁਚਾਰੂ ਤਬਦੀਲੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਪੂਰਾ ਲੇਖਾ-ਜੋਖਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨਾ ਹੋਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਫੰਡ ਤੋਂ ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਸਾਰੀਆਂ ਵਸੂਲੀਆਂ, ਖਰਚਿਆਂ ਅਤੇ ਕਟੌਤੀਆਂ ਦਾ ਵਿਸਤ੍ਰਿਤ ਇਤਿਹਾਸ ਸ਼ਾਮਲ ਹੋਵੇਗਾ। ਇਸ ਹੈਂਡਓਵਰ ਦੇ ਨਾਲ ਇੱਕ ਆਡਿਟ ਰਿਪੋਰਟ ਵੀ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ RWA ਨੂੰ ਬੈਂਕ ਖਾਤੇ ਦੇ ਸੰਚਾਲਨ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਪੂਰਾ, ਦਸਤਾਵੇਜ਼ੀ ਕੋਰਪਸ ਮਿਲੇ। ਇੱਕ ਵਾਰ ਜਦੋਂ RWA ਕੰਟਰੋਲ ਸੰਭਾਲ ਲੈਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਵੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਹੋਵੇਗਾ ਕਿ ਉਹ ਇਹਨਾਂ ਫੰਡਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਖਾਤੇ ਵਿੱਚ ਰੱਖੇ ਅਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਵਿੱਤੀ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਬਣਾਈ ਰੱਖਣ ਲਈ ਚਾਰਟਰਡ ਅਕਾਊਂਟੈਂਟ ਦੁਆਰਾ ਸਾਲਾਨਾ ਆਡਿਟ ਕਰਵਾਏ।
ਇਹ ਨਿਯਮ UP-RERA ਜਨਰਲ ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨਜ਼ 2019 ਦੇ 12ਵੇਂ ਸੋਧ ਦਾ ਹਿੱਸਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇਹਨਾਂ ਨਵੇਂ ਖਾਤਾ-ਵਿਯੋਜਨ ਲੋੜਾਂ ਦੀ ਕਿੰਨੀ ਜਲਦੀ ਪਾਲਣਾ ਕਰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਕੀ ਇਸ ਨਾਲ ਪੂਰੇ ਉੱਤਰ ਪ੍ਰਦੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਨਵੇਂ ਸੌਂਪੇ ਗਏ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਦਾ ਕੰਮ ਵਧੇਰੇ ਸਥਿਰ ਹੋਵੇਗਾ।