Whalesbook
ਟੀਅਰ-II ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਆਈ ਵੱਡੀ ਵੰਡ
2025 ਵਿੱਚ ਭਾਰਤ ਦੇ 15 ਮੁੱਖ ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੇਲਜ਼ ਵਾਲੀਅਮ (Housing Sales Volume) ਵਿੱਚ 10% ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦਰਜ ਕੀਤੀ ਗਈ, ਜੋ ਕਿ 1,56,181 ਯੂਨਿਟ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਸ ਵਾਲੀਅਮ ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਸਾਲ ਦੌਰਾਨ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਮੁੱਲ (Sales Value) ₹1.48 ਲੱਖ ਕਰੋੜ 'ਤੇ ਸਥਿਰ ਰਿਹਾ। ਇਹ ਫਰਕ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਵਿਭਾਜਨ (Stratification) ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਘੱਟ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਵੱਧ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਅਤੇ ਟ੍ਰਾਂਜੈਕਸ਼ਨ ਮੁੱਲ ਵਧ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਹ ਰੁਝਾਨ ਹੁਣ ਟੀਅਰ-I ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਰਗਾ ਹੁੰਦਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਪਿਛਲੇ ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ ਯੂਨਿਟ ਵਿਕਰੀ ਘਟਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਹਨ।
ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਸੈਗਮੈਂਟ ਕਿਉਂ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ ਸੁੰਗੜ?
ਇਸ ਵਾਲੀਅਮ ਗਿਰਾਵਟ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਪਲਬਧਤਾ ਵਿੱਚ ਕਮੀ ਹੈ। ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਪਰੰਪਰਾਗਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮੰਗ ਦਾ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ ਇਹਨਾਂ ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਹੁੰਦਾ ਸੀ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਵਧਦੀ ਕੰਸਟਰੱਕਸ਼ਨ ਕੋਸਟ (Construction Cost) ਕਾਰਨ ਇਸ ਸੈਗਮੈਂਟ 'ਤੇ ਭਾਰੀ ਅਸਰ ਪਿਆ ਹੈ। ਪਿਛਲੇ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ, ਕੰਸਟਰੱਕਸ਼ਨ ਕੋਸਟ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ 40% ਦਾ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਲੇਬਰ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ 150% ਤੱਕ ਦਾ ਵਾਧਾ ਅਤੇ ਸਟੀਲ ਤੇ ਸੀਮਿੰਟ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ 30-57% ਦਾ ਵਾਧਾ ਹੈ। ਇਸ ਕਾਰਨ, ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਅਫੋਰਡੇਬਲ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦਾ ਹਿੱਸਾ 2019 ਵਿੱਚ 40% ਹੁੰਦਾ ਸੀ, ਜੋ ਕਿ 2025 ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਛਿਮਾਹੀ ਤੱਕ ਘੱਟ ਕੇ ਸਿਰਫ 12% ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਲਾਗਤ ਦੇ ਦਬਾਅ ਨੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੇਸ਼ਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਵਿਹਾਰਕਤਾ ਘੱਟ ਗਈ ਹੈ।
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਦੀ ਮੰਗ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ
ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ, ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੇ ਮਾਰਕੀਟ ਨੇ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਅਤੇ ਵਾਧਾ ਦਿਖਾਇਆ ਹੈ। 2025 ਵਿੱਚ ਇਸ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਵਿਕਰੀ 9% ਵਧੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਸਦਾ ਕੁੱਲ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਹਿੱਸਾ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਦੇ 23% ਤੋਂ ਵਧ ਕੇ 28% ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਰੁਝਾਨ ਦੇ ਕਈ ਕਾਰਨ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਵੱਧਦੀਆਂ ਪਰਿਵਾਰਕ ਆਮਦਨ (Household Incomes), ਲਗਜ਼ਰੀ ਲਾਈਫਸਟਾਈਲ ਅਤੇ ਵੱਡੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ, ਅਤੇ ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਬਿਹਤਰ ਇਨਫਰਾਸਟਰੱਕਚਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਮਾਹਰਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਹੁਣ ਜੀਵਨ ਦੀ ਗੁਣਵੱਤਾ, ਕਮਿਊਨਿਟੀ ਲਿਵਿੰਗ ਅਤੇ ਵੱਡੇ ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਧਿਆਨ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ, ਭਾਵੇਂ ਇਸਦੇ ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਕੀਮਤ ਹੀ ਕਿਉਂ ਨਾ ਦੇਣੀ ਪਵੇ। ਇਹ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਰੁਝਾਨਾਂ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ INR 20-50 ਮਿਲੀਅਨ ਕੈਟਾਗਿਰੀ ਵਿੱਚ ਵਿਕਰੀ ਵਧੀ ਹੈ, ਅਤੇ INR 10 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੇ ਘਰ ਹੁਣ ਭਾਰਤ ਦੇ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਦੀ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਲਗਭਗ ਅੱਧਾ ਹਿੱਸਾ ਬਣਦੇ ਹਨ।
ਖੇਤਰੀ ਅਸਮਾਨਤਾ ਅਤੇ ਟੀਅਰ-I ਦੀ ਨਕਲ
ਹਾਲਾਂਕਿ ਸਮੁੱਚਾ ਰੁਝਾਨ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਵੱਲ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਖੇਤਰੀ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਭਿੰਨਤਾ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲੀ। ਵਿਸ਼ਾਖਾਪਟਨਮ ਅਤੇ ਭੁਵਨੇਸ਼ਵਰ ਵਰਗੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕ੍ਰਮਵਾਰ 38% ਅਤੇ 25% ਦੀ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖੀ ਗਈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਮੋਹਾਲੀ (+34%) ਅਤੇ ਲਖਨਊ (+6%) ਨੇ ਵਾਧਾ ਦਰਜ ਕੀਤਾ। ਇਹ ਵੀ ਨੋਟ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਅਹਿਮਦਾਬਾਦ ਨੂੰ ਹੁਣ ਇਸਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਪੈਮਾਨੇ ਅਤੇ ਮੰਗ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਟੀਅਰ-I ਸ਼ਹਿਰ ਮੰਨਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਹੁਣ ਟੀਅਰ-I ਮਾਰਕੀਟਾਂ ਨਾਲ ਕਾਫੀ ਮਿਲਦਾ-ਜੁਲਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਯੂਨਿਟ ਵਾਲੀਅਮ ਘਟਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਕਾਰਨ ਵਿਕਰੀ ਮੁੱਲ ਰਿਕਾਰਡ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ ਹੈ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, 2025 ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਛਿਮਾਹੀ ਵਿੱਚ, ਟੀਅਰ-I ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਨੇ ₹3.6 ਲੱਖ ਕਰੋੜ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਦਰਜ ਕੀਤੀ, ਜੋ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਨਾਲੋਂ 9% ਵੱਧ ਹੈ, ਅਤੇ ਔਸਤ ਟਿਕਟ ਸਾਈਜ਼ (Average Ticket Size) ਵਿੱਚ 14% ਦਾ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ।
ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਚੁਣੌਤੀਆਂ (Bear Case)
ਮੌਜੂਦਾ ਮਾਰਕੀਟ ਰੁਝਾਨ ਕਈ ਜੋਖਮ ਪੈਦਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਸਸਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਵਿੱਚ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਅਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਅਫੋਰਡੇਬਿਲਟੀ (Affordability) ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੂੰ ਵਧਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਅਸਰ ਮੱਧ-ਆਮਦਨ ਵਾਲੇ ਹਾਊਸਿੰਗ 'ਤੇ ਵੀ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਵਿਕਰੀ ਵਾਧੇ ਲਈ ਇੱਕ ਛੋਟੇ, ਉੱਚ-ਆਮਦਨ ਵਾਲੇ ਡੈਮੋਗ੍ਰਾਫਿਕ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ, ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਨੂੰ ਆਰਥਿਕ ਮੰਦੀ ਜਾਂ ਡਿਸਕ੍ਰੀਸ਼ਨਰੀ ਖਰਚਿਆਂ (Discretionary Spending) ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਪ੍ਰਤੀ ਵਧੇਰੇ ਸੰਵੇਦਨਸ਼ੀਲ ਬਣਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰ ਵਿਕਸਿਤ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ ਅਤੇ ਵਧੇਰੇ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਆ ਰਹੀ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਓਵਰਸਪਲਾਈ (Oversupply) ਦਾ ਖਤਰਾ ਹੈ ਜੇਕਰ ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਇਸ ਖਾਸ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਰਗ ਦੀ ਮੰਗ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੋ ਜਾਣ। P E Analytics Ltd, ਜੋ PropEquity ਦੀ ਮਾਤਾ ਕੰਪਨੀ ਹੈ, ਲਗਭਗ ₹209 ਕਰੋੜ ਦੀ ਮਾਰਕੀਟ ਕੈਪਿਟਲਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਅਤੇ 16-17x ਦੇ TTM P/E ਰੇਸ਼ੋ ਨਾਲ ਕੰਮ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਪਰ, ਮੁੱਖ ਜੋਖਮ ਡਾਟਾ ਪ੍ਰੋਵਾਈਡਰ ਨਾਲ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਖੁਦ ਮਾਰਕੀਟ ਦੀਆਂ ਗਤੀਸ਼ੀਲਾਂ ਵਿੱਚ ਹੈ: ਇੱਕ ਅਜਿਹੀ ਮਾਰਕੀਟ ਜੋ ਵੱਧਦੀ ਵੰਡਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ ਅਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਕੀਮਤ ਸੁਧਾਰ (Price Correction) ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇਤਿਹਾਸਕ ਕੀਮਤ ਵਾਧਾ, ਜੋ ਕਈ ਵਾਰ ਇੱਕ ਸਾਲ ਵਿੱਚ 65% ਤੋਂ ਵੱਧ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇੱਕ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਾਧਾ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਆਬਾਦੀ ਦੇ ਕਈ ਵਰਗਾਂ ਲਈ ਆਮਦਨ ਦੇ ਟਿਕਾਊ ਵਾਧੇ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਨਿਕਲ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ
2026 ਵੱਲ ਦੇਖਦੇ ਹੋਏ, ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਟੀਅਰ-II ਸ਼ਹਿਰ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਤੋਂ ਸਥਿਰ, ਵਿਆਪਕ-ਆਧਾਰਿਤ ਵਿਕਾਸ (Steady, Broad-based Growth) ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਹਾਊਸਿੰਗ ਫਾਈਨਾਂਸ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ, ਨਿਰੰਤਰ ਅੰਤ-ਉਪਭੋਗਤਾ ਮੰਗ (Sustained End-user Demand), ਅਤੇ ਸਰਕਾਰੀ ਇਨਫਰਾਸਟਰੱਕਚਰ ਵਿਕਾਸ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਨੂੰ ਸਮਰਥਨ ਦੇਣਗੀਆਂ। ਵੱਧਦੀਆਂ ਆਮਦਨਾਂ ਅਤੇ NRI ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਕਾਰਨ ਲਗਜ਼ਰੀ ਅਤੇ ਹਾਈ-ਐਂਡ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੀ ਮੰਗ ਜਾਰੀ ਰਹਿਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਵਿਕਾਸ ਸ਼ਾਇਦ ਵਧੇਰੇ ਅਨੁਸ਼ਾਸਿਤ (Disciplined) ਹੋਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਤਾਕਤ ਅਤੇ ਕੈਪੀਟਲ ਪ੍ਰੂਡੈਂਸ 'ਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਧਿਆਨ ਦਿੱਤਾ ਜਾਵੇਗਾ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਬਦਲਦੀਆਂ ਤਰਜੀਹਾਂ ਸਿਰਫ ਵਿਜ਼ੀਬਲ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਫਿਨਿਸ਼ ਤੋਂ ਪਰੇ, ਭਰੋਸੇਯੋਗ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਮੁੱਲ (Dependable Long-term Value), ਟਿਕਾਊਤਾ (Durability) ਅਤੇ ਰੱਖ-ਰਖਾਅ (Maintenance) ਵੱਲ ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਨਫਰਾਸਟਰੱਕਚਰ ਵੱਲ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਬਜਟ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਟੀਅਰ-II ਅਤੇ ਟੀਅਰ-III ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਅਤੇ ਰੋਜ਼ਗਾਰ ਨੂੰ ਹੋਰ ਵਧਾਉਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਹ ਭਵਿੱਖ ਲਈ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਮੁੱਖ ਇੰਜਣ ਵਜੋਂ ਸਥਾਪਿਤ ਹੋਣਗੇ।