Whalesbook
ਭਾਰਤ ਦੀ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਅੱਜ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦੇ ਲਈ ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਹੈ। ਹੁਣ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ, ਭਾਵੇਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਆਪਣੇ ਫਲੈਟ ਦਾ ਪਜ਼ੈਸ਼ਨ (Possession) ਲੈ ਲਿਆ ਹੋਵੇ, ਉਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਡਿਲੀਵਰੀ ਵਿੱਚ ਹੋਈ ਦੇਰੀ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (Compensation) ਮੰਗ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਛੋਟ ਮਿਲਣੀ ਬੰਦ ਹੋ ਜਾਵੇਗੀ।
ਕੀ ਹੋਇਆ?
ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਆਪਣੇ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਫੈਸਲੇ ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਆਪਣੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੋਣ 'ਤੇ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਭਾਵੇਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਪ੍ਰੋਪਰਟੀ ਦਾ ਪਜ਼ੈਸ਼ਨ ਲੈ ਲਿਆ ਹੋਵੇ। ਜਸਟਿਸ ਵਿਕਰਮ ਨਾਥ ਅਤੇ ਜਸਟਿਸ ਵੀ. ਮੋਹਨਾ ਦੇ ਬੈਂਚ ਨੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਪਜ਼ੈਸ਼ਨ ਲੈਣਾ ਇਸ ਗੱਲ ਦਾ ਸਬੂਤ ਨਹੀਂ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੇ ਦੇਰੀ ਲਈ ਨੁਕਸਾਨ (Damages) ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਛੱਡ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।
ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਕੋਰਟ ਨੇ ਇਹ ਵੀ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਬਿਲਡਰ-ਬਾਇਰ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਆਰਬਿਟਰੇਸ਼ਨ ਕਲਾਜ਼ (Arbitration Clause) ਹੋਣ ਕਾਰਨ ਕਿਸੇ ਵੀ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਨੂੰ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਫੋਰਮ (Consumer Forum) ਜਾਣ ਤੋਂ ਰੋਕਿਆ ਨਹੀਂ ਜਾ ਸਕਦਾ। ਜੇਕਰ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਦੀ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਸਵੀਕਾਰ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਕੇਸ ਦੀ ਸੁਣਵਾਈ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਕੋਰਟ ਵਿੱਚ ਹੀ ਹੋਵੇਗੀ। ਇਸ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵੱਲੋਂ ਵਿਵਾਦਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਆਰਬਿਟਰੇਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਭੇਜਣ ਦੀ ਰਣਨੀਤੀ 'ਤੇ ਵੀ ਰੋਕ ਲੱਗ ਗਈ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮਹਿੰਗੀ ਅਤੇ ਸਮਾਂ ਖਾਣ ਵਾਲੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਸਾਬਤ ਹੁੰਦੀ ਸੀ।
ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਟੀ.ਕੇ.ਏ. ਪਦਮਨਾਭਨ ਬਨਾਮ ਅਭਿਆਨ ਕੋ-ਆਪਰੇਟਿਵ ਗਰੁੱਪ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੁਸਾਇਟੀ ਲਿਮਟਿਡ ਕੇਸ ਦੀ ਅਪੀਲ ਦੌਰਾਨ ਆਇਆ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਿਵਾਦ 2005 ਤੋਂ ਲੰਬਿਤ ਸੀ। ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਪਿਛਲੀਆਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਅਦਾਲਤੀ ਫੈਸਲਿਆਂ ਨੂੰ ਪਲਟ ਦਿੱਤਾ ਸੀ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਇਸ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਖਾਰਜ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਸੀ ਕਿ ਪ੍ਰੋਪਰਟੀ ਲੈਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਖਰੀਦਦਾਰ 'ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ' ਨਹੀਂ ਰਹਿ ਜਾਂਦਾ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਸ ਦਾ ਕੀ ਮਤਲਬ?
ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲਿਆਂ ਲਈ, ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨਾਲ ਸ਼ਕਤੀ ਦਾ ਸੰਤੁਲਨ ਬਦਲ ਗਿਆ ਹੈ। ਪਹਿਲਾਂ, ਡਿਵੈਲਪਰ ਫਲੈਟ ਸੌਂਪਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੇਰੀ ਲਈ ਜੁਰਮਾਨਾ ਦੇਣ ਤੋਂ ਬਚਣ ਲਈ 'ਪਜ਼ੈਸ਼ਨ' ਵਾਲੇ ਤਰਕ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦੇ ਸਨ। ਹੁਣ ਜਦੋਂ ਇਹ ਬਚਾਅ ਹਟ ਗਿਆ ਹੈ, ਤਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਪਿਛਲੀਆਂ ਦੇਰੀਆਂ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਠਹਿਰਾਇਆ ਜਾਵੇਗਾ।
ਇਹ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਲਈ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਦਾ ਰਿਕਾਰਡ ਖਰਾਬ ਹੈ। ਜਦੋਂਕਿ ਮਜ਼ਬੂਤ ਅਤੇ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਡਿਲੀਵਰੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਵਾਲੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ 'ਤੇ ਇਸ ਦਾ ਘੱਟ ਅਸਰ ਪਵੇਗਾ, ਉੱਥੇ ਹੀ ਡੈੱਡਲਾਈਨ ਪੂਰੀਆਂ ਨਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਨੂੰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਦਾਅਵਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਡਿਲੀਵਰੀ ਦੇਣ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿਣ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਖਰਚੇ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਦੇਣਦਾਰੀ (Financial Liabilities) ਵੱਧ ਸਕਦੀ ਹੈ।
ਕਾਨੂੰਨੀ ਜੋਖਮ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ
ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀਆਂ ਤਕਨੀਕੀ ਚਾਲਾਂ ਰਾਹੀਂ ਦੇਣਦਾਰੀ ਤੋਂ ਬਚਣ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਗੱਲ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰਕੇ ਕਿ ਆਰਬਿਟਰੇਸ਼ਨ ਕਲਾਜ਼ ਨੂੰ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਫੋਰਮਾਂ ਨੂੰ ਬਾਹਰ ਕਰਨ ਲਈ ਨਹੀਂ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ, ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ (Litigation) ਨੂੰ ਆਸਾਨ ਅਤੇ ਸਸਤਾ ਬਣਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦਾ ਜੋਖਮ ਹੁਣ ਕਿਸੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਸਿਰਫ ਪਜ਼ੈਸ਼ਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਪੜਾਅ ਤੱਕ ਸੀਮਤ ਨਹੀਂ ਰਹੇਗਾ।
ਵੱਡੀ ਦੇਰੀ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੁਣ ਜ਼ਿਆਦਾ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਚੱਲਣ ਵਾਲੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਅਕਸਰ ਕੰਪਨੀ ਦੀ ਸਾਖ ਅਤੇ ਬੈਲੰਸ ਸ਼ੀਟ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਘਰ ਵੇਚਣ ਦੇ ਮੁੱਖ ਕਾਰੋਬਾਰ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਬਦਲਦਾ, ਇਹ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਵਿੱਚ ਖਾਮੀਆਂ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਵਿੱਤੀ ਹਾਲਾਤ ਅਤੇ ਮਾਰਜਿਨ 'ਤੇ ਅਸਰ
ਕਾਨੂੰਨੀ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਲਈ ਇੱਕ ਲੁਕੀ ਹੋਈ ਲਾਗਤ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵੱਡੀ ਗਿਣਤੀ ਵਿੱਚ ਦਾਅਵਿਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਉਸਦੇ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਅਤੇ, ਇਸਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, ਉਸਦੇ ਪ੍ਰੋਫਿਟ ਮਾਰਜਿਨ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੰਪਨੀ ਦੀਆਂ ਕੰਟੀਜੈਂਟ ਲਾਇਬਿਲਟੀਜ਼ (Contingent Liabilities) - ਭਾਵ ਸੰਭਾਵੀ ਭਵਿੱਖੀ ਖਰਚੇ - ਜੋ ਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਵਿੱਤੀ ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੱਸੇ ਗਏ ਹਨ, 'ਤੇ ਨੇੜਿਓਂ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕਿਸੇ ਕੰਪਨੀ ਦੇ ਕਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੋਈ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜੋਖਮ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਦੇ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਦਾ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਹਿੱਸਾ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ?
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਆਪਣੀਆਂ ਗਾਹਕ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਨਿਵਾਰਣ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ (Customer Grievance Redressal Processes) ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਸੰਭਾਲਦੀਆਂ ਹਨ। ਜਿਹੜੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਡਿਲੀਵਰੀ ਅਤੇ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ 'ਤੇ ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਦਾ ਅਸਰ ਘੱਟ ਪੈਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦਾ ਵਾਰ-ਵਾਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀ ਦਾ ਇਤਿਹਾਸ ਹੈ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਸਮਿਆਂ ਵਿੱਚ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜੋਖਮ ਵਧ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਮੁੱਖ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣ ਵਾਲੀਆਂ ਚੀਜ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਕੰਪਨੀ ਦੀਆਂ ਤਿਮਾਹੀ ਕਮਾਈ ਰਿਪੋਰਟਾਂ (Quarterly Earnings Reports) ਵਿੱਚ ਵਧੇ ਹੋਏ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪ੍ਰਬੰਧਾਂ (Legal Provisions) ਜਾਂ ਸਮਝੌਤਿਆਂ (Settlements) ਦਾ ਕੋਈ ਵੀ ਜ਼ਿਕਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਖਾਸ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿਰੁੱਧ ਗਾਹਕਾਂ ਦੀਆਂ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦੇ ਰੁਝਾਨ ਨੂੰ ਦੇਖਣਾ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਸਿਹਤ (Operational Health) ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਦੀ ਗੁਣਵੱਤਾ ਬਾਰੇ ਸਮਝ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।