RERA 'ਤੇ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ ਸਖ਼ਤ ਰੁਖ! ਕੀ ਬਿਲਡਰਾਂ ਲਈ ਬਣਿਆ ਕਾਨੂੰਨ, ਖ਼ਤਮ ਕਰਨ ਦੀ ਮੰਗ

Chief Justice of India, Surya Kant, ਨੇ ਇੱਕ ਕੇਸ ਦੀ ਸੁਣਵਾਈ ਦੌਰਾਨ RERA ਦੇ ਕੰਮਕਾਜ 'ਤੇ ਨਿਰਾਸ਼ਾ ਜਤਾਈ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਕਿਹਾ ਕਿ ਜੇਕਰ RERA ਸਿਰਫ਼ ਡਿਫਾਲਟ (Default) ਕਰ ਰਹੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਦੀ ਮਦਦ ਲਈ ਹੀ ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਸ ਸੰਸਥਾ ਨੂੰ ਖ਼ਤਮ ਕਰ ਦੇਣਾ ਹੀ ਬਿਹਤਰ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਮਹਿਸੂਸ ਕੀਤਾ ਕਿ RERA ਦੇ ਹੁਕਮ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਪੈਸੇ ਵਾਪਸ ਕਰਨ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਸਬੰਧੀ, ਅਕਸਰ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਕੀਤੇ ਜਾਂਦੇ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਬੇਹੱਦ ਅਕਾਊਂਟਬਿਲਟੀ (Accountability) ਦੀ ਘਾਟ, ਲੰਬਿਤ ਹੁਕਮਾਂ ਅਤੇ ਵਧ ਰਹੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਨੂੰ ਦਰਸਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਜੱਜਮੈਂਟ ਨੇ ਸੂਬਾ ਸਰਕਾਰਾਂ 'ਤੇ ਆਪਣੇ RERA ਅਥਾਰਟੀ (Authority) ਅਤੇ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੇ ਤਰੀਕਿਆਂ ਨੂੰ ਬਿਹਤਰ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਭਾਰੀ ਦਬਾਅ ਪਾਇਆ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਕੋਈ ਖਾਸ ਕੰਪਨੀ ਇਸ ਨਾਲ ਜੁੜੀ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਪਰ ਅਜਿਹੀ ਆਲੋਚਨਾ ਨਾਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਭਰੋਸਾ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

RERA ਦੇ 2016 ਵਿੱਚ ਆਉਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਭਾਰਤ ਦਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ (Transparency) ਅਤੇ ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ (Regulation) ਦੀ ਭਾਰੀ ਘਾਟ ਨਾਲ ਜੂਝ ਰਿਹਾ ਸੀ। ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਔਸਤਨ 24 ਤੋਂ 48 ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀ ਕਾਰਨ ਹਜ਼ਾਰਾਂ ਕਰੋੜ ਰੁਪਏ ਦੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਪੈਸਾ ਅਧੂਰੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਫਸਿਆ ਹੋਇਆ ਸੀ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਕਸਰ ਗੈਰ-ਵਾਜਿਬ ਸਮਝੌਤੇ ਕਰਦੇ ਸਨ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਕੋਲ ਨਿਰੰਤਰ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਕਾਰਨ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਰਾਹਤ ਸੀ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਭਾਰੀ ਅਵਿਸ਼ਵਾਸ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦੀਆਂ ਸਨ। RERA ਨੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵੱਲੋਂ ਗਾਹਕਾਂ ਦੇ 70% ਫੰਡ ਨੂੰ ਐਸਕਰੋ (Escrow) ਖਾਤਿਆਂ ਵਿੱਚ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਵਾਉਣ, ਅਤੇ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ ਅਤੇ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ 'ਤੇ ਖੁਲਾਸਾ ਕਰਨ ਦੀ ਲਾਜ਼ਮੀ ਸ਼ਰਤਾਂ ਲਾਗੂ ਕਰਕੇ ਢਾਂਚਾਗਤ ਬਦਲਾਅ ਲਿਆਂਦੇ ਹਨ। ਹੁਣ ਤੱਕ ਦੇਸ਼ ਭਰ ਵਿੱਚ 1.15 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦਰਜ ਹੋ ਚੁੱਕੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਲਗਭਗ 65-70% ਦਾ ਨਿਪਟਾਰਾ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਇਸ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਢਾਂਚੇ ਨੇ ਭਾਰਤ ਨੂੰ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਟ੍ਰਾਂਸਪੇਰੈਂਸੀ ਇੰਡੈਕਸ (Global Real Estate Transparency Index) ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਜੋ 2014 ਵਿੱਚ 41ਵੇਂ ਸਥਾਨ ਤੋਂ 2022 ਤੱਕ 34ਵੇਂ ਸਥਾਨ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ। ਇਸ ਵਧੀ ਹੋਈ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਨੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਭਰੋਸਾ ਵਧਾਇਆ ਹੈ; ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਸੰਸਥਾਗਤ ਨਿਵੇਸ਼ ਹੁਣ $5 ਬਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੈ ਅਤੇ 2026 ਤੱਕ $6-7 ਬਿਲੀਅਨ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਮਾਰਚ 2025 ਤੱਕ, ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ RERA ਅਧੀਨ 1.19 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਤੇ 97.14 ਲੱਖ ਯੂਨਿਟ ਰਜਿਸਟਰਡ ਹੋ ਚੁੱਕੇ ਹਨ। ਸਿਰਫ਼ ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਵਿੱਚ ਮਈ 2025 ਤੱਕ 50,000 ਤੋਂ ਵੱਧ ਰਜਿਸਟਰਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦਰਜ ਕੀਤੇ ਗਏ ਸਨ। ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇੰਡਸਟਰੀ ਦਾ ਕੁੱਲ ਮੁੱਲ 2025 ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ $290 ਬਿਲੀਅਨ ਹੋਣ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ ਅਤੇ 2030 ਤੱਕ $970 ਬਿਲੀਅਨ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਣ ਦੀ ਰਾਹ 'ਤੇ ਹੈ।

ਪਰ RERA ਸਾਹਮਣੇ ਮੁੱਖ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਵੀ ਹਨ। ਇੰਸੋਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਨਾਲ ਇਸਦੇ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਦਾ ਟਕਰਾਅ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਮਸਲਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀਵਾਲੀਆ (Insolvent) ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਤਿਆਂ (Financial Creditors) ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਘੱਟ ਤਰਜੀਹ ਮਿਲ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ RERA ਦੇ ਹੁਕਮਾਂ ਦਾ ਮਹੱਤਵ ਘੱਟ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਦੋਵਾਂ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕ-ਦੂਜੇ 'ਤੇ ਪ੍ਰੀਸੀਡੈਂਸ (Precedence) ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਧਾਰਾਵਾਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਹ ਉਲਝਣ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕਿਸ ਮਕੈਨਿਜ਼ਮ (Mechanism) ਦਾ ਪਾਲਣ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਕਈ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ RERA ਦਾ ਲਾਗੂਕਰਨ ਵੀ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਅਤੇ ਉੱਤਰ ਪ੍ਰਦੇਸ਼ ਵਰਗੇ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਨਿਪਟਾਰਾ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਬਿਹਤਰ ਹੈ (3-6 ਮਹੀਨਿਆਂ ਵਿੱਚ ਕੇਸ ਨਿਪਟਾਏ ਜਾਂਦੇ ਹਨ), ਉੱਥੇ ਕੁਝ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਸਾਲ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦਾ ਸਮਾਂ ਲੱਗ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਕੁਝ RERA ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਵਿੱਚ ਤਕਨੀਕੀ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਹੁਦਿਆਂ 'ਤੇ 20-30% ਤੱਕ ਖਾਲੀ ਅਸਾਮੀਆਂ ਹਨ। ਜ਼ੁਰਮਾਨੇ ਦੀ ਵਸੂਲੀ ਲਈ ਜ਼ਿਲ੍ਹਾ ਕੁਲੈਕਟਰਾਂ ਨਾਲ ਤਾਲਮੇਲ ਦੀ ਲੋੜ ਪੈਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪ੍ਰਸ਼ਾਸਕੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਵਧ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, ਕਰਨਾਟਕ ਵਿੱਚ K-RERA ਨੂੰ Rs 650 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ ਬਕਾਇਆ ਰਕਮ ਵਸੂਲਣ ਵਿੱਚ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਵਸੂਲੀ ਦਰ ਕੁਝ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ 20% ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, RERA ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਕੋਲ ਸਿੱਧੇ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੇ ਅਧਿਕਾਰਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਵਾਰੰਟ ਜਾਰੀ ਕਰਨ ਲਈ ਪੁਲਿਸ ਸ਼ਕਤੀਆਂ, ਦੀ ਘਾਟ ਹੈ।

ਇਸ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ RERA ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਅਤੇ ਐਸਕਰੋ ਖਾਤੇ ਵਰਗੇ ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਤੋਂ ਬਚਣ ਜਾਂ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਲੱਭ ਲਏ ਹਨ। 60 ਦਿਨਾਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦੇ ਤੇਜ਼ ਨਿਪਟਾਰੇ ਦਾ ਵਾਅਦਾ ਅਕਸਰ ਪੂਰਾ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ ਕਿਉਂਕਿ ਕੇਸਾਂ ਦਾ ਭਾਰੀ ਬੈਕਲਾਗ (Backlog) ਅਤੇ ਸੁਣਵਾਈਆਂ ਦੀਆਂ ਲੰਬੀਆਂ ਤਰੀਕਾਂ ਹਨ। ਹਰਿਆਣਾ ਵਿੱਚ, 200 ਤੋਂ ਵੱਧ ਗੈਰ-ਪਾਲਣ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿਰੁੱਧ ਗ੍ਰਿਫਤਾਰੀ ਵਾਰੰਟ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇੰਡਸਟਰੀ ਦੇ ਮਾਹਿਰ ਅਤੇ ਹਿੱਸੇਦਾਰ RERA ਨੂੰ ਖ਼ਤਮ ਕਰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ ਇਸਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰਨ ਦੀ ਜ਼ੋਰਦਾਰ ਵਕਾਲਤ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਸੁਝਾਏ ਗਏ ਸੁਧਾਰਾਂ ਵਿੱਚ RERA ਨੂੰ ਟੈਕਸ ਅਥਾਰਟੀਆਂ ਵਰਗੇ ਆਟੋਮੈਟਿਕ ਰਿਕਵਰੀ (Recovery) ਦੇ ਅਧਿਕਾਰ ਦੇਣਾ, ਇੰਸੋਲਵੈਂਸੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਨਾਲ ਸਪੱਸ਼ਟ ਤਾਲਮੇਲ ਸਥਾਪਿਤ ਕਰਨਾ, ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵੱਲੋਂ ਵਿੱਤੀ ਤਣਾਅ ਦਾ ਵਧੇਰੇ ਖੁਲਾਸਾ ਕਰਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਫੋਕਸ ਲਾਗੂਕਰਨ ਦੀ ਖੁਦਮੁਖਤਿਆਰੀ ਵਧਾਉਣ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਦੇ ਮੂਲ ਉਦੇਸ਼ਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ RERA ਅਤੇ IBC ਦਰਮਿਆਨ ਬਿਹਤਰ ਤਾਲਮੇਲ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ 'ਤੇ ਹੈ। ਜੇਕਰ RERA ਵਿੱਚ ਇਹ ਕਮੀਆਂ ਦੂਰ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਇਹ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਹਿੱਤਾਂ ਦਾ ਇੱਕ ਮਜ਼ਬੂਤ ਰਖਵਾਲਾ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ।