SC ਨੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਦੀਵਾਲੀਆ ਕਾਰਵਾਈ ਵਿੱਚ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੀਆਂ ਸੁਸਾਇਟੀਆਂ ਨੂੰ ਦਖਲ ਦੇਣ ਤੋਂ ਰੋਕਿਆ

ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਵੀਰਵਾਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੀਆਂ ਸੁਸਾਇਟੀਆਂ (homebuyers' societies) ਅਤੇ ਰੈਜ਼ੀਡੈਂਟ ਵੈਲਫੇਅਰ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨਾਂ (RWAs) ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਿਸੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਕੰਪਨੀ ਦੀ ਦੀਵਾਲੀਆ ਕਾਰਵਾਈ (insolvency proceedings) ਵਿੱਚ ਦਖਲ ਨਹੀਂ ਦੇ ਸਕਦੀਆਂ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨੇ 2016 ਦੇ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਐਂਡ ਬੈਂਕਰਪਟਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਅਧੀਨ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਅਤੇ ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ।

ਲੋਕਸ ਸਟੈਂਡੀ (Locus Standi) ਨੂੰ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰਨਾ

ਜਸਟਿਸ ਜੇ.ਬੀ. ਪਾਰਦੀਵਾਲਾ ਅਤੇ ਆਰ. ਮਹਾਦੇਵਨ ਦੀ ਬੈਂਚ ਨੇ ਤਕਸ਼ਸ਼ਿਲਾ ਹਾਈਟਸ ਇੰਡੀਆ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਲਿਮਟਿਡ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਦੀਵਾਲੀਆ ਕਾਰਵਾਈ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਿਆ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਕਿ IBC ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਕਰਜ਼ਦਾਰ (corporate debtor) ਦੇ ਪੁਨਰ-ਉੱਥਾਨ (revival) ਲਈ ਇੱਕ ਸਾਧਨ ਹੈ, ਨਾ ਕਿ ਤੁਰੰਤ ਵਸੂਲੀ ਲਈ। ਜੇ ਪੁਨਰ-ਉੱਥਾਨ ਉਦੇਸ਼ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਤਾਂ ਬਦਲਵੇਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰਸਤੇ ਉਪਲਬਧ ਹਨ।

ਕੋਰਟ ਨੇ Elegna Co-operative Housing and Commercial Society Ltd, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੀ ਸੁਸਾਇਟੀ ਹੈ, ਦੁਆਰਾ ਦਾਖਲ ਕੀਤੀ ਗਈ ਦਖਲ ਅਰਜ਼ੀ ਨੂੰ ਖਾਰਜ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਨੈਸ਼ਨਲ ਕੰਪਨੀ ਲਾਅ ਅਪੀਲੇਟ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ (NCLAT) ਦੇ ਫੈਸਲੇ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕੀਤੀ। ਇਸਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਸੁਸਾਇਟੀ ਦਾ ਕੰਪਨੀ ਦੀ ਅਪੀਲ ਵਿੱਚ ਦਖਲ ਦੇਣ ਲਈ ਲੋਕਸ ਸਟੈਂਡੀ ਦਾ ਅਭਾਵ ਸੀ।

ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਅਧਿਕਾਰ ਬਨਾਮ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ ਦੀ ਸਥਿਤੀ

IBC, ਇੱਕ ਸੰਪੂਰਨ ਕੋਡ (self-contained code) ਵਜੋਂ, ਸਿਰਫ਼ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਸ਼੍ਰੇਣੀਆਂ ਨੂੰ ਹੀ ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਅਧਿਕਾਰ (participatory rights) ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ (financial creditor), ਧਾਰਾ 5(7) ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, ਉਹ ਵਿਅਕਤੀ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਜਿਸ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ (financial debt) ਦੇਣਾ ਹੋਵੇ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਕੋਡ ਦੀ ਧਾਰਾ 5(8)(f) ਦੀ ਵਿਆਖਿਆ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਅਲਾਟੀਆਂ (allottees) ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਮੰਨਦੀ ਹੈ, ਇਹ ਸਥਿਤੀ ਆਪਣੇ ਆਪ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਸੁਸਾਇਟੀਆਂ ਜਾਂ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨਾਂ ਤੱਕ ਨਹੀਂ ਫੈਲਦੀ।

ਇੱਕ ਸੁਸਾਇਟੀ ਆਪਣੇ ਮੈਂਬਰਾਂ ਤੋਂ ਇੱਕ ਵੱਖਰੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਹਸਤੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਸੁਸਾਇਟੀ ਨੇ ਖੁਦ ਫੰਡ ਅਗਾਊਂ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤੇ, ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਸਮਝੌਤੇ (allotment agreements) ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਕੀਤੇ, ਜਾਂ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਪ੍ਰਾਪਤ ਨਹੀਂ ਕੀਤੇ, ਉਦੋਂ ਤੱਕ ਇਹ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਦਾ ਦਰਜਾ (status) ਦਾਅਵਾ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦੀ। ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਰੈਜ਼ੋਲੂਸ਼ਨ ਪ੍ਰੋਸੈਸ (CIRP) ਸ਼ੁਰੂ ਕਰਨ ਜਾਂ ਉਸ ਵਿੱਚ ਭਾਗ ਲੈਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ, ਕਰਜ਼ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨ ਤੋਂ ਪੈਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਨਾ ਕਿ ਐਸੋਸੀਏਟਿਵ ਜਾਂ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧ ਹਿੱਤਾਂ ਤੋਂ।

ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੇ ਦੁਰਉਪਯੋਗ ਨੂੰ ਰੋਕਣਾ

ਅਜਿਹੀਆਂ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀਆਂ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਨਾਲ "ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ" ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ ਗਲਤ ਢੰਗ ਨਾਲ ਵਧ ਜਾਵੇਗੀ, ਜੋ ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਅਲਾਟੀਆਂ ਦੇ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਦੀ ਉਲੰਘਣਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧਤਾ ਦੀ ਇੱਕ ਵਾਧੂ-ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਰਤ ਬਣਾ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਕੋਰਟ ਨੇ ਚੇਤਾਵਨੀ ਦਿੱਤੀ ਕਿ ਇਹ ਗਲਤ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਕਰਜ਼ਦਾਰਾਂ (corporate debtors) ਨੂੰ ਸਮੂਹਿਕ ਹਿੱਤਾਂ ਦੇ ਬਹਾਨੇ ਦੀਵਾਲੀਆ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟ ਪਾਉਣ ਅਤੇ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਦੇ ਯੋਗ ਬਣਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਦੁਰਉਪਯੋਗ ਪਹਿਲਾਂ Pioneer Urban Land ਕੇਸ ਵਿੱਚ ਉਜਾਗਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ।

IBC ਦੀ ਧਾਰਾ 7 ਦੇ ਅਧੀਨ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਦਾਖਲੇ (admission) ਦੇ ਪੜਾਅ 'ਤੇ ਦੋ-ਪੱਖੀ (bipartite) ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਅਤੇ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਪੜਾਅ 'ਤੇ, ਹੋਰ ਕਰਜ਼ਦਾਰਾਂ ਸਮੇਤ, ਅਸੰਬੰਧਤ ਤੀਜੇ ਧਿਰਾਂ ਨੂੰ ਸੁਣਵਾਈ ਦਾ ਸੁਤੰਤਰ ਅਧਿਕਾਰ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, ਇਹ ਸਿਧਾਂਤ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦੁਆਰਾ ਲਗਾਤਾਰ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ।

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵ

ਕੋਰਟ ਨੇ ਨੋਟ ਕੀਤਾ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਦੀ ਸਮੂਹਿਕ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧਤਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਿਯੰਤ੍ਰਿਤ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਇਹ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ CIRP ਦੀ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਇੱਕ ਅਧਿਕਾਰਤ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧੀ ਵਿਧੀ ਰਾਹੀਂ ਉਭਰਦੀ ਹੈ। IBC, ਪ੍ਰੀ-ਐਡਮਿਸ਼ਨ ਜਾਂ ਅਪੀਲ ਪੜਾਵਾਂ 'ਤੇ ਤਤਕਾਲ (ad hoc) ਜਾਂ ਸਵੈ-ਨਿਯੁਕਤ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧਤਾ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ। ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਅਲਾਟੀਆਂ ਲਈ, ਧਾਰਾ 7 ਦੇ ਅਧੀਨ ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਨਿਰਧਾਰਤ ਗਿਣਤੀ ਦੇ ਅਲਾਟੀਆਂ ਦੁਆਰਾ ਸਾਂਝੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਦਾਖਲ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਣੀਆਂ ਚਾਹੀਦੀਆਂ ਹਨ।

ਬੈਂਚ ਨੇ ਸਿੱਟਾ ਕੱਢਿਆ ਕਿ Elegna ਸੁਸਾਇਟੀ ਨਾ ਤਾਂ ਵਿੱਤੀ ਅਤੇ ਨਾ ਹੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ (operational creditor) ਸੀ ਅਤੇ ਇਸਦਾ ਗਠਨ ਦੀਵਾਲੀਆ ਪ੍ਰਤੀਨਿਧਤਾ ਲਈ ਨਹੀਂ, ਬਲਕਿ ਦੇਖਭਾਲ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ਾਂ ਲਈ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਇਹ ਧਾਰਾ 7 ਅਰਜ਼ੀ ਦੇ ਕੇਂਦਰ ਵਿੱਚ ਰਹੇ ਵਿੱਤੀ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਦਾ ਪੱਖਕਾਰ ਨਹੀਂ ਸੀ। ਇਸ ਲਈ, ਇਸ ਕੋਲ ਕੋਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਪੀਲ ਅਧਿਕਾਰ ਨਹੀਂ ਸੀ, ਜਿਸ ਨੇ ਲੋਕਸ ਸਟੈਂਡੀ ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ 'ਤੇ NCLAT ਦੇ ਸਟੈਂਡ ਨੂੰ ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਕੀਤਾ। ਅਜਿਹੀ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਨਾਲ, ਕੋਡ ਦੇ ਅਧੀਨ ਕਲਪਨਾ ਕੀਤੀ ਗਈ ਤੇਜ਼ ਦੀਵਾਲੀਆ ਫਰੇਮਵਰਕ (framework) ਕਮਜ਼ੋਰ ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ।