Real Estate 'No EMI' Schemes: ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਜਾਣ ਲੈਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਇਹ ਵੱਡੇ ਖ਼ਤਰੇ!

ਅਨੇਕਾਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ 'ਪੋਸੇਸ਼ਨ ਤੱਕ ਕੋਈ EMI ਨਹੀਂ' (No EMI till possession) ਦੀਆਂ ਸਕੀਮਾਂ ਦੇ ਕੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਲੁਭਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਭਾਵੇਂ ਇਹ ਸਕੀਮਾਂ ਮੁਫਤ ਲੱਗਦੀਆਂ ਹਨ, ਪਰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਅਕਸਰ ਛੁਪੇ ਹੋਏ ਖਰਚੇ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਖ਼ਤਰੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਕਿਉਂਕਿ ਲੋਨ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਨਾਮ 'ਤੇ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਇਸ ਲਈ ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਭੁਗਤਾਨ ਵਿੱਚ ਡਿਫਾਲਟ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲਾ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਆਓ ਜਾਣਦੇ ਹਾਂ ਇਨ੍ਹਾਂ ਆਫਰਾਂ ਪਿੱਛੇ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਹਕੀਕਤ।

ਕੀ ਹੋਇਆ?

ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ (Properties under construction) ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰਨ ਵਾਸਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ 'ਪੋਸੇਸ਼ਨ ਤੱਕ ਕੋਈ EMI ਨਹੀਂ' ਵਰਗੀਆਂ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ ਦੀ ਖੂਬ ਵਰਤੋਂ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਸਕੀਮਾਂ ਤਹਿਤ, ਡਿਵੈਲਪਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵੱਲੋਂ ਹੋਮ ਲੋਨ 'ਤੇ ਵਿਆਜ (ਅਤੇ ਕਈ ਵਾਰ ਮੂਲ ਧਨ ਵੀ) ਇੱਕ ਨਿਸ਼ਚਿਤ ਸਮੇਂ, ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 24 ਤੋਂ 36 ਮਹੀਨਿਆਂ ਤੱਕ, ਜਾਂ ਪੋਸੇਸ਼ਨ ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੱਕ, ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦਾ ਵਾਅਦਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਮਾਰਕੀਟਿੰਗ ਦਾ ਸੁਨੇਹਾ ਇਹੋ ਜਿਹਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਨਵੇਂ ਘਰ ਵਿੱਚ ਜਾਣ ਤੱਕ ਕੁਝ ਵੀ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਨਹੀਂ ਪਵੇਗੀ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਇੱਕ ਵਿੱਤੀ ਲਾਭ ਜਾਪਦਾ ਹੈ, ਇਹ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਫਾਈਨੈਂਸਿੰਗ ਪ੍ਰਬੰਧ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇੱਕ ਸੀਮਿਤ ਸਮੇਂ ਲਈ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵੱਲੋਂ ਬੈਂਕ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ।

ਸਕੀਮ ਦੇ ਛੁਪੇ ਹੋਏ ਖਰਚੇ

ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ (Investors) ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਡਾ ਖ਼ਤਰਾ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਇਹ 'ਮੁਫਤ' ਵਿਆਜ ਸ਼ਾਇਦ ਹੀ ਮੁਫਤ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਕਸਰ ਇਸ ਵਿਆਜ ਦੀ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਦੀ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ (Total Selling Price) ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਇੱਕ ਸਟੈਂਡਰਡ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ (Standard Payment Plan) ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਲਈ ਵੱਧ ਕੀਮਤ ਅਦਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜੇਕਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਇਸ ਸਕੀਮ ਦੀ ਚੋਣ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਹ 'ਅਰਲੀ ਬੁਕਿੰਗ' (Early Booking) ਜਾਂ 'ਕੈਸ਼ ਪੇਮੈਂਟ' (Cash Payment) ਛੋਟਾਂ ਗੁਆ ​​ਸਕਦਾ ਹੈ ਜੋ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਿਸ਼ਤਾਂ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਲਾਗਤ ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰਦੇ ਸਮੇਂ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਦੇਖਣ ਲਈ ਕਿ ਕੀ ਉਹ ਵਿਆਜ ਸਬਸਿਡੀ (Interest Subsidy) ਲਈ ਜ਼ਿਆਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਸਬਵੈਨਸ਼ਨ ਸਕੀਮ (Subvention Scheme) ਦੇ ਨਾਲ ਅਤੇ ਬਿਨਾਂ ਕੁੱਲ ਲਾਗਤ ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ।

ਲੋਨ ਇੱਕ ਖ਼ਤਰਾ ਕਿਉਂ ਹੈ?

ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਗੱਲ ਇਹ ਸਮਝਣਾ ਹੈ ਕਿ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਵਾਲੇ (Borrower), ਬੈਂਕ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿਚਕਾਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਸਬੰਧ ਕੀ ਹੈ। ਭਾਵੇਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਕੁਝ ਸਾਲਾਂ ਲਈ ਵਿਆਜ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਲੋਨ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਨਾਮ 'ਤੇ ਮਨਜ਼ੂਰ (Sanctioned) ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਲਈ ਇੱਕ ਸਿੱਧੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਦੇਣਦਾਰੀ (Legal Liability) ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿੱਤੀ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਵਿੱਚ ਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਬੈਂਕ ਨੂੰ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨਾ ਬੰਦ ਕਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਬੈਂਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਬਕਾਇਆ ਵਸੂਲਣ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਪਿੱਛਾ ਕਰੇਗਾ। ਇਹ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਸਕੋਰ (Credit Score) ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਤੀ ਨੂੰ ਗੰਭੀਰਤਾ ਨਾਲ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਚਨਬੱਧਤਾ ਲਈ ਗਾਰੰਟਰ (Guarantor) ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਖ਼ਤਰਾ ਹੈ ਜਿਸਨੂੰ ਅਕਸਰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।

ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀ ਦਾ ਜਾਲ

'ਨੋ EMI' ਸਕੀਮਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਪੂਰਾ ਕਰਨ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਉਸਾਰੀ ਸਹਿਮਤੀ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਪਰੇ ਦੇਰੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ EMI ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਵਚਨਬੱਧਤਾ ਖਤਮ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦਾ ਲੋਨ ਸਰਗਰਮ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਪੋਸੇਸ਼ਨ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਦੇ ਹੋਏ ਪੂਰੀ EMI ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਮੌਜੂਦਾ ਨਿਵਾਸ ਲਈ ਅਦਾ ਕੀਤੇ ਜਾ ਰਹੇ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਉੱਪਰ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਵਿੱਤੀ ਬੋਝ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਕਿਰਾਏ ਅਤੇ EMI ਦਾ ਇਹ 'ਡਬਲ ਬੋਝ' (Double Burden) ਇੱਕ ਆਮ ਸਮੱਸਿਆ ਹੈ ਜਦੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਆਪਣੇ ਨਿਰਧਾਰਤ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਖੁੰਝ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।

ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸੰਦਰਭ

ਜਦੋਂ ਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ (RERA) ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ (Transparency) ਲਈ ਇੱਕ ਢਾਂਚਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸਹੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵੇਰਵੇ ਅਤੇ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਇਹ ਬੈਂਕ ਪ੍ਰਤੀ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਦੇਣਦਾਰੀ ਨੂੰ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ। RERA ਦੇਰੀ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਸਫਲਤਾਵਾਂ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (Compensation) ਮੰਗਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਅਜਿਹੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਲਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਸਮਾਂ-ਖਾਊ ਅਤੇ ਮਹਿੰਗੀਆਂ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਸਿੱਟੇ ਵਜੋਂ, ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨੇ ਪਹਿਲਾਂ ਸਬਵੈਨਸ਼ਨ ਸਕੀਮਾਂ ਬਾਰੇ ਸਾਵਧਾਨੀ ਜ਼ਾਹਰ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਅੰਤਰੀਵ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਖ਼ਤਰੇ (Credit Risk) ਤੋਂ ਜਾਣੂ ਹੋਣ ਦੀ ਅਪੀਲ ਕੀਤੀ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?

'ਨੋ EMI' ਸਕੀਮ ਲਈ ਸਮਝੌਤੇ 'ਤੇ ਹਸਤਾਖਰ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਖਾਸ ਵੇਰਵਿਆਂ ਦੀ ਭਾਲ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਪਹਿਲਾਂ, ਛੁਪੇ ਹੋਏ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ (Price Hikes) ਦੀ ਪਛਾਣ ਕਰਨ ਲਈ ਸਕੀਮ ਦੇ ਤਹਿਤ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੁੱਲ ਕੀਮਤ ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਇੱਕ ਸਟੈਂਡਰਡ ਪੇਮੈਂਟ ਪਲਾਨ ਨਾਲ ਕਰੋ। ਦੂਜਾ, ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਦੇ ਇਤਿਹਾਸ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ (Financial Stability) ਬਾਰੇ ਖੋਜ ਕਰੋ, ਕਿਉਂਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਹੈਲਥ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਤੀਜਾ, ਲੋਨ ਸਮਝੌਤੇ ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਨਾਲ ਪੜ੍ਹੋ ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਸਮਝਿਆ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ ਜੇਕਰ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿਆਜ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਕੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਅੰਤ ਵਿੱਚ, ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਓ ਕਿ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਕੋਲ ਸਾਰੀਆਂ ਜ਼ਰੂਰੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ (Approvals) ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਕਲੀਅਰੈਂਸ ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਬਾਅਦ ਵਿੱਚ ਵਿੱਤੀ ਤਣਾਅ ਦਾ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਹੈ।