ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੁਣ ਘਰ ਵੇਚਣ ਦੀ ਬਜਾਏ ਹੋਟਲ ਖਰੀਦ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਨਵੇਂ ਰੁਝਾਨ ਦਾ ਮਕਸਦ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਪੈਸਾ ਕਮਾਉਣਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਵਿੱਚ ਆਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਨਾਲੋਂ ਵੱਖਰੇ ਜੋਖਮ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ।
ਕੀ ਹੋਇਆ ਹੈ?
ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ, ਫੈਮਿਲੀ ਆਫਿਸ ਅਤੇ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਹੁਣ ਹੋਸਪਿਟੈਲਿਟੀ (Hotels) ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਆਪਣਾ ਨਜ਼ਰੀਆ ਬਦਲ ਰਹੇ ਹਨ। ਪਹਿਲਾਂ ਜਿੱਥੇ ਆਮ ਲੋਕਾਂ ਨੂੰ ਘਰ ਬਣਾ ਕੇ ਵੇਚਣ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਸੀ, ਉੱਥੇ ਹੁਣ ਇਹੀ ਲੋਕ ਹੋਟਲ ਖਰੀਦ ਕੇ ਆਪਣੇ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਰਣਨੀਤੀ ਨਾਲ ਹੋਟਲਾਂ ਨੂੰ ਸਿਰਫ਼ ਇੱਕ ਸੇਵਾ ਵਪਾਰ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਅਸਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਜਾਇਦਾਦ (Real Estate Assets) ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ ਜੋ ਕਿ ਨਿਯਮਤ ਕਿਰਾਇਆ (Rental Income) ਜਾਂ ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਆਮਦਨ (Operational Income) ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਇਹ 'ਬਣਾਓ ਅਤੇ ਵੇਚੋ' (Build-and-Sell) ਦੇ ਪੁਰਾਣੇ ਮਾਡਲ ਤੋਂ ਬਿਲਕੁਲ ਵੱਖਰਾ ਹੈ।
ਲਗਾਤਾਰ ਆਮਦਨ ਵੱਲ ਵਧਣਾ
ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ, ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਭਾਰਤੀ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਮਾਡਲ ਰਿਹਾ ਹੈ - ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਘਰ ਬਣਾਉਣਾ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਵੇਚਣਾ ਅਤੇ ਅਗਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵੱਲ ਵਧਣਾ। ਇਸ ਨਾਲ ਇੱਕ ਵਾਰ ਵਿੱਚ ਵੱਡੀ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ (Cash Flow) ਤਾਂ ਮਿਲ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਆਮਦਨ ਦਾ ਕੋਈ ਸਥਾਈ ਸਰੋਤ ਨਹੀਂ ਬਣਦਾ। ਹੋਟਲ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਰੱਖ ਕੇ, ਡਿਵੈਲਪਰ 'ਐਨੂਇਟੀ' (Annuity) ਆਮਦਨ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖ ਰਹੇ ਹਨ - ਯਾਨੀ ਕਿ ਅਜਿਹਾ ਪੈਸਾ ਜੋ ਸਮੇਂ ਦੇ ਨਾਲ ਲਗਾਤਾਰ ਆਉਂਦਾ ਰਹੇ। ਇਹ ਪਹੁੰਚ ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉਦੋਂ ਮਦਦਗਾਰ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਹੌਲੀ ਹੋਵੇ ਜਾਂ ਮੰਗ ਘੱਟ ਹੋਵੇ। ਇਹ ਇੱਕ ਤਰ੍ਹਾਂ ਨਾਲ ਹੋਟਲ ਨੂੰ 24/7 ਕੰਮ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਾਂਗ ਮੰਨਣ ਵਰਗਾ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਉਹ ਇੱਕ ਲੀਜ਼ 'ਤੇ ਦਿੱਤੇ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਦਫ਼ਤਰ ਜਾਂ ਸ਼ਾਪਿੰਗ ਮਾਲ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਸੰਚਾਲਨ ਦੀ ਅਸਲੀਅਤ (Operational Reality)
ਭਾਵੇਂ ਲਗਾਤਾਰ ਆਮਦਨ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਆਕਰਸ਼ਕ ਹੈ, ਪਰ ਹੋਟਲਾਂ ਦਾ ਕੰਮ ਹੋਰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਵੇਅਰਹਾਊਸ (Warehouses) ਜਾਂ ਦਫ਼ਤਰਾਂ ਤੋਂ ਬਹੁਤ ਵੱਖਰਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਦਫ਼ਤਰ ਦੀ ਲੀਜ਼ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਸਿਰਫ਼ ਕਿਰਾਇਆ ਵਸੂਲ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਪੈਸਿਵ (Passive) ਨਿਵੇਸ਼ ਹੈ। ਪਰ, ਇੱਕ ਹੋਟਲ ਇੱਕ ਸਰਗਰਮ ਸੇਵਾ ਕਾਰੋਬਾਰ (Active Service Business) ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਸਟਾਫ, ਭੋਜਨ ਦੀ ਗੁਣਵੱਤਾ, ਮਹਿਮਾਨ ਅਨੁਭਵ ਅਤੇ ਰੱਖ-ਰਖਾਅ ਦਾ ਲਗਾਤਾਰ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੁਣ ਇਹ ਸਮਝ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿ ਹੋਟਲ ਦਾ ਮੁੱਲ ਸਿਰਫ਼ ਇਮਾਰਤ ਵਿੱਚ ਹੀ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਉਸਦੇ ਅੰਦਰ ਚੱਲ ਰਹੇ ਕਾਰੋਬਾਰ ਦੀ ਕੁਸ਼ਲਤਾ (Efficiency) ਵਿੱਚ ਵੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਸੇਵਾ ਜਾਂ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦੀ ਗੁਣਵੱਤਾ ਘੱਟਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਅਸਲ ਜਾਇਦਾਦ ਦਾ ਮੁੱਲ ਵੀ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਡਿੱਗ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮ (Business and Financial Risks)
ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਦੇ ਨਾਲ ਕੁਝ ਖਾਸ ਜੋਖਮ ਵੀ ਜੁੜੇ ਹੋਏ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ। ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੇ ਉਲਟ, ਹੋਟਲ ਆਰਥਿਕ ਚੱਕਰਾਂ (Economic Cycles) ਪ੍ਰਤੀ ਬਹੁਤ ਸੰਵੇਦਨਸ਼ੀਲ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਆਰਥਿਕ ਮੰਦੀ ਦੌਰਾਨ, ਯਾਤਰਾ 'ਤੇ ਹੋਣ ਵਾਲਾ ਖਰਚਾ ਅਕਸਰ ਸਭ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਘਟਾਇਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਹੋਟਲਾਂ ਦੇ ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਰੇਟ (Occupancy Rates) ਵਿੱਚ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਹੋਸਪਿਟੈਲਿਟੀ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਮੁਕਾਬਲੇਬਾਜ਼ ਬਣੇ ਰਹਿਣ ਲਈ ਅਪਗ੍ਰੇਡ (Upgrades) ਅਤੇ ਰੱਖ-ਰਖਾਅ 'ਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਵੱਡਾ ਖਰਚਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ, ਜੋ ਕਿ ਇੱਕ ਜਾਇਦਾਦ ਵੇਚ ਕੇ ਅੱਗੇ ਵਧਣ ਦੇ ਆਦੀ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਹੋਟਲ ਕਾਰੋਬਾਰ ਦੀ ਇਹ ਉੱਚ 'ਸੰਚਾਲਨ ਤੀਬਰਤਾ' (Operating Intensity) ਚੁਣੌਤੀਪੂਰਨ ਲੱਗ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਹੋਟਲਾਂ ਨੂੰ ਖਰੀਦਣ ਜਾਂ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਕਰਜ਼ਾ ਲਿਆ ਗਿਆ ਹੈ, ਤਾਂ ਕੰਪਨੀ ਨੂੰ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਪਵੇਗਾ ਕਿ ਹੋਟਲ ਦੇ ਕਾਰੋਬਾਰ ਤੋਂ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਵਿਆਜ ਭੁਗਤਾਨ (Interest Payments) ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਕਾਫ਼ੀ ਹੋਵੇ, ਭਾਵੇਂ ਹਾਲਾਤ ਖਰਾਬ ਹੀ ਕਿਉਂ ਨਾ ਹੋਣ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਦੇਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?
ਇਸ ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਕੰਪਨੀਆਂ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, ਮੁੱਖ ਮੈਟ੍ਰਿਕਸ (Key Metrics) ਬਦਲ ਰਹੇ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਹੁਣ ਸਿਰਫ਼ ਜ਼ਮੀਨੀ ਬੈਂਕ (Land Bank) ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਜਾਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਵਿਕਰੀ ਦੇ ਨੰਬਰਾਂ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਦੇਖਣਾ ਪਵੇਗਾ। ਹੁਣ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਸੰਕੇਤਕਾਂ ਵਿੱਚ ਹੋਟਲ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਦੀ ਸੰਚਾਲਨ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਦਰਾਂ ਅਤੇ ਪ੍ਰਤੀ ਉਪਲਬਧ ਕਮਰਾ (Revenue Per Available Room - RevPAR) ਪੈਦਾ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਆਮਦਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਵੀ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇਹ ਹੋਟਲ ਖੁਦ ਚਲਾ ਰਹੇ ਹਨ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਫੈਸ਼ਨਲ ਚੇਨਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਲਈ ਨਿਯੁਕਤ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਬਾਅਦ ਵਾਲਾ ਬਿਹਤਰ ਸੰਚਾਲਨ ਨਿਯੰਤਰਣ (Operational Control) ਅਤੇ ਉੱਚ ਬ੍ਰਾਂਡ ਮੁੱਲ (Brand Value) ਵੱਲ ਲੈ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ 'ਡਿਵੈਲਪਰ' ਸੋਚ ਤੋਂ 'ਐਸੇਟ ਮੈਨੇਜਰ' (Asset Manager) ਸੋਚ ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲੀ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਿਹਤ (Financial Health) ਲਈ ਬਹੁਤ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੋਵੇਗੀ।