RERA 'ਤੇ ਕੱਸਿਆ ਕਸਾਈ! ਹੁਣ ਸੈਂਟਰ ਦੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਹੇਠ ਬਣਨਗੇ ਰਾਜਾਂ ਦੇ ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼

ਇਹ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਬਦਲਾਅ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਵੱਲੋਂ ਦੇਸ਼ ਭਰ ਵਿੱਚ RERA ਅਥਾਰਿਟੀਜ਼ ਦੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ 'ਤੇ ਉਠਾਏ ਗਏ ਸਵਾਲਾਂ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਆਇਆ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਟਿੱਪਣੀ ਕੀਤੀ ਸੀ ਕਿ ਇਹ ਅਥਾਰਿਟੀਜ਼ ਕਈ ਵਾਰ ਕਰਜ਼ਾ ਚੁੱਕੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਦੀ ਮਦਦ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਨਿਰਾਸ਼ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖਦੇ ਹੋਏ, ਕੇਂਦਰੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ RERA ਦੇ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਮਿਆਰੀ ਬਣਾਉਣ ਅਤੇ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਹੈ ਕਿ ਸੂਬਾਈ ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼ ਇਸਦੇ ਮੁੱਖ ਸਿਧਾਂਤਾਂ ਨੂੰ ਕਮਜ਼ੋਰ ਨਾ ਕਰਨ।

ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਖਿੱਚੋਤਾਣ

ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਿਟੀਜ਼ (RERA) ਦੀ ਕਾਰਜਸ਼ੈਲੀ 'ਤੇ ਸਖ਼ਤ ਨਾਰਾਜ਼ਗੀ ਜਤਾਈ ਸੀ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇਹ ਅਥਾਰਿਟੀਜ਼ "ਸਿਰਫ਼ ਕਰਜ਼ਾ ਚੁੱਕੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਦੀ ਮਦਦ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ" ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ "ਨਿਰਾਸ਼, ਪਰੇਸ਼ਾਨ ਅਤੇ ਨਿਰਾਸ਼" ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, ਹਾਊਸਿੰਗ ਮੰਤਰੀ ਮਨੋਹਰ ਲਾਲ ਖੱਟਰ ਨੇ ਇਹ ਐਲਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਇੱਕ ਸੰਸਦੀ ਕਮੇਟੀ ਸੂਬਿਆਂ ਦੇ RERA ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼ ਦੀ ਕੇਂਦਰੀ ਪਰਖ (Central Vetting) ਦੀ ਸਿਫਾਰਸ਼ ਕਰੇਗੀ। ਇਹ ਸਰਕਾਰ ਦਾ ਇਰਾਦਾ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਸੂਬਾ ਸਰਕਾਰਾਂ ਵੱਲੋਂ RERA ਐਕਟ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨੂੰ ਘੱਟ ਕਰਨ ਦੇ ਯਤਨਾਂ ਨੂੰ ਰੋਕਣਾ ਚਾਹੁੰਦੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੂਬੇ ਆਪਣੇ ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼ ਖੁਦ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਪਹਿਲਕਦਮੀ ਇੱਕ ਬੁਨਿਆਦੀ ਤਣਾਅ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦੀ ਹੈ: ਭਾਵੇਂ RERA ਐਕਟ ਕੇਂਦਰ ਸਰਕਾਰ ਦੁਆਰਾ ਬਣਾਇਆ ਗਿਆ ਸੀ, ਇਸ ਦਾ ਲਾਗੂ ਕਰਨਾ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਵਿਕੇਂਦਰੀਕਰਤ (decentralized) ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਪੂਰੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਢਾਂਚਾ ਖਿੰਡਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਅਜਿਹੀ ਅਸੰਗਤਤਾ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਸਮਾਨਤਾ ਪੈਦਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨ ਦੀਆਂ ਬਿਲਡਰ-ਪੱਖੀ ਵਿਆਖਿਆਵਾਂ ਵਾਲੇ ਰਾਜਾਂ ਨੂੰ ਫਾਇਦਾ ਪਹੁੰਚਾ ਸਕਦੀ ਹੈ।

ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀਆਂ ਕਮਜ਼ੋਰੀਆਂ 'ਤੇ ਡੂੰਘੀ ਨਜ਼ਰ

ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸੁਧਾਰਾਂ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਸਰਕਾਰ ਡੂੰਘੇ ਢਾਂਚਾਗਤ ਮੁੱਦਿਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ (affordable housing) ਲਈ ਫੰਡਿੰਗ ਅਤੇ RERA ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਬੰਦ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (stalled pre-RERA projects) ਨੂੰ ਹੱਲ ਕਰਨ ਵਿੱਚ। ਬੈਂਕਾਂ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਲਗਾਤਾਰ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਤੋਂ ਝਿਜਕ ਰਹੀਆਂ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਸ ਵਿੱਚ ਉੱਚ ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਘੱਟ ਰਿਟਰਨ ਦੇਖਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਉਸਾਰੀ ਅਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਵਧਦੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਕਾਰਨ ਪੈਦਾ ਹੋਈ ਇਹ ਫੰਡਿੰਗ ਗੈਪ (financing gap) ਲਈ ਅਸਾਧਾਰਨ ਹੱਲਾਂ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ। ਮੰਤਰਾਲਾ ਚੈਰੀਟੇਬਲ ਸੰਸਥਾਵਾਂ, ਜੋ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਸੋਸ਼ਲ ਰਿਸਪਾਂਸਬਿਲਟੀ (CSR) ਯੋਗਦਾਨ ਦੁਆਰਾ ਫੰਡ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਅਤੇ RERA ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਬੰਦ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਸਮਰਪਿਤ ਫੰਡ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇੰਡਸਟਰੀ ਬਾਡੀਜ਼ ਜਿਵੇਂ ਕਿ NAREDCO ਨੇ ਸੁਝਾਅ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਫੰਡ ਨੂੰ ਲਗਭਗ ₹2.5 ਲੱਖ ਕਰੋੜ ਦੀ ਲੋੜ ਪੈ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਮੌਜੂਦਾ ਵਿੱਤੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਸਭ ਤੋਂ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੇ ਬਕਾਏ ਨੂੰ ਹੱਲ ਕਰਨ ਲਈ ਨਾਕਾਫੀ ਹੈ, ਜੋ RERA-ਯੁੱਗ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਨਾਲ ਘਿਰੇ ਹੋਏ ਹਨ। ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਅਤੇ ਉਸਾਰੀ ਲਾਗਤਾਂ ਵਰਗੇ ਮੈਕਰੋ-ਆਰਥਿਕ ਕਾਰਕ ਕਿਫਾਇਤੀ ਨੂੰ ਹੋਰ ਜਟਿਲ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਫਾਈਨੈਂਸ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਵਧ ਰਹੇ ਡਿਫਾਲਟ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਜੋਖਮ ਦੀਆਂ ਚਿੰਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦੇ ਹਨ।

ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਅਣ-ਪਰਖੇ ਹੱਲ

RERA ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼ ਦੀ ਕੇਂਦਰੀ ਪਰਖ ਵੱਲ ਵਧਣ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਇੱਕਸਾਰਤਾ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਜ਼ਿਆਦਾ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀ ਅਤੇ ਬਿਊਰੋਕ੍ਰੇਟਿਕ ਰਗੜ ਦਾ ਜੋਖਮ ਵੀ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਰਾਜ-ਪੱਧਰੀ ਨਵੀਨਤਾ (state-level innovation) ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ ਜਾਂ ਅੰਤਰ-ਸਰਕਾਰੀ ਵਿਵਾਦ ਵਧ ਸਕਦੇ ਹਨ। RERA ਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ 'ਤੇ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ ਸਖ਼ਤ ਇੰਡੈਂਟਮੈਂਟ (indictment) ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਦੀ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਸੱਚਮੁੱਚ ਰੱਖਿਆ ਕਰਨ ਦੀ ਇਸ ਦੀ ਯੋਗਤਾ ਬਾਰੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਸਵਾਲ ਖੜ੍ਹੇ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕਾਨੂੰਨ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ ਨੂੰ ਕਮਜ਼ੋਰ ਕਾਰਜਵਿਧੀਆਂ ਅਤੇ ਨਿਯੁਕਤ ਵਿਅਕਤੀਆਂ ਦੀ ਡੋਮੇਨ ਮਹਾਰਤ (domain expertise) ਦੀ ਘਾਟ ਦੁਆਰਾ ਕਮਜ਼ੋਰ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਫਾਈਨੈਂਸ ਲਈ ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਹੱਲ—ਚੈਰੀਟੇਬਲ ਟਰੱਸਟ ਅਤੇ ਸਮਰਪਿਤ ਫੰਡ—ਹਾਲਾਂਕਿ ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਵੀਨਤਾਕਾਰੀ ਹਨ, ਫੰਡਿੰਗ ਗੈਪ ਦੇ ਪੈਮਾਨੇ ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਨਾਕਾਫੀ ਸਾਬਤ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਮਾਡਲ ਸਥਾਪਿਤ ਵਿੱਤੀ ਸਾਧਨਾਂ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ, ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪੂੰਜੀ ਇਕੱਠੀ ਕਰਨ ਜਾਂ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਨਾਲ ਕੰਮ ਕਰਨ ਲਈ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਦਾ ਇਤਿਹਾਸ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਭਾਵੇਂ RERA ਵਰਗੇ ਐਕਟਾਂ ਨੇ 2016 ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੇ ਭਰੋਸੇ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਪਰ ਉਹਨਾਂ ਦੀ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ੀਲਤਾ ਰਾਜ-ਪੱਧਰੀ ਕਾਰਜਵਿਧੀਆਂ 'ਤੇ ਆਲੋਚਨਾਤਮਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਅਸੰਗਤ ਸਾਬਤ ਹੋਈ ਹੈ। RERA ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਬੰਦ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦਾ ਲਗਾਤਾਰ ਮੁੱਦਾ, ਜੋ ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਸਰਕਾਰੀ ਦਖਲ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਸ ਖੇਤਰ ਦੇ ਅੰਦਰ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਗੈਪ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਬਦ-ਵਿਵਸਥਾ ਦੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਨਤੀਜਿਆਂ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦਾ ਹੈ।

ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਰੁਖ

ਸਰਕਾਰ ਦਾ RERA ਬਾਈ-ਲਾਅਜ਼ ਲਈ ਕੇਂਦਰੀ ਨਿਗਰਾਨੀ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਅਤੇ ਨਵੇਂ ਵਿੱਤੀ ਪ੍ਰਬੰਧਾਂ ਦੀ ਖੋਜ, ਇੱਕ ਵਧੇਰੇ ਦਖਲਅੰਦਾਜ਼ੀ ਵਾਲੇ ਰੁਖ ਵੱਲ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹਨਾਂ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਉਹਨਾਂ ਦੇ ਵਿਹਾਰਕ ਲਾਗੂਕਰਨ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਫਾਈਨੈਂਸਿੰਗ ਅਤੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਲਾਗੂਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮੌਜੂਦ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾਗਤ ਕਮਜ਼ੋਰੀਆਂ ਨੂੰ ਦੂਰ ਕਰਨ ਦੀ ਯੋਗਤਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ, ਜੋ RERA ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਲਗਾਤਾਰ ਬਣੀਆਂ ਹੋਈਆਂ ਹਨ।