Whalesbook
NRI ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵੇਚਦੇ ਸਮੇਂ TDS ਦੀ ਵੱਡੀ ਮਾਰ
NRI ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵੇਚਦੇ ਸਮੇਂ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਵਿੱਤੀ ਚੁਣੌਤੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦੇ ਹਨ - ਪੂਰੀ ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ Tax Deducted at Source (TDS)। ਜਿੱਥੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਰਹਿਣ ਵਾਲੇ ਲੋਕਾਂ ਲਈ ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿਕਰੀ 'ਤੇ ਸਿਰਫ 1% TDS ਲੱਗਦਾ ਹੈ, ਉੱਥੇ NRI ਲਈ ਇਹ ਦਰ ਕਾਫੀ ਜ਼ਿਆਦਾ, ਲਗਭਗ 12.5% (ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਕੈਪੀਟਲ ਗੇਨ 'ਤੇ) ਜਾਂ ਸ਼ਾਰਟ-ਟਰਮ ਗੇਨ 'ਤੇ 30% ਤੱਕ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ।
₹12.5 ਲੱਖ ਦਾ TDS ਜਾਲ ਕਿਵੇਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ?
ਪਰ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਡੀ ਸਮੱਸਿਆ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਜੇਕਰ Lower TDS Certificate ਨਾ ਲਿਆ ਜਾਵੇ, ਤਾਂ ਇਹ TDS ਪੂਰੀ ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਕੱਟਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਨਾ ਕਿ ਸਿਰਫ ਮੁਨਾਫੇ 'ਤੇ। ਇਸ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਜੇਕਰ ਕੋਈ NRI ₹1 ਕਰੋੜ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵੇਚਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਉਸਦੇ ₹12.5 ਲੱਖ ਤੱਕ TDS ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਕੱਟੇ ਜਾ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਭਾਵੇਂ ਉਸਦਾ ਅਸਲ ਮੁਨਾਫਾ ਇਸ ਤੋਂ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਹੋਵੇ। ਇਹ ਵੱਡੀ ਰਕਮ ਇਨਕਮ ਟੈਕਸ ਅਥਾਰਿਟੀ ਕੋਲ 6 ਤੋਂ 12 ਮਹੀਨਿਆਂ ਤੱਕ ਫਸੀ ਰਹਿ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਤੱਕ NRI ਆਪਣਾ ਟੈਕਸ ਰਿਟਰਨ ਫਾਈਲ ਕਰਕੇ ਰਿਫੰਡ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ। ਇਹ ਤੁਰੰਤ ਫੰਡਾਂ 'ਤੇ ਵੱਡਾ ਅਸਰ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਫਾਰਮ 128: ਘੱਟ TDS ਦਾ ਹੱਲ
ਇਸ ਪੂੰਜੀ ਨੂੰ ਬਚਾਉਣ ਲਈ, ਸਭ ਤੋਂ ਵਧੀਆ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਵਿਕਰੀ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ Lower or Nil TDS Certificate ਲਈ ਅਰਜ਼ੀ ਦੇਣਾ। ਇਨਕਮ ਟੈਕਸ ਐਕਟ, 2025 ਅਧੀਨ, ਫਾਰਮ 128 (ਪਹਿਲਾਂ ਸੈਕਸ਼ਨ 197 ਅਧੀਨ ਫਾਰਮ 13 ਹੁੰਦਾ ਸੀ, ਹੁਣ ਸੈਕਸ਼ਨ 395) ਭਰ ਕੇ, NRI ਆਪਣੇ ਅਸੈਸਿੰਗ ਅਫਸਰ (AO) ਨੂੰ ਸਾਬਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਅਸਲ ਟੈਕਸ ਦੇਣਦਾਰੀ ਮਿਆਰੀ TDS ਦਰ ਤੋਂ ਘੱਟ ਹੈ। ਖਰੀਦ ਲਾਗਤ, ਇੰਡੈਕਸੇਸ਼ਨ ਲਾਭ, ਅਤੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਛੋਟ ਦੇ ਸਬੂਤ TRACES ਪੋਰਟਲ ਰਾਹੀਂ ਜਮ੍ਹਾਂ ਕਰਵਾਉਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, AO ਇੱਕ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ ਜਾਰੀ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਸਿਰਫ ਸਹੀ, ਘੱਟ ਦਰ 'ਤੇ TDS ਕੱਟਣ ਦਾ ਅਧਿਕਾਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ NRI ਨੂੰ ਫੰਡ ਰੋਕੇ ਬਿਨਾਂ ਪੂਰੀ ਵਿਕਰੀ ਪ੍ਰਾਪਤੀ ਮਿਲ ਜਾਂਦੀ ਹੈ।
ਸਮਾਂ ਅਤੇ ਜਾਗਰੂਕਤਾ ਹੈ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ
ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਜਾਗਰੂਕਤਾ ਦੀ ਘਾਟ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਕਾਰਨ ਹੈ। ਕਈ NRI ਅਤੇ ਟੈਕਸ ਸਲਾਹਕਾਰ ਵੀ Lower TDS certificate ਲਈ ਅਰਜ਼ੀ ਦੇਣ ਦਾ ਮੌਕਾ ਗੁਆ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਯਾਦ ਰੱਖਣਾ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ Lower TDS Certificate ਲਈ ਅਰਜ਼ੀ ਵਿਕਰੀ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਣ ਅਤੇ ਪੈਸੇ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਹੋਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦਿੱਤੀ ਜਾਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਟੈਕਸ ਸਲਾਹਕਾਰ ਪਲੇਟਫਾਰਮ ਜ਼ੋਰ ਦਿੰਦੇ ਹਨ: 'ਇੱਕ ਕ੍ਰਿਟੀਕਲ ਗਲਤੀ ਜੋ ਲੋਕ ਕਰਦੇ ਹਨ: ਉਹ ਡੀਲ ਖਤਮ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਅਰਜ਼ੀ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਕੰਮ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ। ਤੁਹਾਨੂੰ ਪੈਸੇ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਅਰਜ਼ੀ ਦੇਣੀ ਪਵੇਗੀ।'
ਹੋਰ ਆਮਦਨਾਂ ਲਈ ਵੀ ਵਰਤੋਂ
ਫਾਰਮ 128 ਸਿਰਫ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿਕਰੀਆਂ ਲਈ ਹੀ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਵਿਆਜ, ਰਾਇਲਟੀ, ਪੇਸ਼ੇਵਰ ਫੀਸ, ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਵਰਗੀਆਂ ਹੋਰ ਆਮਦਨਾਂ 'ਤੇ TDS ਲਈ ਵੀ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜੇਕਰ ਅਸਲ ਟੈਕਸ ਦੇਣਦਾਰੀ ਘੱਟ ਹੋਵੇ। 2026 ਵਿੱਚ, NRI ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਵੱਧ ਰੁਚੀ ਦਿਖਾ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਫਾਰਮ 128 ਵਰਗੇ ਸਾਧਨ, ਜੋ ਪੂੰਜੀ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਵਿੱਤੀ ਯੋਜਨਾ ਲਈ ਹੋਰ ਵੀ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਬਣ ਗਏ ਹਨ।
ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ
ਫਾਰਮ 128 ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਟੈਕਸਪੇਅਰਾਂ ਦੀ ਜਾਗਰੂਕਤਾ ਅਤੇ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਕਾਰਵਾਈ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ TRACES ਪੋਰਟਲ ਰਾਹੀਂ ਡਿਜੀਟਲ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਵੀ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀ ਹੈ ਕਿ ਉਹ NRI ਕੋਲੋਂ ਖਰੀਦਦੇ ਸਮੇਂ ਸੈਕਸ਼ਨ 195 ਅਧੀਨ TDS ਜਮ੍ਹਾ ਕਰਾਉਣ ਲਈ Tax Deduction and Information Number (TAN) ਰੱਖਣ, ਨਾ ਕਿ ਸਿਰਫ PAN।
ਡਿਜੀਟਲ ਕੰਪਲਾਇੰਸ ਅਤੇ NRI ਵਿਕਾਸ
ਭਾਰਤੀ ਟੈਕਸ ਅਥਾਰਿਟੀ ਡਿਜੀਟਲ ਕੰਪਲਾਇੰਸ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ NRI ਭਾਰਤੀ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਵੱਧ ਸਰਗਰਮ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ, ਫਾਰਮ 128 ਵਰਗੀਆਂ ਵਿਵਸਥਾਵਾਂ ਬਾਰੇ ਜਾਗਰੂਕਤਾ ਅਤੇ ਇਸਦੀ ਵਰਤੋਂ ਵਧਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਸਮੇਂ ਸਿਰ ਫਾਰਮ 128 ਭਰ ਕੇ ਜ਼ਿਆਦਾ TDS ਤੋਂ ਬਚਣਾ, NRI ਲਈ ਆਪਣੇ ਫੰਡਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨ ਦਾ ਇੱਕ ਜ਼ਰੂਰੀ ਸਾਧਨ ਬਣ ਗਿਆ ਹੈ।