NCLAT ਦਾ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ 'ਤੇ ਵੱਡਾ ਫੈਸਲਾ: ਹੁਣ ਇਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਮੁਸ਼ਕਿਲ ਸਾਰੇ ਗਰੁੱਪ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਡੋਬੇਗੀ!

ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਪੱਧਰ ਦੀ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਲਾਜ਼ਮੀ

National Company Law Appellate Tribunal (NCLAT) ਨੇ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਹੈ ਕਿ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਵੱਲੋਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਫਰਮਾਂ ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਸ਼ੁਰੂ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਣ ਵਾਲੀਆਂ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਸਿਰਫ਼ ਉਸ ਖਾਸ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਤੱਕ ਹੀ ਸੀਮਤ ਰਹਿਣਗੀਆਂ ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਿੱਤੀ ਨੁਕਸਾਨ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨਾਲ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣੇਗਾ ਕਿ ਇੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਮੁਸ਼ਕਲ ਕਿਸੇ ਵੀ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਗਰੁੱਪ ਦੀਆਂ ਹੋਰ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿਰੁੱਧ ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਾਰਵਾਈ ਸ਼ੁਰੂ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕੇਗੀ। NCLAT ਦਾ ਇਹ ਰੁਖ ਦੂਜੇ, ਵਿੱਤੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਥਿਰ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟਸ ਦੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਅਤੇ ਹਿੱਸੇਦਾਰਾਂ ਲਈ ਨੁਕਸਾਨਦੇਹ ਸਾਬਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਪਹੁੰਚ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਨਿਰਦੇਸ਼ਾਂ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ Raheja Developers ਦੇ 'Raheja Shilas' ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਲਈ ਦਿੱਤੇ ਗਏ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਅਤੇ ਇਹ ਦੁਹਰਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ Corporate Insolvency Resolution Process (CIRP) ਹਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਹੀ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।

ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ 'ਤੇ ਅਸਰ

ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਵਿਭਿੰਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਾਲੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ Raheja Developers, ਲਈ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਲਿਆਏਗਾ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਪੂਰੇ ਗਰੁੱਪ ਨੂੰ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਤੋਂ ਬਚਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਲਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਵਿੱਤੀ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਅਤੇ ਜੋਖਮ ਵੰਡ (Risk Allocation) ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਵਿਸਤ੍ਰਿਤ ਪਹੁੰਚ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋਵੇਗੀ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਹੁਣ ਹਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀਆਂ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ (Liabilities) ਬਾਰੇ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਮਿਲੇਗੀ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਵਿਭਿੰਨ ਇਕਾਈਆਂ ਵਿੱਚ ਜੋਖਮ ਘੱਟ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਪਰ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਇਹ ਵੀ ਹੈ ਕਿ ਹਰੇਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਵਿੱਤ ਅਤੇ ਕਾਰਜਾਂ (Execution) 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖੀ ਜਾਵੇਗੀ। 'Krishna Housing Scheme', ਜੋ ਕਿ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਫਰੇਮਵਰਕ ਦੇ ਤਹਿਤ ਵਿਕਸਿਤ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ ਅਤੇ Pradhan Mantri Awas Yojana ਵਰਗੇ ਲਾਭਾਂ ਲਈ ਯੋਗ ਸੀ, ਇਸਦਾ ਇੱਕ ਉਦਾਹਰਨ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਹੁਣ ਨੁਕਸਾਨ ਅਤੇ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਸਿਰਫ਼ ਉਸ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਤੱਕ ਹੀ ਸੀਮਤ ਰਹਿਣਗੇ। ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਫਾਇਨਾਂਸਿੰਗ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮਾਂ ਨੂੰ ਹੋਰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਵੱਖ ਕਰਨ ਲਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਕਰਜ਼ਾ ਅਤੇ ਇਕੁਇਟੀ (Debt and Equity) ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੱਤੀ ਜਾਵੇਗੀ।

ਵਿਆਪਕ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਪਹਿਲ

NCLAT ਦਾ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਭਾਰਤ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਚੱਲ ਰਹੀਆਂ ਚੁਣੌਤੀਆਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਤੇ ਡਿਸਟਰੈਸਡ ਸੰਪਤੀਆਂ (Distressed Assets), ਨਾਲ ਨਜਿੱਠਣ ਲਈ ਇੱਕ ਵਿਆਪਕ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਾਹੌਲ ਦਾ ਹਿੱਸਾ ਹੈ। ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ, ਜੋ 2018 ਦੇ ਆਰਡੀਨੈਂਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵਿੱਤੀ ਕਰਜ਼ਦਾਰ (Financial Creditors) ਬਣ ਗਏ ਹਨ, ਦੀ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਕਾਰਵਾਈ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਨੂੰ 2020 ਦੇ ਸੋਧਾਂ ਦੁਆਰਾ ਹੋਰ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ, Insolvency and Bankruptcy Board of India (IBBI) ਦੀ ਕਮੇਟੀ ਦੁਆਰਾ ਅਪ੍ਰੈਲ 2026 ਵਿੱਚ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਗਈ ਰਿਪੋਰਟ ਦੇ ਨਾਲ ਵੀ ਮੇਲ ਖਾਂਦਾ ਹੈ। ਕਮੇਟੀ ਨੇ ਐਂਟੀਟੀ-ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ (Entity-focused), ਰਿਕਵਰੀ ਮਾਡਲ ਤੋਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ-ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ (Project-focused), ਮੁਕੰਮਲਤਾ ਮਾਡਲ (Completion Model) ਵੱਲ ਵਧਣ ਦੀ ਸਿਫਾਰਸ਼ ਕੀਤੀ ਸੀ। ਇਸਨੇ Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 ਦੇ ਨਾਲ Insolvency and Bankruptcy Code (IBC) ਦੇ ਤਾਲਮੇਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ। ਇਸ ਪਹੁੰਚ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਵਧਾਉਣਾ ਅਤੇ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਡਿਲੀਵਰੀ (Housing Delivery) ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ।

ਨਿਰੰਤਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਜੋਖਮ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ

NCLAT ਦੇ ਫੈਸਲੇ ਦੀ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਖਾਸ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਬਣੀਆਂ ਹੋਈਆਂ ਹਨ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਸਮੂਹ-ਵਿਆਪੀ ਮੁੱਦਿਆਂ ਨੂੰ ਰੋਕਦਾ ਹੈ, ਨੁਕਸਾਨੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਅਜੇ ਵੀ Corporate Insolvency Resolution Process (CIRP) ਦੀਆਂ ਜਟਿਲ ਅਤੇ ਲੰਬੀਆਂ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਅੰਤਿਮ ਫੰਡਿੰਗ (Funding) ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨਾ ਅਜੇ ਵੀ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੈ, ਸਰਕਾਰੀ ਮਦਦ ਨਾਲ ਵੀ। ਵੱਡੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ 1,644 ਯੂਨਿਟਾਂ ਵਾਲੀ 'Krishna Housing Scheme', ਲਈ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨਾ ਸੁਭਾਵਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜਟਿਲ ਹੈ। Raheja Developers ਵਰਗੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਪਿਛਲੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਮੁੱਦਿਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ 2022 ਵਿੱਚ ਧੋਖਾਧੜੀ ਅਤੇ ਠੱਗੀ ਲਈ ਅਦਾਲਤ ਦੁਆਰਾ ਜਾਰੀ FIR ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਭਾਵੇਂ ਸਥਾਨਕ ਹੋਵੇ, ਅੰਤਰੀਵ ਕਾਰਜਕਾਰੀ (Operational) ਅਤੇ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ (Execution) ਜੋਖਮ ਬਣੇ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਅੰਦਰ ਲੰਬੇ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਕਿ ਦੂਜੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਹਨ, ਨੁਕਸਾਨੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਹਿੱਸੇਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਅਜੇ ਵੀ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਅਤੇ ਦੇਰੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ।