NAREDCO ਦੀ ਮੰਗ: ਦਿੱਲੀ TOD ਨੀਤੀ 'ਚ ਬਦਲਾਅ, ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ 'ਤੇ ਚਰਚਾ ਗਰਮ!

NAREDCO ਦੀਆਂ TOD ਨੀਤੀ ਬਾਰੇ ਮੰਗਾਂ

ਨੈਸ਼ਨਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਕੌਂਸਲ (NAREDCO) ਨੇ ਦਿੱਲੀ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਅਥਾਰਟੀ (DDA) ਨੂੰ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਲਾਗੂ ਕੀਤੀ ਗਈ ਟ੍ਰਾਂਜ਼ਿਟ-ਓਰੀਐਂਟਿਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ (TOD) ਪਾਲਿਸੀ ਵਿੱਚ ਸੋਧ ਕਰਨ ਲਈ ਕਿਹਾ ਹੈ। NAREDCO ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਹੈ ਕਿ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟਾਂ ਦੇ ਆਕਾਰ ਅਤੇ ਕੀਮਤਾਂ 'ਤੇ ਲੱਗੀਆਂ ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਹਟਾ ਦਿੱਤਾ ਜਾਵੇ ਤਾਂ ਜੋ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਅਤੇ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਵਧਾਵਾ ਮਿਲ ਸਕੇ। ਪਰ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਬਦਲਾਵਾਂ ਨਾਲ ਨੀਤੀ ਦੇ ਸਮਾਵੇਸ਼ੀ ਅਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਟੀਚਿਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨ ਦੇ ਤਰੀਕਿਆਂ 'ਤੇ ਵੀ ਸਵਾਲ ਖੜ੍ਹੇ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ।

NAREDCO ਦੀਆਂ ਮੁੱਖ ਮੰਗਾਂ

NAREDCO ਵੱਲੋਂ ਮੁੱਖ ਮੰਗਾਂ ਵਿੱਚ TOD ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਮੌਜੂਦਾ ਪ੍ਰਾਈਸ ਕੈਪ ਨੂੰ ਹਟਾਉਣਾ ਅਤੇ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੇ ਆਕਾਰ ਨੂੰ RERA ਕਾਰਪੇਟ ਏਰੀਆ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਕਰਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਵਰਤਮਾਨ ਵਿੱਚ, 100 ਵਰਗ ਮੀਟਰ ਬਿਲਟ-ਅੱਪ ਦੀ ਸੀਮਾ ਹੈ। NAREDCO ਦਿੱਲੀ ਦੇ ਪ੍ਰਧਾਨ, ਹਰਸ਼ ਵਰਧਨ ਬਾਂਸਲ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇਹ ਪਾਬੰਦੀਆਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਨਿਰਾਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਵਿਹਾਰਕਤਾ (Viability) ਲਈ ਲਚਕਤਾ (Flexibility) ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਦਿੱਲੀ ਦੀ TOD ਨੀਤੀ ਮੈਟਰੋ ਅਤੇ RRTS ਕੋਰੀਡੋਰਾਂ ਦੇ ਨੇੜੇ ਸੰਘਣੀ, ਮਿਸ਼ਰਤ-ਵਰਤੋਂ ਵਾਲੀਆਂ ਵਿਕਾਸ ਯੋਜਨਾਵਾਂ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਕੁਝ ਸ਼ਰਤਾਂ ਤਹਿਤ 500 ਤੱਕ ਦਾ ਫਲੋਰ ਏਰੀਆ ਰੇਸ਼ੋ (FAR) ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ 65% ਵਿਕਾਸ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਵਰਤੋਂ ਲਈ ਸਮਰਪਿਤ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। NAREDCO ਦੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਬਦਲਾਅ ਇਸ ਨੀਤੀ ਤਹਿਤ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਕਿਸਮਾਂ ਅਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੇ ਨਿਰਮਾਣ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦੇ ਹਨ।

ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦਾ ਮਾਰਕੀਟ ਸੰਦਰਭ

ਦੁਨੀਆ ਭਰ ਵਿੱਚ TOD ਦਾ ਟੀਚਾ ਆਵਾਜਾਈ ਦੇ ਨੇੜੇ ਸੰਖੇਪ, ਚੱਲਣਯੋਗ ਖੇਤਰਾਂ ਦਾ ਨਿਰਮਾਣ ਕਰਨਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਖੰਡਿਤ ਸ਼ਾਸਨ (Fragmented Governance) ਅਤੇ ਯੋਜਨਾਬੱਧ ਤਾਲਮੇਲ ਦੀ ਘਾਟ ਕਾਰਨ ਇਸ ਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਦਿੱਲੀ ਦੀ TOD ਨੀਤੀ ਆਵਾਜਾਈ ਕੋਰੀਡੋਰਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਖੇਤਰ ਨੂੰ ਕਵਰ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਲਗਾਤਾਰ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੀ ਕਮੀ ਅਤੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਵਰਗੀਆਂ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਦੌਰਾਨ, ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਨੇ $30.7 ਬਿਲੀਅਨ ਦੀ ਰਿਕਾਰਡ ਇਕੁਇਟੀ ਇਨਫਲੋ (Equity Inflows) ਨੂੰ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਅਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਅਤੇ ਦਫਤਰਾਂ ਵਰਗੀਆਂ ਸਥਿਰ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਵੱਲ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਮੋੜ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਰਾਜਧਾਨੀ ਖੇਤਰ (NCR) ਦਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਸੰਤੁਲਿਤ ਵਿਕਾਸ ਦਿਖਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ 2020 ਤੋਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਇਹ ਮਾਰਕੀਟ ਰੁਝਾਨ, ਦਿੱਲੀ ਵਿੱਚ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਪਲਾਈ ਵਧਾਉਣ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ ਨਾਲ ਪਿਛਲੇ FAR ਵਾਧਿਆਂ ਦੇ ਨਾਲ, NAREDCO ਦੇ ਮੌਜੂਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਸਥਿਤੀ ਪੈਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ।

ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਪਿਛੋਕੜ: RERA ਅਤੇ ਲੈਂਡ ਪੂਲਿੰਗ

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ (RERA) ਨੇ RERA ਕਾਰਪੇਟ ਏਰੀਆ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਵਿਕਰੀ ਦੀ ਲੋੜ ਦੱਸ ਕੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਲਿਆਂਦੀ ਹੈ। NAREDCO ਦੀ RERA ਕਾਰਪੇਟ ਏਰੀਆ ਦੀ ਮੰਗ ਇਸ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਦੇ ਟੀਚੇ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਪ੍ਰਾਈਸ ਕੈਪਸ ਨੂੰ ਹਟਾਉਣਾ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ 'ਤੇ ਕੇਂਦਰਿਤ ਨਿਯਮਾਂ ਤੋਂ ਦੂਰ ਜਾਣ ਵਾਲਾ ਕਦਮ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਦਿੱਲੀ ਦੀ ਲੈਂਡ ਪੂਲਿੰਗ ਪਾਲਿਸੀ, ਜੋ ਕਿ 2025 ਵਿੱਚ ਮਨਜ਼ੂਰ ਹੋਈ ਸੀ, ਯੋਜਨਾਬੱਧ ਵਿਕਾਸ ਅਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਮਾਲਕਾਂ ਦੇ ਸਹਿਯੋਗ ਨਾਲ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖਣ ਵਾਲਾ ਇੱਕ ਹੋਰ ਵੱਡਾ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ਯਤਨ ਹੈ।

ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ 'ਤੇ ਚਿੰਤਾਵਾਂ

NAREDCO ਦੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਬਦਲਾਵਾਂ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਪ੍ਰਾਈਸ ਕੈਪਸ ਨੂੰ ਹਟਾਉਣ ਅਤੇ RERA ਕਾਰਪੇਟ ਏਰੀਆ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਯੂਨਿਟ ਸਾਈਜ਼ ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਢਿੱਲ ਦੇਣ, ਬਾਰੇ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਚਿੰਤਾ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਇਹ TOD ਨੀਤੀ ਦੇ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ ਨੂੰ ਕਮਜ਼ੋਰ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ, ਵਿਕਾਸ ਨਿਯਮਾਂ ਵਿੱਚ ਢਿੱਲ ਦੇਣ ਨਾਲ ਕਈ ਵਾਰ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਨਹੀਂ ਹੋਇਆ। ਜੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਸੁਤੰਤਰ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਨਿਰਧਾਰਿਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਵੱਡੇ, ਵਧੇਰੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਯੂਨਿਟ ਬਣਾ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਸਮਾਵੇਸ਼ੀ, ਟ੍ਰਾਂਜ਼ਿਟ-ਓਰੀਐਂਟਿਡ ਵਿਕਾਸ ਦਾ ਟੀਚਾ ਖਤਰੇ ਵਿੱਚ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਮੌਜੂਦਾ ਨੀਤੀ ਕਿਫਾਇਤੀ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰਨ ਲਈ 100 ਵਰਗ ਮੀਟਰ ਤੱਕ ਦੇ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੇ ਨਾਲ 65% ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਵਰਤੋਂ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ; ਕੈਪਸ ਹਟਾਉਣ ਨਾਲ ਵਿਕਾਸ ਦਾ ਫੋਕਸ ਸਿਰਫ ਉੱਚ-ਮੁਨਾਫੇ ਵਾਲੇ, ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਵੱਲ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

TOD ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਚੁਣੌਤੀਆਂ

ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ TOD ਨੂੰ ਸਫਲਤਾਪੂਰਵਕ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਹਨ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਖੰਡਿਤ ਸ਼ਾਸਨ। ਕਈ ਏਜੰਸੀਆਂ ਅਕਸਰ ਤਾਲਮੇਲ ਦੀ ਘਾਟ ਵਾਲੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣਦੀਆਂ ਹਨ। ਮਜ਼ਬੂਤ, ਏਕੀਕ੍ਰਿਤ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, ਟ੍ਰਾਂਜ਼ਿਟ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਜ਼ਮੀਨੀ ਵਰਤੋਂ ਨਾਲ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਜੋੜੇ ਬਿਨਾਂ ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਦਿੱਲੀ ਦੀ TOD ਨੀਤੀ ਦੀ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ੀਲਤਾ, NAREDCO ਦੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਬਦਲਾਵਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਵੀ, DDA, ਆਵਾਜਾਈ ਵਿਭਾਗਾਂ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਯੋਜਨਾਕਾਰਾਂ ਵਿਚਕਾਰ ਸੁਚਾਰੂ ਤਾਲਮੇਲ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ।

ਡਿਵੈਲਪਰ ਮੁਨਾਫੇ ਅਤੇ ਜਨਤਕ ਭਲੇ ਦਾ ਸੰਤੁਲਨ

ਢਿੱਲੇ ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਮੁਨਾਫੇ ਅਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਵਰਗੇ ਜਨਤਕ ਟੀਚਿਆਂ ਵਿਚਕਾਰ ਚੱਲ ਰਹੇ ਵਿਰੋਧਾਭਾਸ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਹੈ। NAREDCO ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਮੌਜੂਦਾ ਨਿਯਮ ਵਿਕਾਸ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟ ਪਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਕੀਮਤਾਂ ਦੇ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਨਿਯੰਤਰਣ ਹਟਾਉਣ ਨਾਲ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ 'ਤੇ ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਬਾਜ਼ਾਰ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ TOD ਨੀਤੀ ਦਾ ਲਾਭ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਲੋਕਾਂ ਲਈ ਇਹ ਅਸਹਿਯੋਗੀ ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ। ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਨੂੰ Rs 45 ਲੱਖ ਤੋਂ Rs 75-80 ਲੱਖ ਤੱਕ ਮੁੜ ਪਰਿਭਾਸ਼ਿਤ ਕਰਨ ਦੇ NAREDCO ਦੇ ਯਤਨ ਮੌਜੂਦਾ ਸਰਕਾਰੀ ਕਿਫਾਇਤੀ ਟੀਚਿਆਂ ਤੋਂ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਅੰਤਰ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦੇ ਹਨ।

ਦਿੱਲੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਅਤੇ TOD ਨੀਤੀ ਦਾ ਆਊਟਲੁੱਕ

ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਉਮੀਦ ਹੈ ਕਿ ਭਾਰਤ ਦਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਸ਼ਹਿਰੀਕਰਨ ਅਤੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੁਆਰਾ ਸੰਚਾਲਿਤ ਆਪਣਾ ਵਿਕਾਸ ਜਾਰੀ ਰੱਖੇਗਾ, ਪਰ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇਗਾ। NAREDCO ਦੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਸਰਕਾਰੀ ਸਮੀਖਿਆ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਉਦਯੋਗ ਦੀਆਂ ਜ਼ਰੂਰਤਾਂ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿਚਕਾਰ ਸੰਤੁਲਨ ਬਣਾਉਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋਵੇਗੀ। ਦਿੱਲੀ ਦੀ TOD ਨੀਤੀ ਦੀ ਸਫਲਤਾ, ਸੋਧਾਂ ਦੀ ਪਰਵਾਹ ਕੀਤੇ ਬਿਨਾਂ, ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ, ਤਾਲਮੇਲ ਵਾਲੀ ਸਰਕਾਰੀ ਕਾਰਵਾਈ, ਅਤੇ ਵਿਕਾਸ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਅਤੇ ਨਿਰਪੱਖ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਸਥਾਰ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕਰੇ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਨਿਰੰਤਰ ਯਤਨਾਂ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ।