ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਰਾਜ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਮੁੰਬਈ ਦੇ ਇੱਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਜੋੜੇ ਨੂੰ ₹1.05 ਕਰੋੜ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਵਾਪਸ ਕਰਨ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਪੂਰਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਹੋਇਆ ਫਲੈਟ ਦੂਜੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਵੇਚ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦੇ ਜੋਖਮਾਂ ਅਤੇ ਭੁਗਤਾਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਦੀ ਮਹੱਤਤਾ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਕੀ ਹੋਇਆ?
ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਰਾਜ ਖਪਤਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਨਿਵਾਰਨ ਕਮਿਸ਼ਨ (Maharashtra State Consumer Disputes Redressal Commission) ਨੇ ਮੁੰਬਈ ਦੇ ਇੱਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿਰੁੱਧ ਸਖ਼ਤ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਹੈ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਕੰਪਨੀ ਨੂੰ ਰਾਏਗੜ੍ਹ ਦੇ ਇੱਕ ਜੋੜੇ ਨੂੰ ₹1.05 ਕਰੋੜ ਦੀ ਰਾਸ਼ੀ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਵਾਪਸ ਕਰਨ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਪਾਇਆ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੇ ਗੰਭੀਰ ਅਨੈਤਿਕ ਵਪਾਰਕ ਪ੍ਰਥਾਵਾਂ (unfair trade practices) ਦਾ ਸਹਾਰਾ ਲਿਆ, ਜਦੋਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਸ਼ਿਕਾਇਤਕਰਤਾਵਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤੇ ਗਏ ਫਲੈਟ ਨੂੰ ਕਿਸੇ ਤੀਜੀ ਧਿਰ ਨੂੰ ਵੇਚ ਦਿੱਤਾ।
ਇਹ ਮਾਮਲਾ 2013 ਵਿੱਚ ਮੁੰਬਈ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਦੀ ਬੁਕਿੰਗ ਨਾਲ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਇਆ ਸੀ। ਅਸਲ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, ਜੋੜੇ ਨੂੰ ਮਾਜ਼ਗਾਓਂ (Mazgaon) ਦੇ "ਬੇ ਵਿਊ" (Bay View) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। 2018 ਤੱਕ ਪੂਰੀ ਰਕਮ ₹90 ਲੱਖ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕਦੇ ਵੀ ਕਬਜ਼ਾ (possession) ਜਾਂ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਸਮਝੌਤਾ (registered sale agreement) ਨਹੀਂ ਮਿਲਿਆ। ਸਥਿਤੀ ਉਦੋਂ ਹੋਰ ਵਿਗੜ ਗਈ ਜਦੋਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੇ ਵਾਪਸੀ ਲਈ ਚੈੱਕ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ, ਜੋ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਘਾਟ ਕਾਰਨ ਬਾਊਂਸ ਹੋ ਗਏ।
ਕਾਨੂੰਨੀ ਫੈਸਲਾ
ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਾਰਵਾਈ ਦੌਰਾਨ, ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਇਹ ਮਾਮਲਾ 'ਐਕਸ-ਪਾਰਟੀ' (ex-parte) ਸੁਣਿਆ ਕਿਉਂਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੋਸ਼ਾਂ ਦਾ ਬਚਾਅ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਿਹਾ। ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਮੰਨਿਆ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਕੰਮ ਸੇਵਾ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਮੀ (deficiency in service) ਸਨ। ₹1.05 ਕਰੋੜ ਦੀ ਮੁੱਖ ਰਿਫੰਡ ਰਾਸ਼ੀ (ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਬੁਕਿੰਗ ਰਕਮ ਅਤੇ ਹੋਰ ਸਮਾਯੋਜਨ ਸ਼ਾਮਲ ਸਨ) ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੂੰ ਸਮਝੌਤਾ ਸਮਝੌਤੇ (MOU) ਦੀ ਮਿਤੀ ਤੋਂ 10% ਸਾਲਾਨਾ ਵਿਆਜ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦਾ ਆਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ।
ਇਸ ਹੁਕਮ ਵਿੱਚ ₹50,000 ਦਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (compensation) ਮਾਨਸਿਕ ਪ੍ਰੇਸ਼ਾਨੀ ਲਈ ਅਤੇ ₹25,000 ਕਾਨੂੰਨੀ ਖਰਚਿਆਂ (litigation costs) ਲਈ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਭੁਗਤਾਨ ਲਈ 60 ਦਿਨਾਂ ਦੀ ਸਖ਼ਤ ਮਿਆਦ ਤੈਅ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਮੁੱਖ ਰਾਸ਼ੀ 'ਤੇ ਵਿਆਜ ਜੁਰਮਾਨਾ ਵਧ ਕੇ 15% ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ।
ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ ਕਿਉਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ?
ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮਾਂ ਦੀ ਇੱਕ ਤਿੱਖੀ ਯਾਦ ਦਿਵਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (RERA) ਦੀ ਸਥਾਪਨਾ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਲਿਆਉਣ ਲਈ ਕੀਤੀ ਗਈ ਸੀ, ਫਿਰ ਵੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਕੁਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਅਜੇ ਵੀ ਸਾਹਮਣੇ ਆਉਂਦੇ ਹਨ।
ਇਸ ਵਿਵਾਦ ਦਾ ਮੁੱਖ ਮੁੱਦਾ ਪੂਰੀ ਭੁਗਤਾਨ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਇੱਕ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਸਮਝੌਤੇ ਦੀ ਘਾਟ ਸੀ। ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ, ਇੱਕ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਸਮਝੌਤਾ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਾਨੂੰਨੀ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਕਿਸੇ ਜਾਇਦਾਦ 'ਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਨੂੰ ਸਥਾਪਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਉਸੇ ਯੂਨਿਟ ਨੂੰ ਦੂਜੇ ਪੱਖ ਨੂੰ ਵੇਚਣ ਦਾ ਫੈਸਲਾ ਕਰਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਕੋਲ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਸੁਰੱਖਿਆ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ?
ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਵਿਅਕਤੀਆਂ ਲਈ, ਇਹ ਹੁਕਮ ਕਈ ਮੁੱਖ ਨਿਗਰਾਨੀਯੋਗ ਗੱਲਾਂ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਘੱਟ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ:
- ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ RERA ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ: ਹਮੇਸ਼ਾ ਰਾਜ RERA ਵੈੱਬਸਾਈਟ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰੋ ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟਰਡ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ ਅਤੇ ਕੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਸਥਿਤੀ, ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ ਅਤੇ ਲੰਬਿਤ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਨੂੰ ਅਪਡੇਟ ਕੀਤਾ ਹੈ।
- ਰਜਿਸਟਰਡ ਸਮਝੌਤੇ: ਇੱਕ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਸਮਝੌਤੇ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿਓ। ਅਨੌਪਚਾਰਿਕ ਸਮਝਾਂ ਜਾਂ ਅਣ-ਰਜਿਸਟਰਡ ਸਮਝੌਤਿਆਂ ਦੇ ਅਧਾਰ 'ਤੇ ਕੀਤੇ ਗਏ ਭੁਗਤਾਨਾਂ ਵਿੱਚ ਨੁਕਸਾਨ ਦਾ ਜੋਖਮ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
- ਵਿੱਤੀ ਲਾਲ ਝੰਡੇ (Financial Red Flags): ਬਾਊਂਸ ਹੋਏ ਚੈੱਕ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਪਡੇਟਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਰ-ਵਾਰ ਦੇਰੀ ਵੱਡੇ ਚੇਤਾਵਨੀ ਸੰਕੇਤ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਬੁਨਿਆਦੀ ਭੁਗਤਾਨ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਅਕਸਰ ਡੂੰਘੀ ਵਿੱਤੀ ਤਣਾਅ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
- ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਾਅ: ਹਾਲਾਂਕਿ ਖਪਤਕਾਰ ਕਮਿਸ਼ਨ ਰਿਕਵਰੀ ਲਈ ਇੱਕ ਮਾਰਗ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਕਾਨੂੰਨੀ ਲੜਾਈਆਂ ਲੰਬੀਆਂ ਅਤੇ ਥਕਾਊ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਦਸਤਖਤ ਕਰਨ ਜਾਂ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ (due diligence) ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਜੋਖਮ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦਾ ਸਭ ਤੋਂ ਪ੍ਰਭਾਵੀ ਰੂਪ ਹੈ।