Whalesbook
ਲਵਾਸਾ ਦੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵੱਲੋਂ ਦਾਇਰ ਕੀਤੀ ਗਈ ਇਸ 99 ਪੰਨਿਆਂ ਦੀ ਵਿਸਤ੍ਰਿਤ ਅਪੀਲ ਨੇ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੀ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ 'ਤੇ ਸਵਾਲ ਖੜ੍ਹੇ ਕਰ ਦਿੱਤੇ ਹਨ। ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦਾ ਦੋਸ਼ ਹੈ ਕਿ NCLT ਨੇ ਵੇਲਸਪਨ ਗਰੁੱਪ-ਐਸ਼ਡਨ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਦੇ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨ ਪਲਾਨ ਨੂੰ ਬਿਨਾਂ ਸਾਰੇ ਧਾਰਕਾਂ (Stakeholders), ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੇ ਹਿੱਤਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸਮਝੇ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦੇ ਦਿੱਤੀ ਹੈ।
ਅਪੀਲ ਵਿੱਚ ਪਲਾਨ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕਈ ਵੱਡੀਆਂ ਖਾਮੀਆਂ, ਵਿਤਕਰਪੂਰਨ ਪ੍ਰਥਾਵਾਂ, ਅਨਿਆਂਪੂਰਨ ਵਿੱਤੀ ਮੰਗਾਂ ਅਤੇ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਦੀ ਘਾਟ ਦਾ ਜ਼ਿਕਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਨੇ NCLT ਦੇ ਹੁਕਮ 'ਤੇ ਤੁਰੰਤ ਰੋਕ ਲਗਾਉਣ ਜਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਨਿਵੇਸ਼ 'ਤੇ 12% ਸਾਲਾਨਾ ਵਿਆਜ ਸਮੇਤ ਪੂਰਾ ਮੁਆਵਜ਼ਾ ਦੇਣ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ NCLT ਨੇ ਬਿਨਾਂ ਸਾਰੀਆਂ ਇਤਰਾਜ਼ਾਂ ਨੂੰ ਸੁਣੇ ਮਾਮਲੇ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਨਿਬੇੜ ਦਿੱਤਾ, ਜੋ ਕੁਦਰਤੀ ਨਿਆਂ (Natural Justice) ਦੇ ਸਿਧਾਂਤਾਂ ਦੀ ਉਲੰਘਣਾ ਹੈ। ਇਹ ਉਦੋਂ ਹੋਇਆ ਜਦੋਂ ਕ੍ਰੈਡਿਟਰਸ ਕਮੇਟੀ (CoC) ਦੀ ਮੀਟਿੰਗ ਵਿੱਚ ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਨੇ ਪਲਾਨ ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਵੋਟ ਪਾਈ ਸੀ, ਜਿਸਨੂੰ 92.21% ਵੋਟਾਂ ਨਾਲ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਮਿਲੀ ਸੀ।
ਲਵਾਸਾ ਦਾ ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਭਾਰਤ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦੀ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਸਿਸਟਮ ਦੀਆਂ ਵੱਡੀਆਂ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੂੰ ਵੀ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਅੰਕੜੇ ਮੁਤਾਬਕ, ਸਤੰਬਰ 2025 ਤੱਕ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਐਂਡ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਤਹਿਤ ਦਾਖਲ ਕੀਤੇ ਗਏ 553 ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਕੇਸਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਸਿਰਫ 17% ਹੀ ਸਫਲਤਾਪੂਰਵਕ ਹੱਲ ਹੋ ਸਕੇ ਹਨ। ਲਗਭਗ 35% ਕੇਸ ਵਾਪਸ ਲੈ ਲਏ ਗਏ, ਅਤੇ 40% ਅਜੇ ਵੀ ਲੰਬਿਤ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ 100,000 ਤੋਂ ਵੱਧ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋਏ ਹਨ। NCLAT ਵੱਲੋਂ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਫੈਸਲੇ ਲੈਣ ਦਾ ਰੁਝਾਨ ਮਾਮਲਿਆਂ ਨੂੰ ਹੋਰ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਇਸ ਦੌਰਾਨ, ਇੱਕ ਹੋਰ ਬੋਲੀਕਾਰ, ਵੈਲੋਰ ਏਸਟੇਟ (Valor Estate), ਜਿਸਨੇ ਵੇਲਸਪਨ-ਐਸ਼ਡਨ ਦੇ ₹845 ਕਰੋੜ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ₹946 ਕਰੋੜ ਦਾ ਉੱਚ ਨੈੱਟ ਪ੍ਰੈਜ਼ੈਂਟ ਵੈਲਿਊ (NPV) ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਸੀ, ਨੇ ਵੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ 'ਚ ਬੇਨਿਯਮੀਆਂ ਦਾ ਦੋਸ਼ ਲਾਇਆ ਹੈ। ਵੈਲੋਰ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਵੇਲਸਪਨ-ਐਸ਼ਡਨ ਕੰਸੋਰਟੀਅਮ ਨੂੰ ਭੁਗਤਾਨ ਦੀ ਸਮਾਂ ਸੀਮਾ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਭੁਗਤਾਨ ਦੇ ਸਮਾਂ-ਸਾਰਣੀ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਕਰਨ ਕਾਰਨ ਗੈਰ-ਜ਼ਰੂਰੀ ਫਾਇਦਾ ਮਿਲਿਆ। ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਨੂੰ ਹੋਰ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹੋਏ, ਵੇਲਸਪਨ ਗਰੁੱਪ ਨੇ IBC ਦੀ ਧਾਰਾ 29A ਤਹਿਤ ਵੈਲੋਰ ਦੀ ਅਯੋਗਤਾ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਿਸਦੇ ਡਿਫਾਲਟ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਇਕਾਈਆਂ ਨਾਲ ਕਥਿਤ ਲਿੰਕ ਹਨ।
ਕ੍ਰੈਡਿਟਰਸ ਕਮੇਟੀ (CoC) ਨੇ 92.21% ਵੋਟਾਂ ਨਾਲ ਵੇਲਸਪਨ-ਐਸ਼ਡਨ ਪਲਾਨ ਦਾ ਭਾਰੀ ਸਮਰਥਨ ਕੀਤਾ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਮੁੱਖ ਕ੍ਰੈਡਿਟਰਸ ਸ਼ਾਮਲ ਸਨ। ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਮੌਜੂਦਾ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨ ਅਕਸਰ ਕ੍ਰੈਡਿਟਰਸ ਦੇ ਹਿੱਤਾਂ ਨੂੰ ਪਹਿਲ ਦਿੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ 2018 ਵਿੱਚ IBC ਤਹਿਤ ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਕ੍ਰੈਡਿਟਰ ਦਾ ਦਰਜਾ ਮਿਲਿਆ, ਪਰ ਡਿਸਟਰੈਸਡ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਾਪਸ ਲੈਣਾ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੂਰਾ ਕਰਨਾ ਅਜੇ ਵੀ ਚੁਣੌਤੀਪੂਰਨ ਹੈ ਅਤੇ ਅਕਸਰ ਕ੍ਰੈਡਿਟਰ ਰਿਕਵਰੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੂਜੇ ਨੰਬਰ 'ਤੇ ਆਉਂਦਾ ਹੈ।
ਲਵਾਸਾ, ਜੋ ਭਾਰਤ ਦਾ ਪਹਿਲਾ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਹਿੱਲ ਟਾਊਨ ਬਣਨ ਦੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਨਾਲ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਇਆ ਸੀ, 2018 ਵਿੱਚ ਵੱਧ ਰਹੇ ਕਰਜ਼ੇ ਕਾਰਨ ਦੀਵਾਲੀਆਪਨ (Bankruptcy) ਵਿੱਚ ਚਲਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਡਾਰਵਿਨ ਪਲੇਟਫਾਰਮ ਇੰਫਰਾਸਟਰਕਚਰ ਲਿਮਟਿਡ (DPIL) ਦੀ ਪਿਛਲੀ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨ ਯੋਜਨਾ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਭੁਗਤਾਨ ਵਿੱਚ ਡਿਫਾਲਟ ਕਾਰਨ ਅਸਫਲ ਰਹੀ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਸਤੰਬਰ 2024 ਵਿੱਚ ਇਨਸੌਲਵੈਂਸੀ ਕਾਰਵਾਈ ਮੁੜ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਈ। ਲੀਡ ਲੈਂਡਰ, ਯੂਨੀਅਨ ਬੈਂਕ ਆਫ ਇੰਡੀਆ, ਦੇ ਕੁੱਲ ਬਕਾਏ ਲਗਭਗ ₹6,642 ਕਰੋੜ ਹਨ। ਇਸਦੇ ਸ਼ੇਅਰ ਲਗਭਗ ₹179 'ਤੇ ਕਾਰੋਬਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸਦੀ ਮਾਰਕੀਟ ਕੈਪ ਲਗਭਗ ₹1.4 ਟ੍ਰਿਲੀਅਨ ਅਤੇ ਪੀ/ਈ ਰੇਸ਼ੋ ਲਗਭਗ 7-8 ਹੈ। ਜੇਤੂ ਕੰਸੋਰਟੀਅਮ ਦਾ ਹਿੱਸਾ, ਵੇਲਸਪਨ ਕਾਰਪ, ਇੱਕ ਗਲੋਬਲ ਪਾਈਪ ਨਿਰਮਾਤਾ ਹੈ। ਇਸਦੇ ਸ਼ੇਅਰ ਲਗਭਗ ₹1,204 'ਤੇ ਕਾਰੋਬਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸਦੀ ਮਾਰਕੀਟ ਕੈਪ ਲਗਭਗ ₹31 ਬਿਲੀਅਨ ਅਤੇ ਪੀ/ਈ ਰੇਸ਼ੋ 15-24 ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਅੰਕੜਿਆਂ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿਆਪਕ ਲਚਕਤਾ ਦਿਖਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। Q3 ਅਤੇ Q4 2025 ਲਈ ਸੈਂਟੀਮੈਂਟ ਇੰਡੈਕਸ ਆਰਥਿਕ ਸਥਿਰਤਾ, ਘਟਦੀ ਮਹਿੰਗਾਈ ਅਤੇ ਮਜ਼ਬੂਤ ਮੰਗ ਕਾਰਨ ਆਸ਼ਾਵਾਦ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪੂੰਜੀ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਮੈਕਰੋ ਰੁਝਾਨ ਡਿਸਟਰੈਸਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਸੁਚਾਰੂ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨ ਦੀ ਗਾਰੰਟੀ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦੇ।
ਮੁੱਖ ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਦੇਰੀਆਂ
ਲਵਾਸਾ ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਵੱਲੋਂ ਦਾਇਰ ਅਪੀਲ ਵੇਲਸਪਨ-ਐਸ਼ਡਨ ਪਲਾਨ ਨੂੰ ਅੰਤਿਮ ਰੂਪ ਦੇਣ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਤਤਕਾਲੀਨ ਜੋਖਮ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਹੋਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ। ਵੈਲੋਰ ਏਸਟੇਟ ਦੀ ਲਗਾਤਾਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਚੁਣੌਤੀ ਹੋਰ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਲਵਾਸਾ ਦੇ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਰੈਜ਼ੋਲਿਊਸ਼ਨਾਂ ਦੀ ਯਾਦ ਦਿਵਾਉਂਦੀ ਹੈ। NCLT ਦੁਆਰਾ ਬਹਿਸ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਸਮਾਪਤ ਕਰਨਾ, ਜਿਸਦੀ ਆਲੋਚਕਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸਨੇ ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਨੂੰ ਪਿੱਛੇ ਛੱਡ ਦਿੱਤਾ ਹੋਵੇਗਾ, ਇਸਦੀ ਜਾਂਚ ਦੀ ਪੂਰਨਤਾ 'ਤੇ ਸਵਾਲ ਖੜ੍ਹੇ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਵੀ IBC ਦੀ ਦੁਰਵਰਤੋਂ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਬਾਰੇ ਚਿੰਤਾ ਪ੍ਰਗਟਾਈ ਹੈ, ਅਤੇ ਹੋਮਬਾਇਰਜ਼ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਅਤੇ ਅਸਥਿਰ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਗਤੀਵਿਧੀਆਂ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਲਈ ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਵਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਹਾਲਾਂਕਿ ਰਸਮੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਚੱਲ ਰਹੀ ਹੈ, ਇਸਦੀ ਅਖੰਡਤਾ ਅਤੇ ਨਿਰਪੱਖਤਾ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕੀਤੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਲੰਬੇ ਵਿਵਾਦ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ।