Whalesbook
ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਦੋ-ਪਾਸੜ ਰੂਪ
ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ 2025 ਵਿੱਚ ਦੋ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਦੀ ਕਹਾਣੀ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਭਾਵੇਂ ਸਿਖਰਲੇ ਅੱਠ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਵਿਕਰੀ ਲਗਭਗ 348,207 ਯੂਨਿਟਾਂ 'ਤੇ ਸਥਿਰ ਰਹੀ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ ਸਿਰਫ 1% ਦੀ ਮਾਮੂਲੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖੀ ਗਈ, ਪਰ ਅੰਦਰੂਨੀ ਰੁਝਾਨ ਨੇ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਵੰਡ ਦਾ ਖੁਲਾਸਾ ਕੀਤਾ। ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਵਿੱਚ 14% ਦਾ ਜ਼ਬਰਦਸਤ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ, ਜੋ ਹੁਣ ਸਾਲਾਨਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਦਾ ਅੱਧਾ ਹਿੱਸਾ ਬਣ ਗਏ ਹਨ। ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦਾ ਇਹ ਪ੍ਰਭਾਵ, ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦੇ ਖੇਤਰ ਦੇ ਬਿਲਕੁਲ ਉਲਟ ਹੈ। ਇਸ ਸੈਗਮੈਂਟ ਨੇ ਮੰਗ ਵਿੱਚ 17% ਦੀ ਵੱਡੀ ਗਿਰਾਵਟ ਅਤੇ ਨਵੇਂ ਲਾਂਚਾਂ ਵਿੱਚ 28% ਦੀ ਭਾਰੀ ਕਮੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕੀਤਾ। ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ₹1 ਕਰੋੜ ਦੇ ਵਿਚਕਾਰਲੇ ਹਿੱਸੇ (ਮਿਡ-ਰੇਂਜ ਸੈਗਮੈਂਟ) ਵਿੱਚ ਵੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ 8% ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦਰਜ ਕੀਤੀ ਗਈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਇਹ ਧਰੁਵੀਕਰਨ ਹੋਰ ਵਧ ਗਿਆ। ਇਹ ਢਾਂਚਾਗਤ ਬਦਲਾਅ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਤਰਜੀਹਾਂ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀਆਂ ਰਣਨੀਤੀਆਂ ਦੇ ਕਾਰਨ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਹੋ ਰਹੇ ਸੁਧਾਰ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਵਧੇਰੇ ਮੁਨਾਫਾ ਦੇਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਵਿਕਾਸ ਵੱਲ ਕੇਂਦਰਿਤ ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ।
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਦਾ ਇੰਜਣ
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਵੱਲ ਇਹ ਨਾਟਕੀ ਮੋੜ ਭਾਰਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਲੈਂਡਸਕੇਪ ਨੂੰ ਮੁੜ ਆਕਾਰ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ। ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰ 2025 ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਲਗਭਗ 50% ਹਿੱਸਾ ਬਣ ਗਏ, ਜੋ 2018 ਦੇ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ 16% ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਵਾਧਾ ਹੈ। JLL ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਇਹ ਵੀ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ 2025 ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਛਿਮਾਹੀ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਘਰਾਂ ਨੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ 62% ਹਿੱਸਾ ਕਬਜ਼ਾ ਕੀਤਾ, ਜੋ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਦੇ 51% ਤੋਂ ਵਧਿਆ ਹੈ। ₹3-5 ਕਰੋੜ ਦੇ ਬ੍ਰੈਕਟ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮਜ਼ਬੂਤ ਦੇਖੀ ਗਈ। ਇਸ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਵਧਦੀ ਆਮਦਨ, ਆਕਾਸ਼ੀ ਜੀਵਨ ਸ਼ੈਲੀ ਅਤੇ ਗਲੋਬਲ ਉਮੀਦਾਂ ਨਾਲ ਵਾਪਸ ਪਰਤ ਰਹੇ NRI (Non-Resident Indians) ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰੇਰਿਤ ਕੀਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ, ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਔਸਤ ਕੀਮਤ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ NCR 19% ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ ਵਾਧੇ ਨਾਲ ਅੱਗੇ ਰਿਹਾ, ਇਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਹੈਦਰਾਬਾਦ 13% ਅਤੇ ਬੈਂਗਲੁਰੂ 12% ਰਿਹਾ। RBI ਦੁਆਰਾ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕਟੌਤੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸੁਵਿਧਾਜਨਕ ਤਰਲਤਾ (liquidity) ਅਤੇ ਸਥਿਰ ਮਹਿੰਗਾਈ ਸਮੇਤ ਮੈਕਰੋ-ਆਰਥਿਕ ਸਹਾਇਕ ਕਾਰਕਾਂ ਨੇ ਸਮੁੱਚੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਲਈ ਇੱਕ ਸਹਾਇਕ ਪਿਛੋਕੜ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੀ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਸ ਦੇ ਲਾਭ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉੱਚ-ਅੰਤ (high-end) ਵਾਲੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕੀਤੇ ਗਏ। ਸਰਕਾਰੀ ਨੀਤੀ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਸਿੰਗਲ-ਵਿੰਡੋ ਕਲੀਅਰੈਂਸ ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਨੈਸ਼ਨਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪਾਲਿਸੀ 2025 ਅਤੇ RERA (Real Estate Regulatory Authority) ਦੁਆਰਾ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰਨ ਦੇ ਨਿਰੰਤਰ ਯਤਨ, ਸੈਕਟਰ ਨੂੰ ਸੁਚਾਰੂ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖਦੇ ਹਨ, ਫਿਰ ਵੀ ਵੱਡੇ ਵਰਗ ਦੀ ਆਬਾਦੀ ਲਈ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ (affordability) ਦੀ ਮੁੱਢਲੀ ਚੁਣੌਤੀ ਬਣੀ ਹੋਈ ਹੈ।
ਸੰਕਟ ਦਾ ਖੇਤਰ: ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਦਾ ਸੰਕਟ ਅਤੇ ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਦਬਾਅ
ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਰਕੀਟ ਦਾ ਆਕਰਸ਼ਕ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਇੱਕ ਵਧ ਰਹੀ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਦੇ ਸੰਕਟ ਨੂੰ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਘੱਟ ਮਾਰਜਿਨ ਕਾਰਨ ਘੱਟ-ਟਿਕਟ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਤੋਂ ਪਿੱਛੇ ਹਟ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਫਾਇਤੀ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ 28% ਘੱਟ ਗਏ ਹਨ। ਇਸ ਰਣਨੀਤਕ ਪਿੱਛੇ ਹਟਣ ਕਾਰਨ ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਘੱਟ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਵਿੱਚ ਗੰਭੀਰ ਕਮੀ ਆਈ ਹੈ, ਭਾਵੇਂ ਮੰਗ 17% ਘਟੀ ਹੈ। ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਮਾਰਕੀਟ ਸ਼ੇਅਰ 2022 ਦੇ ਲਗਭਗ 63% ਤੋਂ ਘਟ ਕੇ 2025 ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ 21% ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਸ਼ਹਿਰੀ ਕੇਂਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮੱਧਵਰਗ ਦੇ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹਿੱਸੇ ਨੂੰ ਬਾਜ਼ਾਰ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਕਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਵਿਆਪਕ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਮੋਰਚੇ 'ਤੇ, Nifty Realty Index 2025 ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਮਾੜਾ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਸੈਕਟਰਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਇੱਕ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜੋ ਆਪਣੇ ਸਿਖਰ ਤੋਂ 26% ਤੋਂ ਵੱਧ ਡਿੱਗ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਬੇਅਰ ਮਾਰਕੀਟ (Bear Market) ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ। ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਸੈਕਟਰ-ਵਿਆਪੀ ਦਬਾਅ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹੋਏ, ਸਟਾਕ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦਰਜ ਕੀਤੀ ਹੈ। RERA ਦੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਲਾਗੂਕਰਨ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਰਾਜਾਂ ਵਿੱਚ ਅਸਮਾਨ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਅਤੇ ਦੇਰੀ ਬਾਰੇ ਆਲੋਚਨਾਵਾਂ ਜਾਰੀ ਹਨ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਕਈ ਖਰੀਦਦਾਰ ਅਟਕੇ ਹੋਏ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਫਸੇ ਹੋਏ ਹਨ।
ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ
ਮਾਹਰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਸੰਪਤੀ ਸਿਰਜਣਾ (wealth creation) ਅਤੇ ਜੀਵਨ ਸ਼ੈਲੀ ਦੀਆਂ ਇੱਛਾਵਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰੇਰਿਤ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਵਿੱਚ ਸਥਿਰ ਮੰਗ ਦੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦਾ ਫੋਕਸ ਉੱਚ-ਮਾਰਜਿਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਰਹਿਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸ਼੍ਰੇਣੀਆਂ ਵਿੱਚ ਸਪਲਾਈ ਅਨੁਸ਼ਾਸਨ (supply discipline) ਅਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਹੋਰ ਵਾਧਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਕੁੱਲ ਮਾਰਕੀਟ ਵਾਲੀਅਮ ਸਥਿਰ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਮਾਮੂਲੀ ਵਾਧਾ ਦੇਖ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਪ੍ਰੀਮੀਅਮਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਦਾ ਰੁਝਾਨ ਜਾਰੀ ਰਹਿਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਉੱਚ-ਅੰਤ ਦੀਆਂ ਇੱਛਾਵਾਂ ਅਤੇ ਆਮ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਵਿਚਕਾਰ ਵਧਦਾ ਪਾੜਾ ਇੱਕ ਗੰਭੀਰ ਚਿੰਤਾ ਬਣਿਆ ਰਹੇਗਾ, ਜੋ ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਮਾਜਿਕ ਸਮਾਨਤਾ ਅਤੇ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਟਿਕਾਊ ਵਿਕਾਸ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।