ਭਾਰਤ 'ਚ ਹਾਊਸਿੰਗ ਬੂਮ: ਮਹਿੰਗੇ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਤੋਂ ਛੋਟੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵੱਲ ਪਲਟਿਆ ਬਾਜ਼ਾਰ!

ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ 'ਚ ਕਿਉਂ ਘਟੀ ਰੁਚੀ? ਭਾਰਤ ਦਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਹੁਣ ਵੱਡੇ, ਭਰੇ ਹੋਏ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਤੋਂ ਨਿਕਲ ਕੇ ਵਿਕਾਸ ਕਰ ਰਹੇ Tier-II ਅਤੇ Tier-III ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵੱਲ ਮੁੜ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਵਧਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਹਨ, ਜੋ ਆਮ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਪਹੁੰਚ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਹੁੰਦੀਆਂ ਜਾ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। 2022 ਤੋਂ 2024 ਦੌਰਾਨ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਆਮਦਨ ਨਾਲੋਂ ਕਿਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਔਸਤ ਕੀਮਤ ₹11,000 ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਈ ਹੈ। ਛੋਟੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ 'ਚ ਮੰਗ ਕਿਉਂ ਵਧੀ? ਇਸ ਦੇ ਉਲਟ, Tier-II ਅਤੇ Tier-III ਸ਼ਹਿਰ ਵਧੇਰੇ ਟਿਕਾਊ ਵਿਕਾਸ ਦਿਖਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਇੱਥੇ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਘੱਟ ਪੈਸੇ ਲੱਗਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਕੀਮਤ-ਆਮਦਨ ਦਾ ਅਨੁਪਾਤ ਵੀ ਵਧੀਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਵਧੇਰੇ ਲੋਕ ਘਰ ਖਰੀਦ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਸਰਕਾਰ ਵੱਲੋਂ 'ਸਮਾਰਟ ਸਿਟੀਜ਼ ਮਿਸ਼ਨ' ਅਤੇ 'ਅਟਲ ਮਿਸ਼ਨ ਫਾਰ ਰੀਜੁਵੇਨੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਅਰਬਨ ਟਰਾਂਸਫਾਰਮੇਸ਼ਨ (AMRUT)' ਵਰਗੀਆਂ ਪਹਿਲਾਂ ਨਵੇਂ ਹਾਈਵੇਅ, ਐਕਸਪ੍ਰੈਸਵੇਅ ਅਤੇ ਡਿਜੀਟਲ ਨੈੱਟਵਰਕ ਵਰਗੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਨਾਲ ਕਨੈਕਟੀਵਿਟੀ ਅਤੇ ਆਰਥਿਕ ਸੰਭਾਵਨਾਵਾਂ ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਗੈਰ-ਮੈਟਰੋ ਖੇਤਰ ਨੌਕਰੀਆਂ ਦੇ ਕੇਂਦਰ ਬਣ ਰਹੇ ਹਨ। Tier-III ਸ਼ਹਿਰ ਇਸ ਰੁਝਾਨ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਹਨ, ਜੋ 40% ਰੋਜ਼ਗਾਰ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜਦੋਂ ਕਿ Tier-II ਸ਼ਹਿਰ 29% 'ਤੇ ਹਨ। IT, ਨਿਰਮਾਣ ਅਤੇ ਲੌਜਿਸਟਿਕਸ ਵਰਗੇ ਖੇਤਰਾਂ ਤੋਂ ਪੈਦਾ ਹੋ ਰਹੀ ਇਹ ਰੋਜ਼ਗਾਰ ਵੰਡ ਇਨ੍ਹਾਂ ਉਭਰ ਰਹੇ ਹੱਬਾਂ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਮੰਗ ਪੈਦਾ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਹੈ ਕਿ 2026 ਤੱਕ, Tier-II ਸ਼ਹਿਰ ਬਿਹਤਰ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਅਤੇ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਪ੍ਰਾਪਤੀ ਦਰਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਭੂਮਿਕਾ ਨਿਭਾਉਣਗੇ। ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਇੱਕ ਬੈਂਚਮਾਰਕ, Nifty Realty Index, 13 ਮਾਰਚ, 2026 ਤੱਕ ਲਗਭਗ 709.80 'ਤੇ ਵਪਾਰ ਕਰਦਾ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ, ਜੋ ਇਨ੍ਹਾਂ ਢਾਂਚਾਗਤ ਬਦਲਾਵਾਂ ਦਰਮਿਆਨ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਵਿਆਪਕ ਭਾਵਨਾ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ ਮੁੱਲ-ਨਿਰਧਾਰਨ (Valuations) DLF, Lodha Developers, ਅਤੇ Godrej Properties ਵਰਗੀਆਂ ਵੱਡੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦੇ Price-to-Earnings (P/E) ਅਨੁਪਾਤ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਹਨ: DLF 30.3x, Lodha 25.9x, ਅਤੇ Godrej Properties 27.3x (ਮਾਰਚ 2024 ਦਾ ਅੰਕੜਾ)। ਸਮੁੱਚੇ BSE Realty Index ਦਾ P/E 34.7 ਹੈ, ਜੋ ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਸੈਕਟਰ ਨੂੰ ਸਸਤਾ ਹੋਣ ਦੀ ਬਜਾਏ ਭਵਿੱਖੀ ਵਿਕਾਸ ਲਈ ਮੁੱਲ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਧਿਆਨ ਹੁਣ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਤੇਜ਼ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਤੋਂ ਹਟ ਕੇ 2026 ਤੋਂ 2028 ਤੱਕ ਨੌਕਰੀਆਂ, ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਅਤੇ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਵਿਭਿੰਨਤਾ 'ਤੇ ਆਧਾਰਿਤ ਵਿਕਾਸ ਵੱਲ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ Tier-II ਅਤੇ Tier-III ਸ਼ਹਿਰਾਂ 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਧਿਆਨ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਉੱਥੇ ਜ਼ਮੀਨ ਸਸਤੀ ਹੈ ਅਤੇ ਸਥਾਨਕ ਮੰਗ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਉੱਥੇ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਧੇਰੇ ਵਿਹਾਰਕ ਬਣਦੇ ਹਨ। ਭਾਰਤ ਦਾ FY26 ਲਈ 7.5% ਦਾ ਅਨੁਮਾਨਿਤ GDP ਵਿਕਾਸ ਇਸ ਤਬਦੀਲੀ ਲਈ ਇੱਕ ਸਹਾਇਕ ਮਾਹੌਲ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਅੱਗੇ ਸੰਭਾਵੀ ਜੋਖਮ ਛੋਟੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਲਈ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਦ੍ਰਿਸ਼ਟੀਕੋਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਜੋਖਮ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਧ ਰਹੇ ਇਲਾਕਿਆਂ ਵਿੱਚ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਾਧਾ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਵੀ ਪਹੁੰਚ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਬਣਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ Tier-I ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਮੱਧ ਪੂਰਬ ਵਿੱਚ ਸੰਘਰਸ਼ਾਂ ਵਰਗੀਆਂ ਗਲੋਬਲ ਘਟਨਾਵਾਂ ਮਹਿੰਗਾਈ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਨਾਲ ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਨੂੰ ਉੱਚਾ ਰੱਖ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਅਨੁਮਾਨਿਤ ਕਟੌਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਮੱਧ- ਅਤੇ ਘੱਟ-ਆਮਦਨ ਵਾਲੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਨੂੰ ਨੁਕਸਾਨ ਹੋਵੇਗਾ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੇ 2025 ਵਿੱਚ ਕੀਮਤ ਸਥਿਰਤਾ ਦਿਖਾਈ ਸੀ। ਜੇਕਰ ਕੱਚੇ ਮਾਲ ਦੀਆਂ ਵਧਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਅੱਗੇ ਨਹੀਂ ਵਧਾਇਆ ਗਿਆ ਤਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਮਾਰਜਿਨ ਦੇ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। 2024 ਵਿੱਚ ਕੁਝ Tier-II ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸਪੇਕੂਲੇਟਿਵ ਖਰੀਦਦਾਰੀ ਨੇ ਵੀ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਵਧਾਇਆ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸੰਭਾਵੀ ਜੋਖਮ ਪੈਦਾ ਹੋਇਆ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿਕਾਸਸ਼ੀਲ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਜਾਂ ਮਾੜੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਵੀ ਵਿਕਾਸ ਨੂੰ ਹੌਲੀ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਵਧੇਰੇ ਚੋਣਵਾਂ ਵੀ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰ ਤੇਜ਼ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਦੀ ਬਜਾਏ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦੇਣਗੇ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕ ਜਾਰੀ ਵਿਕਾਸ ਦੇਖਦੇ ਹਨ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਉਮੀਦ ਹੈ ਕਿ Tier-II ਅਤੇ Tier-III ਸ਼ਹਿਰ 2026 ਅਤੇ ਇਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ, ਸਥਿਰ ਰੋਜ਼ਗਾਰ ਸਿਰਜਣ ਅਤੇ ਸਰਕਾਰੀ ਸਹਾਇਤਾ ਦੁਆਰਾ ਸੰਚਾਲਿਤ, ਵਿਕਾਸ ਕਰਦੇ ਰਹਿਣਗੇ। ਕੁਸ਼ਮੈਨ ਐਂਡ ਵੇਕਫੀਲਡ (Cushman & Wakefield) 2026 ਵਿੱਚ ਪੂਰੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਮਾਮੂਲੀ ਵਾਧੇ ਦੀ ਭਵਿੱਖਬਾਣੀ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਮੱਧ-ਵਰਗ ਦੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਵੱਲੋਂ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕਟੌਤੀ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਪ੍ਰਧਾਨ ਮੰਤਰੀ ਗਤੀ ਸ਼ਕਤੀ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ ਵਰਗੀਆਂ ਸਰਕਾਰੀ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀਆਂ ਯੋਜਨਾਵਾਂ ਵੀ ਇਨ੍ਹਾਂ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮੁੱਲਾਂ ਅਤੇ ਗਤੀਵਿਧੀਆਂ ਨੂੰ ਹੁਲਾਰਾ ਦੇਣਗੀਆਂ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਮੈਟਰੋ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਵਿਕਾਸ ਹੌਲੀ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਛੋਟੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵੱਲ ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਸਮੁੱਚੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਗਤੀ ਨੂੰ ਬਣਾਈ ਰੱਖੇਗਾ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਵਧੇਰੇ ਚੋਣਵੇਂ ਅਤੇ ਮੁੱਲ-ਕੇਂਦਰਿਤ ਰਹਿਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ।