ਭਾਰਤ ਦੇ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗ ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਸਵਾਲ: ਡਿਜ਼ਾਈਨ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ, ਅਸਲ 'ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ' ਤੋਂ ਕਿਉਂ ਦੂਰ?

ਭਾਰਤ ਦੇ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗ ਸੈਕਟਰ ਨੇ ਮਾਨਤਾ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਪਰ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਖਾਮੀ ਹੈ। ਮੌਜੂਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਡਿਜ਼ਾਈਨ ਮਿਆਰਾਂ ਅਤੇ ਸਰਟੀਫਾਈਡ ਫਲੋਰ ਏਰੀਆ 'ਤੇ ਕੇਂਦਰਿਤ ਹਨ। ਇਹ ਅਕਸਰ ਇਮਾਰਤਾਂ ਦੀ ਅਸਲ ਸੰਚਾਲਨ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ (operational performance) ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਜਾ ਸਕਣ ਵਾਲੇ ਵਿਆਪਕ ਆਰਥਿਕ ਲਾਭਾਂ ਨੂੰ ਖੁੰਝਾ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਅਣਦੇਖੀ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗਜ਼ ਦੇ ਸੱਚੇ ਆਰਥਿਕ ਮੁੱਲ ਨੂੰ ਘੱਟ ਸਮਝਦੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਅਜਿਹੀ ਆਰਥਿਕਤਾ ਵਿੱਚ ਜਿੱਥੇ ਕਰਮਚਾਰੀ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਸੰਪਤੀ ਹਨ।

ਭਾਰਤ ਦਾ ਮੌਜੂਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਬਹੁਤ ਹੱਦ ਤੱਕ ਡਿਜ਼ਾਈਨ ਦੇ ਸਮੇਂ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ 'ਤੇ ਆਧਾਰਿਤ ਹੈ। ਇਹ ਪਹੁੰਚ ਨਿਰੰਤਰ ਊਰਜਾ ਕੁਸ਼ਲਤਾ, ਬਿਹਤਰ ਅੰਦਰੂਨੀ ਹਵਾ ਗੁਣਵੱਤਾ, ਜਾਂ ਸੁਧਰੀ ਹੋਈ ਕਬਜ਼ੇਦਾਰ ਉਤਪਾਦਕਤਾ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਆਰਥਿਕ ਲਾਭਾਂ ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਨਹੀਂ ਬਣਾਉਂਦੀ। ਯੂਕੇ (UK) ਅਤੇ ਯੂਐਸ (US) ਵਰਗੇ ਦੇਸ਼ਾਂ ਦੇ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਉਦਾਹਰਣਾਂ ਪੋਸਟ-ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਇਵੈਲੂਏਸ਼ਨ (POEs) – ਇਮਾਰਤਾਂ ਵਿੱਚ ਲੋਕਾਂ ਦੇ ਰਹਿਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਘੋਖਾਂ – ਦਾ ਮੁੱਲ ਦਰਸਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਹ POEs ਸੰਚਾਲਨ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਨੂੰ ਟਰੈਕ ਕਰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਦਿਖਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਬਿਹਤਰ ਹਵਾਦਾਰੀ, ਕੁਦਰਤੀ ਰੌਸ਼ਨੀ, ਅਤੇ ਆਰਾਮਦਾਇਕ ਗ੍ਰੀਨ ਦਫ਼ਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਉਤਪਾਦਕਤਾ ਨੂੰ 3-8% ਤੱਕ ਵਧਾ ਸਕਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਬਿਮਾਰ ਦਿਨਾਂ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ, ਜਿੱਥੇ ਸਟਾਫ ਲਾਗਤਾਂ ਲਗਭਗ 80-90% ਸੰਚਾਲਨ ਲਾਗਤਾਂ ਬਣਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਇੱਕ ਬਿਹਤਰ ਇਮਾਰਤ ਵਾਤਾਵਰਣ ਤੋਂ ਉਤਪਾਦਕਤਾ ਵਿੱਚ ਛੋਟੀਆਂ-ਛੋਟੀਆਂ ਵਾਧਾ ਵੀ ਵੱਡੇ ਆਰਥਿਕ ਲਾਭਾਂ ਵੱਲ ਲੈ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਸਿਰਫ ਸਰਟੀਫਿਕੇਸ਼ਨ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ, ਸਾਬਤ ਹੋਈ ਅਸਲ-ਦੁਨੀਆ ਦੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਇਸ ਸੰਭਾਵਨਾ ਨੂੰ ਲੁਕਾਉਂਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਸੰਚਾਲਨ ਗੁਣਵੱਤਾ ਲਈ ਪ੍ਰੇਰਣਾ ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਨੀਤੀ ਨਿਰਮਾਤਾਵਾਂ ਲਈ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗ ਯਤਨਾਂ ਦੇ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।

ਗਲੋਬਲ ਪੱਧਰ 'ਤੇ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਾਤਾਵਰਨ, ਸਮਾਜਿਕ, ਅਤੇ ਸ਼ਾਸਨ (ESG) ਸਿਧਾਂਤਾਂ ਦੁਆਰਾ ਚਲਾਏ ਜਾ ਰਹੇ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਬਦਲਾਅ ਵਿੱਚੋਂ ਲੰਘ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਅਜਿਹੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਪੈਸਾ ਲਗਾ ਰਹੇ ਹਨ ਜੋ ਸਖ਼ਤ ESG ਮਾਪਦੰਡਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਅਤੇ ਜੋ ਇਮਾਰਤਾਂ ਪਾਲਣਾ ਨਹੀਂ ਕਰਦੀਆਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਜੋਖਮ ਭਰਪੂਰ ਮੰਨਦੇ ਹਨ। ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ, ਗ੍ਰੀਨ-ਸਰਟੀਫਾਈਡ ਵਪਾਰਕ ਇਮਾਰਤਾਂ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਰਵਾਇਤੀ ਇਮਾਰਤਾਂ ਨਾਲੋਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਕਿਰਾਇਆ (rents) ਖਿੱਚਦੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਘੱਟ ਖਾਲੀ ਦਰਾਂ (vacancy rates) ਰੱਖਦੀਆਂ ਹਨ, ਜੋ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਰੁਝਾਨ ਦਿਖਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਅਧਿਐਨ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗਜ਼ ਊਰਜਾ ਅਤੇ ਪਾਣੀ ਦੀ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਰਾਹੀਂ ਸੰਚਾਲਨ ਲਾਗਤਾਂ ਵਿੱਚ 20-30% ਤੱਕ ਬਚਾ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਹ 7-10% ਜ਼ਿਆਦਾ ਕਿਰਾਇਆ ਅਤੇ ਸੰਭਾਵਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਸੰਪਤੀ ਮੁੱਲ ਵੀ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। SEBI BRSR ਰਿਪੋਰਟਿੰਗ ਨਿਯਮ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਟਿਕਾਊਤਾ (sustainability) ਟੀਚਿਆਂ ਵੱਲ ਧੱਕ ਰਹੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਸੰਚਾਲਨ ਡਾਟਾ ਦੀ ਬਜਾਏ ਡਿਜ਼ਾਈਨ ਸਰਟੀਫਿਕੇਸ਼ਨ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਨਾ, ਅਨੁਮਾਨਿਤ ਲਾਭਾਂ ਅਤੇ ਜੋ ਇਮਾਰਤਾਂ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਵਿਚਕਾਰ ਇੱਕ ਪਾੜਾ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਯੂਕੇ (UK) ਦੀਆਂ ਜਨਤਕ ਇਮਾਰਤਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਯਮਤ POEs ਵਰਗੀਆਂ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਵਿਧੀਆਂ, ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਊਰਜਾ ਵਰਤੋਂ, ਕਬਜ਼ੇਦਾਰ ਦੀ ਸੰਤੁਸ਼ਟੀ, ਅਤੇ ਉਤਪਾਦਕਤਾ 'ਤੇ ਫੀਡਬੈਕ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਯੂਐਸ (US) ਦਾ ਤਜਰਬਾ ਵੀ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਰੰਤਰ ਨਿਗਰਾਨੀ ਅਤੇ ਜਾਂਚਾਂ ਨਾਲ ਊਰਜਾ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਘੱਟ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਕਬਜ਼ੇਦਾਰ ਵਧੇਰੇ ਖੁਸ਼ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।

ਇਮਾਰਤਾਂ ਦੇ ਕਬਜ਼ੇ ਵਿੱਚ ਆਉਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, ਲਾਜ਼ਮੀ, ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਡਾਟਾ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਸਿਰਫ ਡਿਜ਼ਾਈਨ ਸਰਟੀਫਿਕੇਸ਼ਨ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਰਹਿਣਾ ਭਾਰਤ ਦੇ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗ ਸੈਕਟਰ ਨੂੰ ਜੋਖਮ ਵਿੱਚ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਪ੍ਰਣਾਲੀ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਵਿਆਪਕ ਹੈ, greenwashing ਲਈ ਖੁੱਲ੍ਹੀ ਹੈ – ਇਮਾਰਤਾਂ ਮਾਪਦੰਡਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ ਪਰ ਨਿਰੰਤਰ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਜਾਂ ਕਬਜ਼ੇਦਾਰ ਲਾਭ ਪ੍ਰਦਾਨ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ। ਇਸ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਦੀ ਕਮੀ ਮੁਲਾਂਕਣ ਜੋਖਮ ਪੈਦਾ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਨੀਤੀ ਨਿਰਮਾਤਾਵਾਂ ਲਈ ਸੱਚਮੁੱਚ ਉੱਚ-ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੀ ਪਛਾਣ ਕਰਨਾ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਬਨਾਮ ਉਹਨਾਂ ਦੇ ਜੋ ਸਿਰਫ ਲੋੜਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਜਦੋਂ ਕਿ POEs ਹੋਰ ਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਸੰਪਤੀ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਅਤੇ ਨਿਯਮਾਂ ਵਿੱਚ ਵਧੇਰੇ ਏਕੀਕ੍ਰਿਤ ਹਨ, ਭਾਰਤ ਦੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਵਿੱਚ ਸੰਚਾਲਨ ਡਾਟਾ ਲਈ ਲਗਾਤਾਰ ਲੋੜਾਂ ਦੀ ਘਾਟ ਹੈ। ਇਹ ਡਾਟਾ ਗੈਪ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਨੀਤੀ ਬਦਲਾਵਾਂ ਨੂੰ ਰੋਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਡਾਟਾ ਦੀ ਘਾਟ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸੁਚੇਤ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਗ੍ਰੀਨ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਵਿਕਲਪਾਂ ਦੀ ਅਪੀਲ ਅਤੇ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗਜ਼ ਦੇ ਸਮੁੱਚੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਮੁੱਲ 'ਤੇ ਅਸਰ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਸਬੂਤ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, 'ਗ੍ਰੀਨ' ਦਾਅਵਿਆਂ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਅਯੋਗਤਾਵਾਂ ਲੁਕੀਆਂ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਮਾਰਤਾਂ ਸਮੇਂ ਦੇ ਨਾਲ ਘੱਟ ਮੁੱਲਵਾਨ ਬਣਨ ਦੇ ਜੋਖਮ ਵਿੱਚ ਪੈ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਧਦੀ ਮੰਗ ਅਨੁਸਾਰ ਸਾਬਤ ਹੋਈ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਦੀ ਮੰਗ ਕਰਦਾ ਹੈ।

ਭਾਰਤ ਦੇ ਗ੍ਰੀਨ ਬਿਲਡਿੰਗਾਂ ਦੇ ਮੁਲਾਂਕਣ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਨੂੰ ਬਿਹਤਰ ਬਣਾਉਣ ਲਈ, ਨੀਤੀਆਂ ਨੂੰ ਵੱਡੀਆਂ ਵਪਾਰਕ ਅਤੇ ਜਨਤਕ ਇਮਾਰਤਾਂ ਲਈ ਲਾਜ਼ਮੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਡਿਸਕਲੋਜ਼ਰ ਦੀ ਲੋੜ ਵੱਲ ਵਧਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਊਰਜਾ ਦੀ ਖਪਤ, ਪਾਣੀ ਦੀ ਵਰਤੋਂ, ਅਤੇ ਮੁੱਖ ਅੰਦਰੂਨੀ ਵਾਤਾਵਰਣ ਦੇ ਵੇਰਵਿਆਂ 'ਤੇ ਸਾਲਾਨਾ ਰਿਪੋਰਟਾਂ, ਜਨਤਕ ਤੁਲਨਾਵਾਂ ਦੇ ਨਾਲ, ਤੱਥ-ਆਧਾਰਿਤ ਨੀਤੀ ਬਦਲਾਵਾਂ ਦੀ ਆਗਿਆ ਦੇਵੇਗੀ। ਗ੍ਰੀਨ ਸਰਟੀਫਿਕੇਸ਼ਨਾਂ ਵਿੱਚ ਪੋਸਟ-ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਚੈੱਕ ਸ਼ਾਮਲ ਹੋਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਰੇਟਿੰਗਾਂ ਸਿਰਫ ਸਾਬਤ ਹੋਈ ਸੰਚਾਲਨ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਹੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਣ। ਆਧੁਨਿਕ ਮੀਟਰਿੰਗ ਅਤੇ ਡਿਜੀਟਲ ਨਿਗਰਾਨੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀਆਂ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹੋ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹਨ। ਵਿੱਤੀ ਨਿਯਮਾਂ ਅਤੇ ਗ੍ਰੀਨ ਫਾਈਨਾਂਸ ਪ੍ਰਣਾਲੀਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਵਾਲੀਆਂ ਇਮਾਰਤਾਂ ਨੂੰ ਸਵੀਕਾਰ ਕਰਨ ਅਤੇ ਇਨਾਮ ਦੇਣ ਲਈ ਅਨੁਕੂਲ ਹੋਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ, ਸ਼ਾਇਦ ਸਾਬਤ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਲਈ ਘੱਟ-ਵਿਆਜ ਵਾਲੇ ਕਰਜ਼ਿਆਂ ਰਾਹੀਂ, ਸਿਰਫ ਡਿਜ਼ਾਈਨ ਪਾਲਣਾ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਵਧ ਕੇ। ਜਿਵੇਂ ਭਾਰਤ ਦੀ ਆਰਥਿਕਤਾ ਆਪਣੇ ਲੋਕਾਂ ਦੁਆਰਾ ਚਲਾਈ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ, ਇਮਾਰਤਾਂ ਨੂੰ ਸਿਰਫ ਊਰਜਾ ਉਪਭੋਗਕਾਂ ਵਜੋਂ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਉਤਪਾਦਕਤਾ ਸਾਧਨਾਂ ਵਜੋਂ ਦੇਖਿਆ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ, ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪ੍ਰਗਤੀ ਲਈ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਪੂਰੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਨੂੰ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ.