ਭਾਰਤ 'ਚ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦਾ ਰੁਝਾਨ ਬਦਲਿਆ: ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਤੋਂ ਮੋਹ ਭੰਗ, ਹੁਣ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਵੱਲ ਵਹੀਰਾਂ ਘੁੱਗੀਆਂ

ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਮੁਨਾਫਾ ਘੱਟਣ ਦਾ ਸੰਕਟ

ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਤੋਂ ਦੂਰ ਜਾਣ ਦਾ ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਘੱਟਦੇ ਮੁਨਾਫੇ (Profit Margins) ਦਾ ਸਿੱਟਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਰਕੀਟ ਵਧੀਆ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਸੈਕਟਰ ਮੁਸ਼ਕਿਲਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਸਟੀਲ, ਸੀਮਿੰਟ ਅਤੇ ਮਜ਼ਦੂਰੀ ਦੇ ਵੱਧਦੇ ਖਰਚਿਆਂ ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧਣ ਕਾਰਨ ਸਰਕਾਰ ਦੁਆਰਾ ਤੈਅ ਕੀਤੀ ਗਈ ₹45 ਲੱਖ ਦੀ ਕੀਮਤ ਸੀਮਾ (Price Cap) ਹੁਣ ਕੰਮ ਨਹੀਂ ਆ ਰਹੀ। ਇਸ ਕਰਕੇ, ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੁਣ ਮਿਡ-ਇਨਕਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ (Luxury) ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿੱਥੇ ਉਹ ਚੰਗੇ ਮੁਨਾਫੇ ਕਮਾ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਨਾ ਕਿ ਸਸਤੇ ਯੂਨਿਟਾਂ ਨੂੰ ਘਾਟੇ 'ਤੇ ਵੇਚਣ।

ਪਾਲਿਸੀ ਦੀ ਦੇਰੀ ਨੇ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਤੇ ਪਾਇਆ ਅਸਰ

ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਸਰਕਾਰੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ 2017 ਤੋਂ ਬਦਲੀ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਜੋ ਸ਼ਹਿਰੀ ਮਹਿੰਗਾਈ (Urban Inflation) ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਰੱਖਦੀ। ਇਸ ਅੰਤਰ ਨੇ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਰੁਕਾਵਟ ਖੜ੍ਹੀ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਹੈ। CREDAI ਵਰਗੇ ਇੰਡਸਟਰੀ ਗਰੁੱਪਾਂ ਨੇ ਕੀਮਤ ਸੀਮਾ ਨੂੰ ਵਧਾ ਕੇ ₹90 ਲੱਖ ਕਰਨ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਪਰ, ਸਰਕਾਰ ਸਬਸਿਡੀਆਂ ਅਤੇ ਟੈਕਸ ਛੋਟਾਂ 'ਤੇ ਪੈਣ ਵਾਲੇ ਸੰਭਾਵੀ ਅਸਰਾਂ ਕਾਰਨ ਹਿਚਕਿਚਾ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਕਾਰਨ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਕਾਮੇ ਰਸਮੀ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਤੋਂ ਅਸਮਰੱਥ ਹਨ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਉਹ ਗੈਰ-ਰਸਮੀ ਬਸਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਰਹਿਣ ਜਾਂ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ। ਸਸਤੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਉੱਚ ਕਰਜ਼ੇ (High Debt) ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਵੀ ਵੱਧਦਾ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਰਿਸਕ (Credit Risk) ਝੱਲਣਾ ਪੈ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਸਟਾਕ ਹੌਲੀ ਵਿਕ ਰਿਹਾ ਹੈ।

ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਓਵਰਸਪਲਾਈ ਦਾ ਖਤਰਾ

ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਵੱਲ ਇਹ ਤਬਦੀਲੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ (Investors) ਲਈ ਸੰਭਾਵੀ ਖਤਰੇ ਲੈ ਕੇ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ਲਗਜ਼ਰੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਵਿੱਚ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਾਧਾ ਉਸ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਓਵਰਸਪਲਾਈ (Oversupply) ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਮੌਜੂਦਾ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (Interest Rates) ਨੂੰ ਦੇਖਦੇ ਹੋਏ। ਜੇਕਰ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇੱਕੋ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਉੱਚ-ਮੁਨਾਫੇ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਦਾ ਪਿੱਛਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਲਗਜ਼ਰੀ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਬੁਨਿਆਦੀ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਅਣਮੇਟ ਰਹੇਗੀ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜਿਹੜੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਸਸਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰ ਸਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਮੁਕਾਬਲੇ ਵਾਲੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੋਣ ਲਈ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਉੱਚ ਲੀਵਰੇਜ (Highly Leveraged) ਵਾਲੀਆਂ ਫਰਮਾਂ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਟਾਈਮਲਾਈਨਾਂ ਹੌਲੀਆਂ ਹਨ, ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹਨ ਜੇਕਰ ਪਾਲਿਸੀ ਬਦਲਾਵਾਂ ਦੁਆਰਾ ਲਾਗਤਾਂ ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਨਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ।

ਭਵਿੱਖੀ ਪਾਲਿਸੀ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਇਕਜੁੱਟਤਾ

ਮਾਹਰ ਇੱਕ ਪਾਲਿਸੀ ਐਡਜਸਟਮੈਂਟ ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਕੀਮਤ ਸੀਮਾ ਦੀ ਬਜਾਏ ਸ਼ਹਿਰ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਆਮਦਨ ਬਰੈਕਟਾਂ (Income Brackets) ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਕੋਈ ਵੀ ਨਵੇਂ ਨਿਯਮ ਸਖਤ ਪਾਲਣਾ ਦੀਆਂ ਮੰਗਾਂ ਲੈ ਕੇ ਆ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜੋ ਛੋਟੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਨੁਕਸਾਨ ਪਹੁੰਚਾ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਇਕਜੁੱਟਤਾ (Consolidation) ਆਉਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕੁਝ ਵੱਡੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦਬਦਬਾ ਬਣਾਉਣਗੀਆਂ। ਇਹ ਇਕਜੁੱਟਤਾ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਸ਼ਹਿਰੀ ਯੋਜਨਾਕਾਰਾਂ (Urban Planners) ਲਈ ਇੱਕ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਸਮੱਸਿਆ ਵਜੋਂ ਸਸਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੇ ਪਾੜੇ ਨੂੰ ਛੱਡ ਸਕਦੀ ਹੈ।