Indian Malls: ਘੱਟ ਰਹੀਆਂ ਗਰੋਸਰੀ ਸਟੋਰਾਂ ਦੀਆਂ ਦੁਕਾਨਾਂ, Quick Commerce ਦਾ ਬੋਲਬਾਲਾ

ਭਾਰਤ ਦੇ ਵੱਡੇ ਮਾਲ (Malls) ਹੁਣ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟਸ (Hypermarkets) ਲਈ ਘੱਟ ਜਗ੍ਹਾ ਰੱਖ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਰਿਟੇਲ ਅਤੇ ਮਨੋਰੰਜਨ (Entertainment) 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਧਿਆਨ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ Quick Commerce ਨੇ ਲੋਕਾਂ ਦੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਸਾਮਾਨ ਖਰੀਦਣ ਦਾ ਤਰੀਕਾ ਬਦਲ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਵੱਡੀਆਂ FMCG ਕੰਪਨੀਆਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ ਹੁਣ ਇੰਸਟੈਂਟ ਡਿਲੀਵਰੀ ਪਲੇਟਫਾਰਮਾਂ ਵੱਲ ਮੁੜ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਕਾਰਨ Nexus Select Trust ਵਰਗੇ ਮਾਲ ਆਪਰੇਟਰ ਆਪਣੀਆਂ ਮੁੱਖ ਥਾਵਾਂ ਨੂੰ ਬਿਹਤਰ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ (Rental Yield) ਲਈ ਦੁਬਾਰਾ ਤਿਆਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ।

ਕੀ ਹੋਇਆ ਹੈ?

ਭਾਰਤੀ ਮਾਲ ਆਪਰੇਟਰ ਆਪਣੇ ਫਲੋਰ ਸਪੇਸ (Floor Space) ਦੇ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਦੇ ਤਰੀਕੇ 'ਚ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਵੱਡੀਆਂ ਐਂਕਰ ਸਟੋਰਾਂ (Anchor Stores), ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟਸ—ਜੋ ਕਿ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਮੀਨੀ ਮੰਜ਼ਿਲ 'ਤੇ ਕਾਫੀ ਜਗ੍ਹਾ ਘੇਰਦੀਆਂ ਹਨ—ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਆਕਾਰ ਘੱਟ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਹੁਣ ਇਨ੍ਹਾਂ ਰਵਾਇਤੀ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟਸ ਲਈ ਅਲਾਟ ਕੀਤੀ ਗਈ ਵਰਗ ਫੁੱਟੇਜ (Square Footage) ਨੂੰ ਸਰਗਰਮੀ ਨਾਲ ਘਟਾ ਰਹੇ ਹਨ, ਅਤੇ ਇਸ ਜਗ੍ਹਾ 'ਤੇ ਵਧੇਰੇ ਵਿਸ਼ੇਸ਼, ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਰਿਟੇਲ ਸਟੋਰ ਜਾਂ ਮਨੋਰੰਜਨ ਜ਼ੋਨ ਬਣਾ ਰਹੇ ਹਨ।

ਇਹ ਰੁਝਾਨ Nexus Select Trust ਵਰਗੇ ਵੱਡੇ ਮਾਲ ਆਪਰੇਟਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦਿਖਾਈ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਜਨਤਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਆਪਣੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਵਿੱਚ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਦੇ ਫੁੱਟਪ੍ਰਿੰਟ (Footprint) ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਇਸ ਲਈ ਨਹੀਂ ਹੋ ਰਿਹਾ ਕਿ ਰਿਟੇਲਰ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਬਲਕਿ ਇਸ ਲਈ ਕਿ ਲੋਕ ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਜ਼ਰੂਰਤਾਂ ਦੀ ਖਰੀਦਦਾਰੀ ਕਿਵੇਂ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਇਹ ਬੁਨਿਆਦੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਦਲ ਗਿਆ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ (Investors) ਲਈ ਇਹ ਕਿਉਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ?

ਰਿਟੇਲ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ, ਇਹ ਬਦਲਾਅ 'ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ'— ਯਾਨੀ ਕਿ ਇੱਕ ਮਾਲ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਕਿੰਨਾ ਕਿਰਾਇਆ ਕਮਾਉਂਦਾ ਹੈ—ਲਈ ਇੱਕ ਲੜਾਈ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਰਵਾਇਤੀ ਤੌਰ 'ਤੇ 'ਐਂਕਰ ਟੈਨੈਂਟਸ' (Anchor Tenants) ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਉਹ ਵੱਡੇ, ਭਰੋਸੇਮੰਦ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਗਾਹਕਾਂ ਦੀ ਆਮਦ (Footfall) ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਉਹ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਛੋਟੇ, ਵਿਸ਼ੇਸ਼, ਜਾਂ ਲਗਜ਼ਰੀ ਫੈਸ਼ਨ ਬੁਟੀਕ (Boutiques) ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਘੱਟ ਕਿਰਾਇਆ ਅਦਾ ਕਰਦੇ ਹਨ।

Blinkit, Zepto, ਅਤੇ Swiggy Instamart ਵਰਗੇ Quick Commerce ਪਲੇਟਫਾਰਮਾਂ ਦੇ ਵਾਧੇ ਨਾਲ, ਖਪਤਕਾਰ ਹਫਤੇ ਦੇ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਵੱਡੇ ਸਟੋਰ ਜਾਣ ਦੀ ਬਜਾਏ 10-ਮਿੰਟ ਦੀ ਡਿਲੀਵਰੀ ਦੀ ਸੁਵਿਧਾ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਤਰਜੀਹ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ। ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ, 'ਹਫਤਾਵਾਰੀ ਗਰੋਸਰੀ ਰਨ' (Weekly Grocery Run) ਘੱਟ ਆਮ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਮਾਲ ਮਾਲਕਾਂ ਲਈ, ਜੇਕਰ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਦੀ ਜਗ੍ਹਾ ਪਹਿਲਾਂ ਵਾਂਗ ਗਾਹਕਾਂ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਲਿਆ ਰਹੀ, ਤਾਂ ਇਸ ਵੱਡੀ ਜਗ੍ਹਾ ਨੂੰ ਛੋਟੀਆਂ, ਵੱਧ ਕਿਰਾਇਆ ਦੇਣ ਵਾਲੀਆਂ ਇਕਾਈਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਡਣਾ ਜਾਂ ਇਸਨੂੰ ਉੱਚ-ਆਵਾਜਾਈ ਮਨੋਰੰਜਨ ਕੇਂਦਰਾਂ ਲਈ ਵਰਤਣਾ ਵਿੱਤੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਮਝਦਾਰੀ ਵਾਲਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

FMCG ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਇਹ ਢਾਂਚਾਗਤ ਬਦਲਾਅ ਖਪਤਕਾਰ ਵਸਤੂਆਂ (FMCG) ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀਆਂ ਆਦਤਾਂ ਵਿੱਚ ਆਏ ਬਦਲਾਅ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। Britannia, Hindustan Unilever (HUL), ਅਤੇ Dabur ਵਰਗੀਆਂ ਵੱਡੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਆਪਣੀ ਈ-ਕਾਮਰਸ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ Quick Commerce ਚੈਨਲਾਂ ਵੱਲ ਜਾਂਦਾ ਦੇਖ ਰਹੀਆਂ ਹਨ।

ਜਦੋਂ FMCG ਫਰਮਾਂ ਰਿਪੋਰਟ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ ਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਹੁਣ ਇੰਸਟੈਂਟ ਡਿਲੀਵਰੀ ਤੋਂ ਆਉਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਗਰੋਸਰੀ ਦੀ ਮੰਗ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਹੋਈ ਹੈ; ਇਹ ਸਿਰਫ ਆਨਲਾਈਨ ਚਲੀ ਗਈ ਹੈ। ਇਹ ਭੌਤਿਕ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਚੁਣੌਤੀਪੂਰਨ ਮਾਹੌਲ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਵੱਡੇ-ਮਾਤਰਾ (Large-volume) ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰੀ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਗਾਹਕਾਂ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਰਿਟੇਲਰ ਹੁਣ ਇੱਕ ਵਿਲੱਖਣ 'ਤਜਰਬਾ' (Experience) ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਦੇ ਦਬਾਅ ਹੇਠ ਹਨ ਜਿਸਨੂੰ ਡਿਲੀਵਰੀ ਐਪ ਦੁਆਰਾ ਦੁਬਾਰਾ ਨਹੀਂ ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਕਿਊਰੇਟਿਡ ਇੰਪੋਰਟਿਡ ਗੁਡਜ਼ (Curated Imported Goods), ਤਾਜ਼ੇ ਗੋਰਮੇਟ ਸੈਕਸ਼ਨ (Gourmet Sections), ਜਾਂ ਇੰਟਰੈਕਟਿਵ ਡਿਸਪਲੇਅ (Interactive Displays), ਤਾਂ ਜੋ ਗਾਹਕਾਂ ਨੂੰ ਜਾਣ ਦਾ ਅਸਲ ਕਾਰਨ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਸਕੇ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਇਸਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਦੇਖ ਸਕਦੇ ਹਨ?

ਮਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਜਾਂ ਰਿਟੇਲ ਸਟਾਕਾਂ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਮੁਨਾਫੇ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਲਈ ਇੱਕ ਬਦਲਾਅ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਮਾਲ ਇੱਕ ਘੱਟ-ਕਿਰਾਏ ਵਾਲੇ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਨੂੰ ਉੱਚ-ਕਿਰਾਏ ਵਾਲੇ ਫੈਸ਼ਨ ਬ੍ਰਾਂਡਾਂ (Fashion Brands) ਜਾਂ ਪ੍ਰਸਿੱਧ ਫੂਡ ਅਤੇ ਬੇਵਰੇਜ (Food and Beverage) ਆਊਟਲੈਟਾਂ ਨਾਲ ਸਫਲਤਾਪੂਰਵਕ ਬਦਲ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਜਾਇਦਾਦ ਲਈ ਬਿਹਤਰ ਸਮੁੱਚੀ ਆਮਦਨ (Revenue) ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਸ ਰਣਨੀਤੀ ਵਿੱਚ ਜੋਖਮ (Risks) ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਨੂੰ 'ਐਂਕਰ' ਟੈਨੈਂਟਸ (Anchor Tenants) ਵਜੋਂ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਜੋ ਮਾਲ ਵਿੱਚ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ ਗਾਹਕਾਂ ਦੀ ਆਮਦ (Footfall) ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਸਟੋਰਾਂ ਨੂੰ ਕਾਫੀ ਹੱਦ ਤੱਕ ਘਟਾ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਅਜਿਹੇ ਹਿੱਸਿਆਂ ਨਾਲ ਬਦਲ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਸੈਲਾਨੀਆਂ ਨੂੰ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਨਹੀਂ ਕਰਦੇ, ਤਾਂ ਮਾਲ ਦੇ ਬਾਕੀ ਛੋਟੇ ਸਟੋਰਾਂ ਨੂੰ ਘੱਟ ਫੁੱਟਫਾਲ ਤੋਂ ਨੁਕਸਾਨ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਨਵੇਂ ਮਨੋਰੰਜਨ ਅਤੇ ਅਨੁਭਵ ਜ਼ੋਨ (Experiential Zones) ਹਫਤੇ ਦੇ ਦਿਨਾਂ ਅਤੇ ਹਫਤੇ ਦੇ ਅੰਤ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਭੀੜ ਨੂੰ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਟਰੈਕ (Track) ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?

ਅੱਗੇ ਵਧਦੇ ਹੋਏ, ਰਿਟੇਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਹਿੱਸੇਦਾਰਾਂ (Shareholders) ਲਈ ਮੁੱਖ ਨਿਗਰਾਨੀਯੋਗ (Monitorables) ਇਨ੍ਹਾਂ ਮਾਲਾਂ ਦੇ ਕਬਜ਼ੇ ਦੇ ਪੱਧਰ (Occupancy Levels) ਅਤੇ 'ਟਰੇਡਿੰਗ ਡੈਨਸਿਟੀ' (Trading Density), ਜੋ ਕਿ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਵਿਕਰੀ ਨੂੰ ਮਾਪਦੀ ਹੈ, ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਮਾਲ ਖਾਲੀ ਕੀਤੀ ਜਗ੍ਹਾ ਨੂੰ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ (Premium Tenants) ਨੂੰ ਉੱਚ ਦਰਾਂ 'ਤੇ ਸਫਲਤਾਪੂਰਵਕ ਲੀਜ਼ (Lease) 'ਤੇ ਦੇ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੋਵੇਗਾ ਕਿ ਕੀ ਘੱਟ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹਾਈਪਰਮਾਰਕਿਟ ਸਪੇਸ ਮਾਲ ਦੀ ਸਮੁੱਚੀ ਆਕਰਸ਼ਕਤਾ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਜਾਂ ਸੁਧਾਰਦਾ ਹੈ। ਘੱਟਦੇ ਫੁੱਟਫਾਲ ਜਾਂ ਖਾਲੀ ਹੋਈ ਜਗ੍ਹਾ ਨੂੰ ਭਰਨ ਵਿੱਚ ਮੁਸ਼ਕਲ ਦੇ ਕੋਈ ਵੀ ਸੰਕੇਤ ਮਾਲ ਆਪਰੇਟਰ ਦੀ ਆਮਦਨ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ।