Whalesbook
India Realty Market 'ਤੇ ਮੰਦੀ ਦੇ ਬੱਦਲ?
ਗਲੋਬਲ ਬ੍ਰੋਕਰੇਜ ਹਾਊਸ Jefferies ਨੇ ਭਾਰਤੀ ਰਿਅਲਟੀ ਮਾਰਕੀਟ (Realty Market) ਦੇ ਭਵਿੱਖ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਇੱਕ ਚਿੰਤਾਜਨਕ ਰਿਪੋਰਟ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਰਿਪੋਰਟ ਮੁਤਾਬਕ, ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ 2027 (FY27) ਤੱਕ ਰਿਅਲਟੀ ਸੈਕਟਰ ਦੀ ਵਿਕਰੀ (Sales Growth) ਵਿੱਚ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਆਉਣ ਦਾ ਖਦਸ਼ਾ ਹੈ ਅਤੇ ਇਹ ਸਿਰਫ 6% ਤੱਕ ਰਹਿ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਇਸ ਸਾਲ, ਯਾਨੀ FY26 ਲਈ ਅਨੁਮਾਨਿਤ 21% ਗਰੋਥ ਤੋਂ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਹੈ।
ਵਿਕਰੀ ਘਟਣ ਦੇ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਕੀ ਹਨ?
Jefferies ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ (High-value Homes) ਦੀ ਖਰੀਦ ਵਿੱਚ ਆ ਰਹੀ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਾਂ ਵੱਲੋਂ ਵਧਾਈਆਂ ਜਾ ਰਹੀਆਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (Interest Rates) ਇਸ ਗਿਰਾਵਟ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਬਣਨਗੀਆਂ। ਇਸ ਤਿਮਾਹੀ (Quarter) ਜੂਨ ਤੱਕ, ਪ੍ਰਾਈਸਿੰਗ ਗਰੋਥ ਲਗਭਗ 5% ਰਹਿਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਕੰਸਟਰੱਕਸ਼ਨ ਕਾਸਟ (Construction Cost) 2% ਵਧ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ, ਵਿਆਜ ਅਤੇ ਕੈਪੀਟਲਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਦਰਾਂ (Interest and Capitalization Rates) ਵਿੱਚ 0.5% ਦਾ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਸ਼ੇਅਰਾਂ ਦੀਆਂ Valuations 'ਤੇ ਅਸਰ
ਇਸ ਸਭ ਦੇ ਚੱਲਦੇ, ਰਿਅਲਟੀ ਸਟਾਕਸ (Realty Stocks) ਵਿੱਚ ਵੀ ਪਿਛਲੇ ਕੁਝ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲੀ ਹੈ। ਸਾਲ 2024 ਵਿੱਚ ਹੁਣ ਤੱਕ ਇਹ ਸਟਾਕ ਲਗਭਗ 20% ਡਿੱਗ ਚੁੱਕੇ ਹਨ ਅਤੇ 2024 ਦੇ ਸਿਖਰ ਤੋਂ ਲਗਭਗ 40% ਤੱਕ ਹੇਠਾਂ ਆ ਗਏ ਹਨ। ਇਸ ਗਿਰਾਵਟ ਨੇ ਰਿਅਲਟੀ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦੀਆਂ Valuations ਨੂੰ ਕੋਵਿਡ-19 ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਪੱਧਰ ਤੋਂ ਵੀ ਹੇਠਾਂ ਲਿਆਂਦਾ ਹੈ।
ਕਿਹੜੇ Developers ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ ਮਜ਼ਬੂਤ?
ਹਾਲਾਂਕਿ, Jefferies ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਆਈ ਇਹ ਗਿਰਾਵਟ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਕਈ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਮਜ਼ਬੂਤ ਬੈਲੈਂਸ ਸ਼ੀਟ (Strong Balance Sheet), ਸਿਹਤਮੰਦ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ (Healthy Cash Flow) ਅਤੇ ਵੱਡਾ ਮਾਰਕੀਟ ਸ਼ੇਅਰ (Market Share) ਰੱਖਣ ਵਾਲੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਇਸ ਮੁਸ਼ਕਲ ਦੌਰ ਵਿੱਚ ਬਿਹਤਰ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ।
Jefferies ਨੇ DLF 'ਤੇ ਆਪਣਾ 'Buy' ਰੇਟਿੰਗ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਟਾਰਗੇਟ ਪ੍ਰਾਈਸ ਨੂੰ ₹800 ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਕੰਪਨੀ ਦੇ NCR ਵਿੱਚ ਰੀਟੇਲ ਵਿਸਥਾਰ (Retail Expansion) ਅਤੇ ਸਥਿਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਲਾਂਚ (Project Launches) 'ਤੇ ਭਰੋਸਾ ਜਤਾਇਆ ਗਿਆ ਹੈ। Lodha (Macrotech Developers) ਵੀ ਇੱਕ ਪਸੰਦੀਦਾ ਪਿਕ ਹੈ, ਜਿਸ ਦਾ ਟਾਰਗੇਟ ₹1,215 ਹੈ। ਡਾਟਾ ਸੈਂਟਰ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਿਕਰੀ (Data Center Land Sales) ਅਤੇ ਵਿਸਥਾਰ ਇਸ ਕੰਪਨੀ ਲਈ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦੇ ਹਨ। Godrej Properties ਨੂੰ ਵੀ ਸਥਿਰਤਾ ਲਈ ਪਸੰਦ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਦੇ ਮਜ਼ਬੂਤ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਪਾਈਪਲਾਈਨ (Development Pipeline) ਨੂੰ ਦੇਖਦੇ ਹੋਏ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਬਾਜ਼ਾਰ ਤੋਂ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਮਾਲੀਆ ਵਧਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ।
Prestige Estates 'ਤੇ ਵੀ ਨਜ਼ਰ ਰਹੇਗੀ, ਭਾਵੇਂ ਕਿ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਦਬਾਅ ਅਤੇ ਲਾਂਚ ਵਿੱਚ ਸੰਭਾਵੀ ਦੇਰੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ FY27 ਦੇ ਪ੍ਰੀ-ਸੇਲ ਅੰਦਾਜ਼ੇ ਨੂੰ ਵੀ ਸੰਸ਼ੋਧਿਤ (Revised) ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ (Analysts) ਦਾ ਇਸ 'ਤੇ 'Strong Buy' ਰੇਟਿੰਗ ਹੈ ਅਤੇ ਔਸਤ 12-ਮਹੀਨੇ ਦਾ ਟਾਰਗੇਟ ਪ੍ਰਾਈਸ ₹1,900-₹1,980 ਦੇ ਆਸ-ਪਾਸ ਹੈ, ਜੋ ਵੱਡਾ ਅੱਪਸਾਈਡ (Upside) ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। Oberoi Realty ਨੂੰ 'Hold' ਰੇਟਿੰਗ ਮਿਲੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਦਾ ਟਾਰਗੇਟ ₹1,680 ਹੈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਸਦੇ ਪ੍ਰਾਈਸ-ਟੂ-ਅਰਨਿੰਗ (P/E) ਰੇਸ਼ੋ ਲਗਭਗ 24-25x ਹੈ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਕੈਪ ₹55,000 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੈ।
REITs 'ਤੇ ਵੀ ਰਹੀ ਨਜ਼ਰ
Mindspace Business Parks REIT ਅਤੇ Embassy Office Parks REIT ਵਰਗੇ ਰਿਅਲਟੀ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) 'ਤੇ ਵੀ Jefferies ਨੇ 'Buy' ਰੇਟਿੰਗ ਦਿੱਤੀ ਹੈ ਅਤੇ ਆਕਰਸ਼ਕ ਅੱਪਸਾਈਡ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਹੋਲਡਿੰਗ (Promoter Holding) ਅਤੇ ਰਿਟਰਨ ਆਨ ਇਕੁਇਟੀ (Return on Equity) ਵਰਗੇ ਪਹਿਲੂਆਂ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ।
ਮੁੱਖ ਜੋਖਮ (Key Risks)
DLF ਅਤੇ Lodha ਵਰਗੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ 'ਤੇ 'Buy' ਰੇਟਿੰਗ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, Jefferies ਨੇ DLF ਦਾ ਟਾਰਗੇਟ ₹900 ਤੋਂ ਘਟਾ ਕੇ ₹800 ਅਤੇ Lodha ਦਾ ₹1,475 ਤੋਂ ਘਟਾ ਕੇ ₹1,215 ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। Prestige Estates ਦੇ TTM P/E ਰੇਸ਼ੋ ਵਿੱਚ ਅਸਥਿਰਤਾ ਅਤੇ Oberoi Realty ਲਈ ਸੀਮਤ ਅੱਪਸਾਈਡ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੀਆਂ ਵਿਕਰੀਆਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਕਾਰਨ, ਕੁਝ ਚਿੰਤਾਵਾਂ ਹਨ। REITs ਲਈ, Embassy Office Parks REIT ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਹੋਲਡਿੰਗ (7.69%) ਅਤੇ Brookfield India REIT ਵਿੱਚ ਉੱਚ ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਸ਼ੇਅਰ ਪਲੇਜ (90.0%) ਗਵਰਨੈਂਸ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮ ਵਧਾਉਂਦੇ ਹਨ।
ਸਮੁੱਚਾ ਨਜ਼ਰੀਆ (Overall Outlook)
ਕੁੱਲ ਮਿਲਾ ਕੇ, Jefferies ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ ਕਿ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਫੈਸਲੇ ਲੈਣ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ, ਲਾਗਤਾਂ ਵਿੱਚ ਮਾਮੂਲੀ ਵਾਧਾ ਅਤੇ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ FY27 ਵਿੱਚ ਸੈਕਟਰ ਦੀ ਗਤੀ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਨਗੀਆਂ। ਪਰ, DLF, Lodha, ਅਤੇ Godrej Properties ਵਰਗੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ Mindspace Business Parks REIT ਤੇ Embassy Office Parks REIT ਵਰਗੇ REITs 'ਤੇ Jefferies ਦਾ ਭਰੋਸਾ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦੀ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਵੱਲ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਵਿਆਪਕ ਸੈਕਟਰ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ।