Whalesbook
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਨੇ ਦਿਖਾਈ ਮਜ਼ਬੂਤੀ, ਪਰ ਕਿਫਾਇਤੀ ਘਟੀ
ਭਾਰਤ ਦਾ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ (Residential) ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਬਾਜ਼ਾਰ, ਜੋ ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧਿਆ ਸੀ, ਹੁਣ ਇੱਕ ਔਖੇ ਦੌਰ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ ਵਾਧਾ ਅਤੇ ਵਿਕਰੀ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਘਰਾਂ ਵਿੱਚ, ਆਰਥਿਕ ਦਬਾਅ ਕਾਰਨ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਕੁਝ ਬੁਕਿੰਗਾਂ ਅਜੇ ਵੀ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹਨ, ਪਰ ਅੰਦਰੂਨੀ ਆਰਥਿਕ ਬਦਲਾਅ ਅਤੇ ਵਧ ਰਹੇ ਸੰਚਾਲਨ ਖਰਚੇ (Operating Costs) ਅਗਲੇ ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ ਵਿੱਚ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਬਜਟ ਦੀ ਪਰਖ ਕਰਨਗੇ।
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਸੈਗਮੈਂਟ ਨੇ ਪਿਛਲੇ 5 ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਦਿਖਾਈ ਹੈ ਅਤੇ ਵੱਡੇ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਸੋਖ ਲਿਆ ਹੈ। ਸਾਲ 2025 ਵਿੱਚ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਨੇ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਲਗਭਗ 27% ਹਿੱਸਾ ਬਣਾਇਆ, ਜੋ ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਮਿਡ-ਰੇਂਜ ਘਰਾਂ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਨਿਕਲ ਗਿਆ ਅਤੇ ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ 30% ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਾਧਾ ਦਰਜ ਕੀਤਾ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵੀ ਵਧ ਰਹੇ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (Interest Rates) ਅਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀ (Affordability) ਦੇ ਮੁੱਦਿਆਂ ਤੋਂ ਅਛੂਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਦੇਸ਼ ਭਰ ਵਿੱਚ ਔਸਤਨ ਪ੍ਰਾਈਸ-ਟੂ-ਇਨਕਮ (Price-to-Income) ਅਨੁਪਾਤ ਸਾਲ 2020 ਵਿੱਚ 6.6 ਤੋਂ ਵਧ ਕੇ ਸਾਲ 2024 ਵਿੱਚ 7.5 ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਮਾਰਜਿਨ ਨੂੰ ਬਚਾਉਣ ਲਈ ਇਨ੍ਹਾਂ ਉੱਚ-ਸ਼੍ਰੇਣੀ ਖੇਤਰਾਂ ਵੱਲ ਧਿਆਨ ਮੋੜਿਆ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਕਾਰਨ ਕਿਫਾਇਤੀ ਘਰਾਂ (Affordable Housing) ਦਾ ਹਿੱਸਾ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਦੇ 40% ਤੋਂ ਘਟ ਕੇ 15% ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ।
ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਨੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਮਾਰਜਿਨ 'ਤੇ ਪਾਈ ਮਾਰ
ਗਲੋਬਲ ਭੂ-ਰਾਜਨੀਤਿਕ ਤਣਾਅ (Geopolitical Tensions) ਉਸਾਰੀ ਲਾਗਤਾਂ ਨੂੰ ਹੋਰ ਵਧਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਉਦਯੋਗ ਦੇ ਅੰਦਾਜ਼ਿਆਂ ਮੁਤਾਬਕ, ਸਟੀਲ, ਅਲਮੀਨੀਅਮ, ਤਾਂਬੇ ਦੀਆਂ ਵਧੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਲੌਜਿਸਟਿਕਸ ਦੇ ਵਧੇਰੇ ਖਰਚਿਆਂ ਕਾਰਨ ਇਮਾਰਤ ਨਿਰਮਾਣ ਦੇ ਕੁੱਲ ਖਰਚਿਆਂ ਵਿੱਚ 3-5% ਦਾ ਵਾਧਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਸਾਲ 2025 ਵਿੱਚ ਸੀਮਿੰਟ ਅਤੇ ਸਟੀਲ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਮਾਮੂਲੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲੀ, ਪਰ ਬੇਸ ਮੈਟਲ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਉਛਾਲ ਅਤੇ ਲੇਬਰ ਲਾਗਤਾਂ (Labor Costs) ਵਿੱਚ ਲਗਾਤਾਰ ਵਾਧਾ ( 5-6% ) ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਮੁਨਾਫੇ ਨੂੰ ਘੱਟ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਪਹਿਲਾਂ ਤੋਂ ਹੀ ਵਿਕ ਚੁੱਕੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ, ਉੱਚ ਇਨਪੁਟ ਲਾਗਤਾਂ ਸਿੱਧਾ ਮੁਨਾਫੇ ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਹ ਦਬਾਅ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮਿਡ-ਟੂ-ਸਮਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਤਿੰਨ ਤੋਂ ਛੇ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੀ ਦੇਰੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ DLF ਵਰਗੇ ਵੱਡੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ ਜ਼ੀਰੋ ਗਰੌਸ ਡੈੱਟ (Zero Gross Debt) ਬਣਾਈ ਰੱਖਿਆ ਹੈ, ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਅਜੇ ਵੀ ਚਿੰਤਾ ਦਾ ਵਿਸ਼ਾ ਹਨ। Oberoi Realty 2-3% ਦੀ ਲਾਗਤ ਵਾਧੇ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਲਗਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜੋ ਇਸ ਸਮੇਂ ਪ੍ਰਬੰਧਨਯੋਗ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਵਿਆਪਕ ਉਦਯੋਗਿਕ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
ਆਰਥਿਕ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੇ ਘਟਾਈ ਮੰਗ
ਭਾਰਤ ਦੀ ਆਰਥਿਕਤਾ ਮਜ਼ਬੂਤ ਵਿਕਾਸ ਤੋਂ ਹੁਣ ਇੱਕ ਔਖੇ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਨੈਵੀਗੇਟ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਸਾਲ 2026-27 ਲਈ GDP ਵਿਕਾਸ ਦਰ (GDP Growth Forecasts) 6.0% ਅਤੇ 6.9% ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਰਹਿਣ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ FY26 ਤੋਂ ਹੌਲੀ ਹੈ। ਸਾਲ 2026-27 ਲਈ ਮਹਿੰਗਾਈ (Inflation) ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਲਗਭਗ 4.0% ਤੋਂ 4.7% ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਕੇਂਦਰੀ ਬੈਂਕ ਦੇ ਟੀਚੇ ਦੇ ਨੇੜੇ ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਹੈ। ਇਹ ਵਧੀਆਂ ਊਰਜਾ ਅਤੇ ਭੋਜਨ ਕੀਮਤਾਂ ਕਾਰਨ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਗਲੋਬਲ ਸੰਘਰਸ਼ਾਂ ਅਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਐਲ ਨੀਨੋ (El Niño) ਦਾ ਨਤੀਜਾ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ, ਸਾਲ 2026 ਵਿੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕਟੌਤੀ ਦੀਆਂ ਉਮੀਦਾਂ ਘੱਟ ਗਈਆਂ ਹਨ। ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (Reserve Bank of India) ਨੇ ਆਪਣੀ ਰੇਪੋ ਦਰ (Repo Rate) 5.25% 'ਤੇ ਸਥਿਰ ਰੱਖੀ ਹੈ, ਜੋ ਇੱਕ ਲੰਬੀ ਪਾਜ਼ (Long Pause) ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦੀ ਹੈ, ਕੁਝ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕ ਸੰਭਾਵੀ ਵਾਧੇ ਦੀ ਵੀ ਉਮੀਦ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਹ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰ ਵਾਲਾ ਮਾਹੌਲ, AI ਅਤੇ ਆਟੋਮੇਸ਼ਨ (Automation) ਦੇ IT ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਾਂ ਦੇ ਨਾਲ, ਮੰਗ ਨੂੰ ਕਮਜ਼ੋਰ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਅਤੇ ਹੈਦਰਾਬਾਦ ਵਰਗੇ IT-ਕੇਂਦਰਿਤ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟਾਂ ਵਿੱਚ।
ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਅਤੇ FY27 ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ
Nifty Realty Index ਇਨ੍ਹਾਂ ਚਿੰਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ (Year-to-Date) 15% ਡਿੱਗ ਗਿਆ ਹੈ, ਜੋ Nifty 50 ਦੇ 10% ਗਿਰਾਵਟ ਤੋਂ ਵੀ ਮਾੜਾ ਹੈ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਦੇ FY27 ਲਈ ਅਨੁਮਾਨ ਇੱਕ ਹੌਲੀ ਵਿਕਾਸ ਦੀ ਮਿਆਦ ਵੱਲ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦੇ ਹਨ। India Ratings ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ ਕਿ ਉੱਚ ਪਿਛਲੇ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਅਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀ ਮੁੱਦਿਆਂ ਕਾਰਨ ਵਿਕਰੀ ਸਿਰਫ 5-7% ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ ਵਧੇਗੀ, ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮੁੱਲ (Value) ਵਿੱਚ। Jefferies ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ ਹੈ ਕਿ FY27 ਵਿੱਚ ਪ੍ਰੀ-ਸੇਲਜ਼ (Pre-sales) ਦਾ ਵਾਧਾ FY26 ਦੇ 21% ਤੋਂ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਘੱਟ ਕੇ 6% ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਦਾ ਕਾਰਨ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਵਧੀਆਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਹਨ। Crisil Ratings FY27 ਵਿੱਚ ਵਿਕਰੀ ਮੁੱਲ (Sales Value) ਦੇ ਵਾਧੇ ਦਾ ਅਨੁਮਾਨ 4-6% ਲਗਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਕੀਮਤ ਵਾਧਾ 3-5% ਤੱਕ ਹੌਲੀ ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ।
ਕਿਫਾਇਤੀ ਸੰਕਟ ਹੋਰ ਡੂੰਘਾ ਹੋਇਆ
ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦੀ ਅਪੀਲ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਕਿਫਾਇਤੀ (Affordability) ਵਿਗੜ ਰਹੀ ਹੈ। ਔਸਤਨ ਪ੍ਰਾਈਸ-ਟੂ-ਇਨਕਮ (Price-to-Income) ਅਨੁਪਾਤ ਵਧ ਗਿਆ ਹੈ, ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ EMI-ਟੂ-ਇਨਕਮ (EMI-to-Income) ਅਨੁਪਾਤ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਕੁਝ ਅਨੁਮਾਨ 2026-2028 ਤੱਕ ਸਥਿਰਤਾ ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਰਦੇ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਆਮਦਨ ਦਾ ਵਾਧਾ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਤੇਜ਼ ਹੋਵੇਗਾ, ਪਰ ਮੌਜੂਦਾ ਮੰਗ ਨਾਜ਼ੁਕ ਹੈ। ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਫੈਸਲੇ ਹੌਲੀ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ, ਗੱਲਬਾਤ ਔਖੀ ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਵਿਕਰੀ ਏਜੰਟਾਂ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ ਵਧ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਉਸਾਰੀ ਲਾਗਤਾਂ ਵਿੱਚ ਅੰਦਾਜ਼ਨ 3-5% ਦਾ ਵਾਧਾ ਸਿੱਧਾ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ ਕੀਮਤ ਨਿਰਧਾਰਨ ਸਮਰੱਥਾ ਅਤੇ ਮਾਰਜਿਨ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਇੱਕ 'ਰੀਸੈੱਟ ਫੇਜ਼' (Reset Phase) ਨੂੰ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ 'ਤੇ ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਚੋਟੀ ਦੇ ਬਿਲਡਰਾਂ ਲਈ। ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੀ ਮੰਗ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ, ਜੋ ਸਟਾਕ ਮਾਰਕੀਟ ਦੇ ਉਤਰਾਅ-ਚੜ੍ਹਾਅ ਕਾਰਨ ਸਾਵਧਾਨ ਹੈ, ਹੋਰ ਜੋਖਮ ਜੋੜਦੀ ਹੈ।