ਭਾਰਤ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ 'ਚ ਵੱਡਾ ਖੇਡ: ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਡਿੱਗੀ, ਲਗਜ਼ਰੀ ਸੈਗਮੈਂਟ ਬਣਾ ਰਿਹਾ ਰਿਕਾਰਡ

ਇਸ ਸਾਲ ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਤਿਮਾਹੀ (Q1 2026) ਵਿੱਚ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਬਦਲਾਅ ਦੇ ਦੌਰ 'ਚੋਂ ਗੁਜ਼ਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਮਾਰਤ ਬਣਾਉਣ ਵਾਲੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ (Developers) ਵੱਧ ਰਹੇ ਖਰਚਿਆਂ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਕਾਰਨ, ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ (Affordable Housing) ਦੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਤੋਂ ਦੂਰ ਹੋ ਕੇ ਵੱਧ ਮੁਨਾਫਾ ਦੇਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਧਿਆਨ ਦੇ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਰਣਨੀਤੀ ਨਾਲ ਇੱਕ ਪਾਸੇ ਤਾਂ ਹਾਈ-ਐਂਡ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਤੇਜ਼ੀ ਆ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ ਆਮ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਘਰ ਖਰੀਦਣਾ ਹੋਰ ਵੀ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੁੰਦਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਮਾਰਕੀਟ ਹੁਣ ਕਈ ਹਿੱਸਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਡੀ ਗਈ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਕੀਮਤਾਂ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਅਲੱਗ-ਅਲੱਗ ਰੁਝਾਨ ਦੇਖੇ ਜਾ ਰਹੇ ਹਨ।

ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦਾ ਲਗਜ਼ਰੀ ਘਰਾਂ 'ਤੇ ਫੋਕਸ

Knight Frank India ਦੀ ਰਿਪੋਰਟ ਮੁਤਾਬਕ, ਇਸ ਸਾਲ ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਤਿਮਾਹੀ (Q1 2026) ਵਿੱਚ ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ 23% ਦੀ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਆਈ ਹੈ। ਦੇਸ਼ ਦੇ ਅੱਠ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਅਜਿਹੇ ਸਿਰਫ਼ 16,273 ਯੂਨਿਟ ਹੀ ਵਿਕੇ। ਇੱਥੇ ਹੀ ਬੱਸ ਨਹੀਂ, ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ₹1 ਕਰੋੜ ਦੇ ਬ੍ਰੈਕਟ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵੀ ਵਿਕਰੀ 12% ਘਟੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ 23,567 ਯੂਨਿਟ ਵਿਕੇ। ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ, ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰ ਹੁਣ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਦਾ ਸਿਰਫ਼ 47% ਹਿੱਸਾ ਰਹਿ ਗਏ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ Q1 2025 ਵਿੱਚ 54% ਸੀ। ਇਹ ਰੁਝਾਨ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਸਪਲਾਈ ਦੇ ਘਟਣ ਕਾਰਨ ਹੈ, ਜਿਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਇਨਪੁਟ ਖਰਚੇ, ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ, ਅਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਮੁਨਾਫੇ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਫੋਕਸ ਕਰਨਾ ਹੈ। ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ, ₹1-2 ਕਰੋੜ ਵਾਲੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ 10%, ₹2-5 ਕਰੋੜ ਵਾਲੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ 17% ਅਤੇ ₹20-50 ਕਰੋੜ ਵਾਲੇ ਬ੍ਰੈਕਟ ਵਿੱਚ ਤਾਂ 80% ਦਾ ਜ਼ਬਰਦਸਤ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਸਾਰੇ ਵਰਗਾਂ ਨੂੰ ਮਿਲਾ ਕੇ, ਕੁੱਲ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੇਲਜ਼ ਵਿੱਚ ਸਾਲਾਨਾ 4% ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਆਈ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਕੁੱਲ 84,827 ਯੂਨਿਟ ਰਹੀ। ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬਾਜ਼ਾਰ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਨੂੰ ਪਹਿਲ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨੂੰ Q1 2026 ਵਿੱਚ $5.1 ਬਿਲੀਅਨ ਦੇ ਰਿਕਾਰਡ ਕੈਪੀਟਲ ਇਨਫਲੋਜ਼ (Capital Inflows) ਦਾ ਵੀ ਸਮਰਥਨ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਹੈ।

ਬਾਜ਼ਾਰੀ ਕਾਰਕ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਰਣਨੀਤੀਆਂ

ਇਸ ਸਮੇਂ ਦੇ ਬਾਜ਼ਾਰੀ ਹਾਲਾਤ ਕਈ ਕਾਰਕਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ। Q1 2025 ਵਿੱਚ ਵੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੇਲਜ਼ ਵਿੱਚ 12% ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖੀ ਗਈ ਸੀ, ਜਿਸ ਦੌਰਾਨ ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਵੀ ਘੱਟੀ ਸੀ। ਅੱਜ, ਘਰਾਂ ਦੀ ਖਰੀਦ ਸਮਰੱਥਾ (Affordability) ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਚਿੰਤਾ ਬਣੀ ਹੋਈ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ Q1 2026 ਵਿੱਚ ਦੇਸ਼ ਦੇ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਸਾਲਾਨਾ 14.1% ਵਧ ਕੇ ₹14,633 ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਦੇ ਔਸਤ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਗਈਆਂ ਹਨ, ਜਦਕਿ ਮੰਗ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੌਲੀ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕ ਅਜੇ ਵੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਮਜ਼ਬੂਤ ਸੰਭਾਵਨਾਵਾਂ ਦੇਖ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਸ਼ਹਿਰੀਕਰਨ (Urbanization) ਅਤੇ ਆਮਦਨ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਘਰੇਲੂ ਮੰਗ ਨੂੰ ਹੁਲਾਰਾ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਹੋਏ ਘਰਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ Q1 2026 ਵਿੱਚ ਸਾਲਾਨਾ 26% ਵਧ ਕੇ ਲਗਭਗ 1.26 ਲੱਖ ਯੂਨਿਟ ਹੋ ਗਈ ਹੈ। ਪਰ, ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਹੋਏ ਘਰਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ ਵਿਕਰੀ ਤੋਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੋਣ ਕਾਰਨ ਇਨਵੈਂਟਰੀ (Inventory) ਦਾ ਦਬਾਅ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। DLF ਅਤੇ Lodha Developers ਵਰਗੇ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ 33 ਅਤੇ 25 ਦੇ P/E ਰੇਸ਼ੋ ਨਾਲ ਆਪਣੀ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਤਾਕਤ ਕਾਇਮ ਰੱਖੀ ਹੈ। ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਦੀ ਪਾਲਿਸੀ ਨੇ ਹੋਮ ਲੋਨ ਦੀਆਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਨੂੰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 8-9% ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਸਥਿਰ ਰੱਖਿਆ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਮਹਿੰਗਾਈ ਅਤੇ ਵਿਕਾਸ ਨੂੰ ਸੰਤੁਲਿਤ ਕਰਕੇ ਖਰੀਦ ਸਮਰੱਥਾ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਫਿਰ ਵੀ, ਉਸਾਰੀ ਸਮੱਗਰੀ ਅਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਵਧਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਮੁਨਾਫੇ ਨੂੰ ਬਚਾਉਣ ਲਈ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੇ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਵੱਲ ਧੱਕ ਰਹੀਆਂ ਹਨ।

ਅਫੋਰਡਬਿਲਟੀ ਸੰਕਟ ਅਤੇ ਗਲੋਬਲ ਚਿੰਤਾਵਾਂ

ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ ਆਈ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਅਫੋਰਡਬਿਲਟੀ ਸੰਕਟ (Affordability Crisis) ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਲਗਜ਼ਰੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਐਂਟਰੀ-ਲੈਵਲ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਪਲਬਧਤਾ ਘੱਟ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਆਮਦਨ ਵਿਚਕਾਰ ਪਾੜਾ ਹੋਰ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਗਮੈਂਟ ਫਿਲਹਾਲ ਸਥਿਰ ਹੈ, ਪਰ ਇਸਦੀ ਮੰਗ ਆਰਥਿਕ ਮੰਦੀ ਜਾਂ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਕਾਰਨ ਜ਼ਿਆਦਾ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਭੂ-ਰਾਜਨੀਤਿਕ (Geopolitical) ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾਵਾਂ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਪੱਛਮੀ ਏਸ਼ੀਆ ਵਿੱਚ ਚੱਲ ਰਹੇ ਸੰਘਰਸ਼, ਕਾਰਨ ਸਾਵਧਾਨੀ ਵਰਤੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਸ ਨੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਸੋਚ-ਵਿਚਾਰ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕੀਤਾ ਹੈ ਅਤੇ ਮੱਧ-ਪੂਰਬੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਤੋਂ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਨੂੰ ਅਸਥਾਈ ਤੌਰ 'ਤੇ ਘਟਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਲਈ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹਨ। ਤੇਲ ਦੀਆਂ ਉੱਚੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਉਸਾਰੀ ਖਰਚਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ, ਜੋ ਕਿ ਵਿਸ਼ਵਵਿਆਪੀ ਤਣਾਅ ਕਾਰਨ ਹੋਰ ਵਿਗੜ ਗਿਆ ਹੈ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਪਾ ਰਿਹਾ ਹੈ ਅਤੇ ਆਖਰੀ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। Q1 2026 ਵਿੱਚ ਸਾਰੇ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੇਲਜ਼ ਵਿੱਚ 7% ਦੀ ਮਾਮੂਲੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇਖੀ ਗਈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਸਾਲਾਨਾ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ 9% ਦਾ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ। ਇਨਵੈਂਟਰੀ ਲੈਵਲ ਵੀ 7% ਸਾਲਾਨਾ ਵਧ ਕੇ 6.01 ਲੱਖ ਯੂਨਿਟ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਚਲੇ ਗਏ ਹਨ, ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜੇਕਰ ਸਸਤੇ ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਮੰਗ ਕਮਜ਼ੋਰ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ ਤਾਂ ਵਿਕਰੀ ਨਵੇਂ ਸਪਲਾਈ ਤੋਂ ਪਿੱਛੇ ਰਹਿ ਸਕਦੀ ਹੈ।

ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਮਾਰਕੀਟ ਆਉਟਲੁੱਕ

ਮੌਜੂਦਾ ਬਾਜ਼ਾਰੀ ਵਿਵਸਥਾ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਭਾਰਤ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦਾ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਆਉਟਲੁੱਕ (Outlook) ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਬਣਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨੂੰ ਚੱਲ ਰਹੇ ਸ਼ਹਿਰੀਕਰਨ ਅਤੇ ਵਧ ਰਹੀ ਮੱਧ ਵਰਗ ਦੀ ਆਬਾਦੀ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਪ੍ਰਾਪਤ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਤੋਂ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਮੁਨਾਫਾ ਕਮਾਉਣ ਲਈ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ 'ਤੇ ਆਪਣਾ ਫੋਕਸ ਜਾਰੀ ਰੱਖਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਭੂ-ਰਾਜਨੀਤਿਕ ਜੋਖਮ ਥੋੜ੍ਹੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਪੈਦਾ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਸੰਸਥਾਗਤ ਨਿਵੇਸ਼ (Institutional Investment) ਮਜ਼ਬੂਤ ਬਣਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ Q1 2026 ਵਿੱਚ ਰਿਕਾਰਡ ਇਨਫਲੋਜ਼ ਦੇਖੇ ਗਏ। ਮਿਡ-ਲਗਜ਼ਰੀ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦੀ ਸਥਿਰਤਾ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਰਣਨੀਤਕ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਵੱਲ ਰੁਝਾਨ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਹੇਠਲੇ ਅਤੇ ਮੱਧ-ਪ੍ਰਾਈਸ ਰੇਂਜ ਵਿੱਚ ਅਫੋਰਡਬਿਲਟੀ (Affordability) ਦੀ ਲਗਾਤਾਰ ਚੁਣੌਤੀ ਭਵਿੱਖ ਦੀ ਮੰਗ ਨੂੰ ਕਾਫ਼ੀ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰੇਗੀ ਅਤੇ ਇਸ ਲਈ ਨਵੇਂ ਰਣਨੀਤੀਆਂ ਦੀ ਲੋੜ ਪੈ ਸਕਦੀ ਹੈ।