ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਹਾਊਸਿੰਗ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ 24% ਵਾਧਾ: ਕੀ ਇਹ ਸਸਤੇ ਘਰਾਂ ਦਾ ਸੁਪਨਾ ਖਤਮ ਕਰ ਦੇਵੇਗਾ?

ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਆਰਥਿਕਤਾ ਵਿਚਾਲੇ ਫਾਸਲਾ

ਭਾਰਤ ਦੇ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਦੋ-ਅੰਕੀ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ ਵਾਧਾ ਆਰਥਿਕ ਉਤਸ਼ਾਹ ਅਤੇ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਸੈਕਟਰ ਵਿਚਕਾਰ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਪਾੜਾ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਅਧਿਕਾਰਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਸਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ​​ਮੰਗ ਅਤੇ ਬਿਹਤਰ ਕਨੈਕਟੀਵਿਟੀ ਦਾ ਨਤੀਜਾ ਦੱਸਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਪਰ ਅਸਲੀਅਤ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਬਾਜ਼ਾਰ ਸਿਰਫ ਮਹਿੰਗੇ (premiumization) ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਵਿੱਚ 24% ਵਾਧੇ ਨਾਲ ਕੀਮਤ ₹9,785 ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਹੋ ਗਈ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਮੱਧ-ਵਰਗ ਦੇ ਕਰਮਚਾਰੀ ਇਸ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਹੋ ਗਏ ਹਨ। ਹੁਣ ਇਹ ਬਾਜ਼ਾਰ ਲਗਜ਼ਰੀ ਘਰਾਂ ਅਤੇ ਵੱਡੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵੱਲ ਮੁੜ ਗਿਆ ਹੈ। ਮੁੰਬਈ ਮੈਟਰੋਪੋਲਿਟਨ ਰੀਜਨ (MMR) ਵਿੱਚ 20% ਦਾ ਵਾਧਾ ਵੀ ਅਜਿਹੀ ਹੀ ਕਹਾਣੀ ਬਿਆਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਸਿਰਫ ਵੱਡੇ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੇ ਯੂਨਿਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸਸਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟ ਦੇ ਮੌਜੂਦਾ ਬਿਮਾਰ ਪਏ ਹਾਲਾਤ ਤੋਂ ਬਚਾ ਰਹੇ ਹਨ।

ਡੂੰਘੀ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ

ਪਿਛਲੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਚੱਕਰਾਂ ਦੇ ਉਲਟ, ਜੋ ਕਿ ਅੰਨ੍ਹੇਵਾਹ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ 'ਤੇ ਆਧਾਰਿਤ ਸਨ, ਮੌਜੂਦਾ ਵਾਧਾ ਇੱਕ ਤੰਗ ਇਨਵੈਂਟਰੀ-ਟੂ-ਸੇਲਜ਼ ਅਨੁਪਾਤ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੇ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਸਥਿਰ ਰੱਖਣ ਲਈ ਸਪਲਾਈ ਨੂੰ ਜਾਣ ਬੁੱਝ ਕੇ ਸੀਮਤ ਰੱਖਿਆ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਸੈਕਟਰ ਦੇ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਦੀ ਤੁਲਨਾਤਮਕ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਦੱਸਦੀ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਮਾਡਲ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹੈ। Nifty Realty Index ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ, ਮੌਜੂਦਾ ਕੀਮਤਾਂ ਤਨਖਾਹ ਵਾਧੇ ਨਾਲੋਂ ਕਿਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵੱਧ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। 2024 ਦੇ ਇਤਿਹਾਸਕ ਅੰਕੜੇ ਦਿਖਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਜਦੋਂ ਕੀਮਤਾਂ ਆਮਦਨ ਤੋਂ ਇੰਨੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਵੱਧ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 18 ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਮਾਤਰਾ (transaction volumes) ਵਿੱਚ ਭਾਰੀ ਗਿਰਾਵਟ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਦਿੱਲੀ-NCR ਅਤੇ ਪੁਣੇ ਵਿੱਚ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਸੁਧਾਰਾਂ ਦੀ ਕੀਮਤ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਮੁੱਲ ਵਿੱਚ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਜੋੜੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਮਾਰਜਿਨ ਵਧਾਉਣ ਲਈ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਥਾਂ ਬਚੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਜੇਕਰ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਉੱਚੀਆਂ ਰਹਿੰਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਗਾਹਕਾਂ ਦੇ ਕਰਜ਼ੇ-ਆਮਦਨ ਅਨੁਪਾਤ (debt-to-income ratios) ਗੰਭੀਰ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।

ਨਕਾਰਾਤਮਕ ਪਹਿਲੂ (Bear Case)

24% ਦੇ ਇਸ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਦੀ ਸਥਿਰਤਾ 'ਤੇ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਦੁਆਰਾ ਲਗਾਤਾਰ ਸਵਾਲ ਉਠਾਏ ਜਾ ਰਹੇ ਹਨ, ਜੋ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਪ੍ਰਤੀ ਸੰਵੇਦਨਸ਼ੀਲਤਾ ਬਾਰੇ ਚਿੰਤਤ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ Conscient Infrastructure ਅਤੇ Vaishnavi Group ਵਰਗੀਆਂ ਕੰਪਨੀਆਂ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਸਥਿਰ ਵਿਕਾਸ ਦੀ ਗੱਲ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਪਰ ਇਹ ਅੰਕੜੇ ਵੱਧ ਰਹੇ ਇਨਪੁਟ ਖਰਚਿਆਂ ਦੀ ਅਸਲੀਅਤ ਨੂੰ ਲੁਕਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਸਟੀਲ ਅਤੇ ਸੀਮਿੰਟ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਉਤਰਾਅ-ਚੜ੍ਹਾਅ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਮੁਨਾਫੇ ਲਈ ਇੱਕ ਲਗਾਤਾਰ ਖਤਰਾ ਬਣੇ ਹੋਏ ਹਨ, ਅਤੇ ਕੱਚੇ ਮਾਲ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਅਚਾਨਕ ਵਾਧਾ ਛੋਟੇ, ਕਰਜ਼ੇ ਵਾਲੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਸੰਕਟ ਪੈਦਾ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਕੋਲ ਅਸਥਿਰਤਾ ਨੂੰ ਜਜ਼ਬ ਕਰਨ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦਾ ਪੈਮਾਨਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਵਾਤਾਵਰਣ ਕੱਸ ਰਿਹਾ ਹੈ; ਅਧਿਕਾਰੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਬੁਲਬੁਲੇ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਬਾਰੇ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸੁਚੇਤ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ, ਅਤੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਹੋਰ ਦਖਲ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਕੈਪੀਟਲ ਇਨਫਲੋਜ਼ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰਨਾ ਜਾਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਅਸੈਸਮੈਂਟ ਵਧਾਉਣਾ, ਮੁੱਖ ਟੈਕ-ਹਬ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇਸ ਗਤੀ ਨੂੰ ਰੋਕ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਜੋਖਮ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਮੰਗ ਨੂੰ ਬੇਅੰਤ ਮੰਨ ਕੇ ਆਪਣੇ ਬੈਲੈਂਸ ਸ਼ੀਟ ਨੂੰ ਜ਼ਿਆਦਾ ਵਧਾ ਰਹੇ ਹਨ, ਸ਼ਹਿਰੀ ਜਾਇਦਾਦ ਖੇਤਰ ਦੀ ਚੱਕਰੀ ਪ੍ਰਕਿਰਤੀ ਨੂੰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ।

ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ

ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਭਾਗੀਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਉਮੀਦ ਹੈ ਕਿ ਮੌਜੂਦਾ ਗਤੀ 2026 ਦੇ ਦੂਜੇ ਅੱਧ ਤੱਕ ਜਾਰੀ ਰਹੇਗੀ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਹੌਲੀ ਰਫ਼ਤਾਰ ਨਾਲ। ਬ੍ਰੋਕਰੇਜ ਦੀ ਸਹਿਮਤੀ ਇਹ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਕਿ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਇਕਾਈਆਂ ਦੀ ਮੰਗ ਮਜ਼ਬੂਤ ​​ਹੈ, ਕਿਫਾਇਤੀ (affordability) ਦੀਆਂ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਣ ਕਾਰਨ ਕੁੱਲ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਦੀ ਮਾਤਰਾ ਸਥਿਰ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਹਿੱਸੇਦਾਰ RBI ਦੀਆਂ ਅਗਲੀਆਂ ਨੀਤੀਗਤ ਚਾਲਾਂ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਦੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਜਾਰੀ ਰਹਿਣ ਦੇ ਕਿਸੇ ਵੀ ਸੰਕੇਤ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਵਿਕਰੀ ਦੀ ਗਤੀ ਬਣਾਈ ਰੱਖਣ ਲਈ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਤੋਂ ਪ੍ਰਚਾਰ ਸੰਬੰਧੀ ਪ੍ਰੋਤਸਾਹਨਾਂ ਵੱਲ ਵਧਣਾ ਪਵੇਗਾ।