ਇੰਡੀਆ ਹਾਊਸਿੰਗ: ਪ੍ਰੀਮਿਅਮ ਘਰਾਂ ਲਈ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਦਾ ਪਾੜਾ ਡੂੰਘਾ

### ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਦੇ ਪਾੜੇ ਦਾ ਡੂੰਘਾ ਹੋਣਾ

ਭਾਰਤ ਦੀ ਵਧ ਰਹੀ ਆਰਥਿਕਤਾ ਖਪਤਕਾਰਾਂ ਦੇ ਖਰਚੇ ਵਧਾ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਦੀ ਰਫ਼ਤਾਰ ਖਰੀਦ ਸ਼ਕਤੀ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਨਾਲੋਂ ਤੇਜ਼ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਪ੍ਰੀਮਿਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਕਟਰ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਆ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਸਕੁਏਅਰ ਯਾਰਡਜ਼ (Square Yards) ਦੇ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਤੋਂ ਪਤਾ ਚੱਲਦਾ ਹੈ ਕਿ ₹23 ਲੱਖ ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ ਕਮਾਉਣ ਵਾਲੇ ਵਿਅਕਤੀ ਲਈ ਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰੀ ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ 3BHK ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਲਈ 12 ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਬਚਤ ਦੀ ਲੋੜ ਪਵੇਗੀ। ਇਹ ਆਮਦਨ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਭਾਰਤ ਦੇ ਚੋਟੀ ਦੇ 1% ਕਮਾਉਣ ਵਾਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਰੱਖਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਵੱਡੇ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਿੱਚ ਆਉਣ ਵਾਲੀ ਵਿੱਤੀ ਰੁਕਾਵਟ ਨੂੰ ਉਜਾਗਰ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਬਦਲਦੇ ਪਰਿਵਾਰਕ ਸਬੰਧ, ਘਰ ਤੋਂ ਕੰਮ (work-from-home) ਕਰਨ ਦੇ ਲਗਾਤਾਰ ਚੱਲ ਰਹੇ ਰੁਝਾਨ ਅਤੇ ਅਮੀਰ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਵਧਦੀ ਗਿਣਤੀ ਵਰਗੇ ਕਈ ਕਾਰਕਾਂ ਨੇ ਵੱਡੇ, ਸਹੂਲਤਾਂ ਨਾਲ ਭਰਪੂਰ 3BHK ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਵਧਾ ਦਿੱਤੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਹੋਇਆ ਭਾਰੀ ਵਾਧਾ, ਜ਼ਮੀਨ ਅਤੇ ਉਸਾਰੀ ਦੇ ਵੱਧਦੇ ਖਰਚੇ, ਅਤੇ ਪ੍ਰੀਮਿਅਮ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ ਵੱਲ ਝੁਕਾਅ ਵਾਲਾ ਇਨਵੈਂਟਰੀ ਪੱਖਪਾਤ (inventory bias) ਇਨ੍ਹਾਂ ਘਰਾਂ ਨੂੰ ਆਮ ਖਰੀਦਦਾਰ ਲਈ ਹੋਰ ਪਹੁੰਚ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਕਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਮੌਜੂਦਾ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਿਫਾਇਤੀ ਅਸੰਤੁਲਨ ਦਿਖਾਈ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ; ਸਿਰਫ 11% ਨਵੀਂ ਸਪਲਾਈ ਹੀ ਕਿਫਾਇਤੀ ਮਾਪਦੰਡਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਬਾਕੀ 89% ਸਪਲਾਈ ਉਨ੍ਹਾਂ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਮੌਰਗੇਜ ਤਣਾਅ (mortgage stress) ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਜੋ ਅਕਸਰ ਘਰੇਲੂ ਬਜਟ 'ਤੇ ਬੋਝ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਸਪਲਾਈ ਦਾ 41% 'ਆਮਦਨ-ਤਣਾਅ' (income-stretch) ਵਾਲੇ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਹੈ, ਜੋ ਵਿੱਤੀ ਤਣਾਅ ਨੂੰ ਹੋਰ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ.

### ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਗਤੀਸ਼ੀਲਤਾ: ਮਾਤਰਾ ਬਨਾਮ ਮੁੱਲ ਤਬਦੀਲੀ

ਇਹ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਗਤੀਸ਼ੀਲਤਾ ਵਿਕਰੀ ਦੇ ਅੰਕੜਿਆਂ ਵਿੱਚ ਦਿਖਾਈ ਦੇ ਰਹੀ ਹੈ। ਦਿੱਲੀ-NCR ਅਤੇ ਮੁੰਬਈ ਸਮੇਤ ਅੱਠ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਮਹਾਂਨਗਰਾਂ ਵਿੱਚ, 2025 ਵਿੱਚ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ 12% ਘਟ ਕੇ 3,86,365 ਯੂਨਿਟ ਰਹੀ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, ਬੈਂਗਲੁਰੂ, ਹੈਦਰਾਬਾਦ ਅਤੇ ਚੇਨਈ ਵਰਗੇ ਦੱਖਣੀ ਭਾਰਤੀ ਕੇਂਦਰਾਂ ਵਿੱਚ 15% ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ, ਜੋ 1.33 ਲੱਖ ਯੂਨਿਟਾਂ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸੀ। ਵਿਕਰੀ ਦੀ ਮਾਤਰਾ ਵਿੱਚ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਵਿਕਰੀ ਮੁੱਲ 6% ਵੱਧ ਕੇ ₹6 ਲੱਖ ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਪਾਰ ਹੋ ਗਿਆ, ਜੋ ਉੱਚ-ਮੁੱਲ ਵਾਲੇ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਅਤੇ ਪ੍ਰੀਮਿਅਮ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਕਟਰ ਵੱਲ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਝੁਕਾਅ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਤੋਂ ਪਤਾ ਚੱਲਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਕਿ ਸਮੁੱਚੀ ਆਰਥਿਕ ਵਿਕਾਸ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਨੂੰ ਸਮਰਥਨ ਦੇ ਰਹੀ ਹੈ, ਇਹ ਇਕਸਾਰ ਕਿਫਾਇਤੀ ਲਾਭਾਂ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਬਦਲਿਆ ਹੈ। ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ, ਆਮਦਨ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਦੇ ਅਨੁਸਾਰੀ ਨਾ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਤੇਜ਼ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਦੇ ਸਮਿਆਂ ਨੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਮੁੜ-ਸਮਤੋਲ (recalibrations) ਵੱਲ ਅਗਵਾਈ ਕੀਤੀ ਹੈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਲਗਾਤਾਰ ਦੌਲਤ ਸਿਰਜਣ ਨੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸੈਕਟਰ ਦੀ ਮੰਗ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਦਾ 2025 ਦੇ ਅਖੀਰ ਤੱਕ ਵਿਕਾਸ ਨੂੰ ਸਮਰਥਨ ਦੇਣ ਲਈ ਨੀਤੀਗਤ ਦਰਾਂ (policy rates) ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਣ ਦਾ ਰੁਖ, ਅਣਜਾਣੇ ਵਿੱਚ ਮੌਰਗੇਜ ਕਿਫਾਇਤੀ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਨੂੰ ਜਾਰੀ ਰੱਖਣ ਵਿੱਚ ਯੋਗਦਾਨ ਪਾਇਆ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧਦੀਆਂ ਰਹੀਆਂ.

### ਖੇਤਰੀ ਵੰਡ ਅਤੇ ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ

ਇਹਨਾਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀਆਂ ਸਥਿਤੀਆਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣ ਵਿੱਚ ਭੂਗੋਲਿਕ ਸਥਾਨ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਭੂਮਿਕਾ ਨਿਭਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਸਭ ਤੋਂ ਸੰਤੁਲਿਤ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ ਹੋਣ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਜ਼ਿਲ੍ਹਿਆਂ ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਕੀਮਤ ਅਤੇ ਆਮਦਨ ਵਾਧਾ ਰਿਸ਼ਤੇਦਾਰੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਕਸਾਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, ਨੈਸ਼ਨਲ ਕੈਪੀਟਲ ਰੀਜਨ (NCR) ਅਤੇ ਮੁੰਬਈ ਮੈਟਰੋਪੋਲਿਟਨ ਰੀਜਨ ਵਿੱਚ ਸਥਾਨ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਅਤੇ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ ਵਿੱਚ ਵੱਡੇ ਵਖਰੇਵੇਂ ਹਨ। ਹੈਦਰਾਬਾਦ ਨੇ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਹੈ ਜੋ ਆਮਦਨ ਵਾਧੇ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਨਿਕਲ ਗਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਕਿਫਾਇਤੀ ਦਾ ਤਣਾਅ ਪੈਦਾ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਪੁਣੇ ਦੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਅਮੀਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮਹਿੰਗੇ ਕੇਂਦਰੀ ਖੇਤਰ ਹਨ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲੇ ਇਸਦੇ ਬਾਹਰੀ ਖੇਤਰਾਂ ਵੱਲ ਧੱਕੇਲ ਰਹੇ ਹਨ। ਰਣਨੀਤਕ ਸਥਾਨ ਦੀ ਚੋਣ ₹30-60 ਲੱਖ ਤੱਕ ਦੀ ਬਚਤ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਕੇਂਦਰੀ ਖੇਤਰ ਅਕਸਰ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਪੂਰਤੀ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਉੱਭਰਦੇ ਜਾਂ ਬਾਹਰੀ ਖੇਤਰ ਅਸਲ ਘਰ ਮਾਲਕੀ ਲਈ ਬਿਹਤਰ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੇ ਹਨ। 2026 ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਦੀਆਂ ਖ਼ਬਰਾਂ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰਾਂ 'ਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੈਗਮੈਂਟਾਂ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਤ ਕਰਨ ਲਈ ਸੰਭਾਵੀ ਸਰਕਾਰੀ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਉੱਚ-ਨੈੱਟ-ਵਰਥ ਵਿਅਕਤੀਆਂ (high-net-worth individuals) ਦੀ ਮੰਗ ਅਤੇ ਵੱਡੇ, ਸਹੂਲਤਾਂ ਨਾਲ ਭਰਪੂਰ ਘਰਾਂ ਲਈ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀਆਂ ਤਰਜੀਹਾਂ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੁਆਰਾ ਚਲਾਏ ਜਾਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਸਪਲਾਈ ਦੇ ਇਕਾਗਰਤਾ ਦੇ ਰੁਝਾਨ ਦੇ ਜਾਰੀ ਰਹਿਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜੋ ਸਮੁੱਚੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਕਿਫਾਇਤੀਤਾ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਬਣਾਈ ਰੱਖੇਗਾ।