Whalesbook
ਕੀਮਤਾਂ ਵਧਣ ਦਾ ਜੋਖਮ
Telangana Industrial Infrastructure Corporation ਦੀਆਂ ਹਾਲੀਆ ਨਿਲਾਮੀਆਂ ਵਿੱਚ ਦੇਖੀਆਂ ਗਈਆਂ ਅਸਮਾਨੀ ਕੀਮਤਾਂ ਖੇਤਰੀ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਸੰਪਤੀ ਦੇ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਦਰਸਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਜਿੱਥੇ ₹237 ਕਰੋੜ ਅਤੇ ₹204 ਕਰੋੜ ਪ੍ਰਤੀ ਏਕੜ ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਉੱਚੇ ਆਤਮਵਿਸ਼ਵਾਸ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਉੱਥੇ ਹੀ ਇਹ ਆਉਣ ਵਾਲੀਆਂ ਗ੍ਰੇਡ-ਏ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟਸ ਲਈ ਲਾਗਤ 'ਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਯੀਲਡ (Yield) ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਇੰਨੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਕੇ, Gowra Ventures ਅਤੇ Vamsiram Builders ਵਰਗੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਪਣੇ ਪੂੰਜੀ ਖਰਚੇ (Capital Expenditure) ਨੂੰ ਜਾਇਜ਼ ਠਹਿਰਾਉਣ ਲਈ ਲਗਾਤਾਰ ਉੱਚ-ਪੱਧਰੀ ਰੈਂਟਲ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ (Rental Premiums) ਹਾਸਲ ਕਰਨ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਹੋਣਗੇ। ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਗਲਤੀ ਦੀ ਕੋਈ ਗੁੰਜਾਇਸ਼ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਜੇਕਰ ਭੌਤਿਕ ਦਫਤਰੀ ਥਾਂ ਦੀ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਮੰਗ ਘਟਦੀ ਹੈ ਜਾਂ Global Capability Center (GCC) ਦੇ ਵਿਸਥਾਰ ਦੇ ਪੈਟਰਨ ਘੱਟ ਲਾਗਤ ਵਾਲੇ ਸੈਕੰਡਰੀ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵੱਲ ਬਦਲਦੇ ਹਨ।
ਮੁਕਾਬਲੇਬਾਜ਼ੀ ਅਤੇ ਖੇਤਰੀ ਗਤੀਸ਼ੀਲਤਾ
Hyderabad ਦੀ ਤਰੱਕੀ ਇਸ ਸਮੇਂ ਕਈ ਹੋਰ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਵੱਡੇ-ਪੱਧਰ ਦੇ, ਕੈਂਪਸ-ਸ਼ੈਲੀ ਦੇ ਦਫਤਰੀ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੀ ਮੰਗ ਹੈ। ਦੱਖਣੀ ਭਾਰਤ ਦੇ ਵਿਆਪਕ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਕੋਰੀਡੋਰ ਦੇ ਨਾਲ ਤੁਲਨਾ ਕਰਨ 'ਤੇ, ਤਿਮਾਹੀ ਕੁੱਲ ਲੀਜ਼ਿੰਗ ਵਾਲੀਅਮ (Gross Leasing Volumes) ਵਿੱਚ Hyderabad ਦੀ 22% ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ ਇਸਨੂੰ Bengaluru ਦਾ ਸਿੱਧਾ ਮੁਕਾਬਲੇਬਾਜ਼ ਬਣਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ 31% ਦੇ ਨਾਲ ਵਾਲੀਅਮ ਲੀਡਰ ਬਣਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਮੁੱਲ ਵਿੱਚ ਹੋਏ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਾਧਾ - ਜੋ 2017 ਵਿੱਚ ₹42.59 ਕਰੋੜ ਪ੍ਰਤੀ ਏਕੜ ਸੀ - ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬਾਜ਼ਾਰ ਇੱਕ ਘਾਟ ਵਾਲੀ ਕੀਮਤ (Scarcity Pricing) ਦੇ ਦੌਰ ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ GCC ਵਰਤਮਾਨ ਵਿੱਚ ਲੀਜ਼ਿੰਗ ਗਤੀਵਿਧੀਆਂ ਦਾ ਲਗਭਗ ਤਿੰਨ-ਚੌਥਾਈ ਹਿੱਸਾ ਚਲਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਇਹ ਇਕਾਗਰਤਾ ਇੱਕ ਮੋਨੋਲਿਥਿਕ ਨਿਰਭਰਤਾ ਬਣਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਟੈਕਨਾਲੋਜੀ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਸੇਵਾਵਾਂ ਖੇਤਰ, ਜੋ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕਬਜ਼ਾਕਾਰਾਂ ਦਾ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ ਹਨ, ਗਲੋਬਲ ਬਜਟ ਕਟੌਤੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ Raidurg Knowledge City ਵਿੱਚ ਇਕਾਗਰਤਾ ਦਾ ਜੋਖਮ ਉਨ੍ਹਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬੋਝ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਰਿਕਾਰਡ-ਤੋੜ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ।
ਹਮਲਾਵਰ ਬੋਲੀ ਦਾ ਬੀਅਰ ਕੇਸ (Bear Case)
ਸੰਸਥਾਗਤ ਜੋਖਮ (Institutional Risk) ਦੇ ਨਜ਼ਰੀਏ ਤੋਂ, ਮੌਜੂਦਾ ਨਿਲਾਮੀ ਨਤੀਜੇ ਇੱਕ ਅਜਿਹੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਜ਼ਿਆਦਾ ਗਰਮ ਹੋਣ (Overheating) ਕਾਰਨ ਪਰਿਪੱਕਤਾ ਵੱਲ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਸ਼ਹਿਰੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਚੱਕਰਾਂ ਦੇ ਇਤਿਹਾਸਕ ਪੈਟਰਨ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਜਦੋਂ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਲਾਗਤਾਂ ਸੰਭਾਵੀ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ ਤੋਂ ਵੱਖ ਹੋ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਤਾਂ ਨਤੀਜਾ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੰਪਤੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਵਿੱਚ ਸਥਿਰਤਾ ਜਾਂ ਜ਼ਬਰਦਸਤੀ ਏਕੀਕਰਨ (Consolidation) ਹੁੰਦਾ ਹੈ। Vamsiram Builders ਦੁਆਰਾ 2 ਮਿਲੀਅਨ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਜਗ੍ਹਾ ਜੋੜਨ ਦੀਆਂ ਯੋਜਨਾਵਾਂ ਇੱਕ ਅਜਿਹੇ ਸਮੇਂ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ ਜਦੋਂ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਸਪਲਾਈ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵੱਧ ਰਹੀ ਹੈ। ਇਸ ਗੱਲ ਦਾ ਠੋਸ ਜੋਖਮ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਹਾਈਬ੍ਰਿਡ ਕੰਮਕਾਜ ਦੇ ਯੁੱਗ (Post-Hybrid Work Era) ਵਿੱਚ ਉੱਚ-ਲਾਗਤ ਵਾਲੀ ਦਫਤਰੀ ਥਾਂ ਦੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਮੰਗ (Absorption Rate) ਦਾ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਜ਼ਿਆਦਾ ਲਗਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਸਰਕਾਰੀ ਮਾਲੀਆ ਦੇ ਪ੍ਰਾਇਮਰੀ ਸਰੋਤ ਵਜੋਂ ਰਾਜ-ਅਗਵਾਈ ਵਾਲੀ ਜ਼ਮੀਨ ਨਿਲਾਮੀਆਂ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦੀ ਹੈ ਕਿ ਪ੍ਰਾਈਮ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਸਖਤੀ ਨਾਲ ਨਿਯੰਤਰਿਤ ਰਹੇ, ਜੋ ਕਿ ਅਸਲ ਆਰਥਿਕ ਵਿਕਾਸ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਦਰਸਾਉਂਦਾ।
ਭਵਿੱਖ ਦਾ ਦ੍ਰਿਸ਼ਟੀਕੋਣ ਅਤੇ ਢਾਂਚਾਗਤ ਸਥਿਰਤਾ
ਇਨ੍ਹਾਂ ਵੈਲਿਊਏਸ਼ਨਾਂ (Valuations) ਨੂੰ ਬਣਾਈ ਰੱਖਣ ਲਈ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਉੱਦਮਾਂ ਦੇ ਨਿਰੰਤਰ ਆਉਣ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਲੀਜ਼ਿੰਗ ਗਤੀਵਿਧੀ ਵਿੱਚ ਮੌਜੂਦਾ 39% ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ ਵਾਧਾ ਥੋੜ੍ਹੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਸਮਰਥਨ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਜ਼ਮੀਨ ਗ੍ਰਹਿਣਾਂ ਦੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਵਿਹਾਰਕਤਾ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ ਕਿ Hyderabad ਹੋਰ ਖੇਤਰੀ ਹੱਬਾਂ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਆਪਣੇ ਲਾਗਤ ਫਾਇਦੇ ਨੂੰ ਬਣਾਈ ਰੱਖ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਨਵੇਂ ਯੋਜਨਾਬੱਧ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਕਬਜ਼ਾ ਦਰਾਂ (Occupancy Rates) ਦੀ ਨੇੜੀਓਂ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ; ਜੇਕਰ ਪ੍ਰੀ-ਲੀਜ਼ਿੰਗ ਮੰਗ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਖਰੀਦ ਦੀ ਪੂੰਜੀ ਤੀਬਰਤਾ (Capital Intensity) ਨਾਲ ਮੇਲ ਨਹੀਂ ਖਾਂਦੀ, ਤਾਂ ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ ਬੈਲੰਸ ਸ਼ੀਟ ਦਾ ਤਣਾਅ ਅਗਲੇ ਵਿੱਤੀ ਚੱਕਰ ਦੌਰਾਨ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋਣ ਵਿੱਚ ਮੰਦੀ ਦਾ ਕਾਰਨ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ।