ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਫੈਸਲਾ! ਸਿਰਫ਼ ਕੀਮਤ ਦੇਖ ਕੇ ਨਾ ਚੁਣੋ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਜਾਂ ਰੈਡੀ-ਟੂ-ਮੂਵ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ। ਨਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸਸਤੇ ਲੱਗ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਦੇਰੀ, ਕਿਰਾਇਆ ਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਰਿਸਕ ਨੂੰ ਵੀ ਸਮਝੋ।
ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਲਈ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਤੇ ਰੈਡੀ-ਟੂ-ਮੂਵ ਯੂਨਿਟ ਵਿੱਚੋਂ ਚੋਣ ਕਰਨਾ ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਵਿੱਤੀ ਫੈਸਲਾ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਬਣ ਰਹੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਘੱਟ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਕੀਮਤ ਆਕਰਸ਼ਕ ਲੱਗ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਹੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਸਿਰਫ਼ ਬੁਕਿੰਗ ਰਾਸ਼ੀ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਕੁੱਲ ਲਾਗਤਾਂ, ਮੌਕੇ ਦੀ ਲਾਗਤ (opportunity cost) ਅਤੇ ਸੰਭਾਵੀ ਖਤਰਿਆਂ ਨੂੰ ਵੀ ਧਿਆਨ ਵਿੱਚ ਰੱਖਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਉਸਾਰੀ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਵਿੱਤੀ ਅਸਰ
ਜਿਹੜੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਇਸ ਸਮੇਂ ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਮਕਾਨ ਵਿੱਚ ਰਹਿ ਰਹੇ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਲਈ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਇੱਕ ਦੋਹਰਾ ਵਿੱਤੀ ਬੋਝ ਪੈਦਾ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕੋ ਸਮੇਂ ਕਿਰਾਇਆ ਅਤੇ ਹੋਮ ਲੋਨ ਦਾ ਵਿਆਜ ਅਦਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਕਈ ਵਾਰ, ਦੋ-ਤਿੰਨ ਸਾਲਾਂ ਦੇ ਉਸਾਰੀ ਅਰਸੇ ਦੌਰਾਨ ਇਹ ਬਾਹਰੋਂ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਖਰਚੇ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਕੀਮਤ ਫਾਇਦੇ ਨੂੰ ਖਤਮ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਅੰਤਰਿਮ ਖਰਚਿਆਂ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਕੇ ਕੁੱਲ ਪ੍ਰਾਪਤੀ ਲਾਗਤ (total cost of acquisition) ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਰੈਡੀ-ਟੂ-ਮੂਵ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਖਰੀਦਣ ਵੇਲੇ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ।
ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ (Due Diligence)
ਰੈਡੀ-ਟੂ-ਮੂਵ ਘਰ ਤੁਰੰਤ ਵਰਤੋਂ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਸੌਦਾ ਪੱਕਾ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਭੌਤਿਕ ਗੁਣਵੱਤਾ, ਹਵਾਦਾਰਤਾ ਅਤੇ ਆਮ ਸਹੂਲਤਾਂ ਦਾ ਨਿਰੀਖਣ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਦੇ ਉਲਟ, ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਸਮਰੱਥਾ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਭਰੋਸਾ ਰੱਖਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਜੋਖਮਾਂ ਨੂੰ ਘੱਟ ਕਰਨ ਲਈ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ, ਜਾਂ RERA ਦੇ ਤਹਿਤ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਸਥਿਤੀ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਫਰੇਮਵਰਕ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਹੱਲ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਕਬਜ਼ਾ ਦੇਣ ਦੀਆਂ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ। RERA ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਪਿਛਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਦੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਟਰੈਕ ਰਿਕਾਰਡ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨਾ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਮਾਰਕੀਟ ਡਾਇਨਾਮਿਕਸ ਅਤੇ ਲੁਕਵੇਂ ਖਰਚੇ
ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਅਕਸਰ ਤਿਆਰ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਛੋਟ 'ਤੇ ਵੇਚੀਆਂ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ, ਜੋ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੁਆਰਾ ਬਿਲਡਿੰਗ ਪੜਾਅ ਦੌਰਾਨ ਲਏ ਗਏ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ GST ਅੰਤਰ, ਫਲੋਰ ਰਾਈਜ਼ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਅਤੇ ਵਧੀਆਂ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਚਾਰਜ ਸਮੇਤ ਲੁਕਵੇਂ ਖਰਚਿਆਂ ਤੋਂ ਸੁਚੇਤ ਰਹਿਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਮੌਜੂਦਾ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਦੋਵਾਂ ਸ਼੍ਰੇਣੀਆਂ ਲਈ ਉਧਾਰ ਲੈਣ ਦੀ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਰੈਡੀ-ਟੂ-ਮੂਵ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਖਰਚੇ ਵਧਣ ਜਾਂ ਤਰਲਤਾ ਦੇ ਮੁੱਦਿਆਂ ਜਾਂ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅੜਿੱਕਿਆਂ ਕਾਰਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਰੁਕਣ ਦੇ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਖਤਮ ਕਰ ਦਿੰਦੀ ਹੈ।
ਅੰਤਿਮ ਵਚਨਬੱਧਤਾ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਸੰਭਾਵੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀ ਲੰਬੀ ਮਿਆਦ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਇਹ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਹੋਮ ਲੋਨ EMI, ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਫੀਸਾਂ ਅਤੇ ਪਰਿਵਾਰਕ ਖਰਚਿਆਂ ਦੇ ਨਾਲ, ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਪ੍ਰਬੰਧਨਯੋਗ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਵਿਕਲਪਾਂ ਨੂੰ ਚੁਣਨ ਵਾਲਿਆਂ ਲਈ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਨਿਗਰਾਨੀਯੋਗ (monitorable) ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀਆਂ ਤਿਮਾਹੀ ਪ੍ਰਗਤੀ ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਅਤੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ ਸੰਬੰਧੀ ਕੋਈ ਵੀ ਅਪਡੇਟ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਕਾਰਕ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਣ ਦੀ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਅੰਤਿਮ ਵਿੱਤੀ ਬੋਝ ਨੂੰ ਸਿੱਧੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਿਰਧਾਰਤ ਕਰਦੇ ਹਨ।