ਦੁਬਈ ਬਨਾਮ ਭਾਰਤੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ: ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਅਹਿਮ ਗੱਲਾਂ

ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਹੁਣ ਦੁਬਈ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਨੂੰ ਭਾਰਤ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ 'ਤੇਖ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਦੁਬਈ ਵਿੱਚ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ **7-8%** ਅਤੇ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਫੁੱਟ ਬਿਹਤਰ ਸਹੂਲਤਾਂ ਮਿਲ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਪਰ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਕਰੰਸੀ ਦੇ ਜੋਖਮ, LRS ਲਿਮਟਾਂ ਅਤੇ ਭਾਰਤ-ਯੂਏਈ ਡਬਲ ਟੈਕਸੇਸ਼ਨ ਸਮਝੌਤੇ ਤਹਿਤ ਘਰੇਲੂ ਟੈਕਸ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।

ਕੀ ਹੋਇਆ?

ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਹੁਣ ਦੁਬਈ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਵੱਧ ਦਿਲਚਸਪੀ ਦਿਖਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਉਹ ਇਸਨੂੰ ਭਾਰਤ ਦੇ ਵੱਡੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਜਿਵੇਂ ਮੁੰਬਈ ਅਤੇ ਦਿੱਲੀ-NCR ਦੀਆਂ ਲਗਜ਼ਰੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਇੱਕ ਵਧੀਆ ਵਿਕਲਪ ਵਜੋਂ ਦੇਖ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਰੁਝਾਨ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਜ਼ਿਆਦਾ ਰੈਂਟਲ ਆਮਦਨ (Rental Income) ਅਤੇ ਭਾਰਤ ਦੇ ਮਹਿੰਗੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਬਿਹਤਰ ਕੀਮਤ-ਤੇ-ਸਪੇਸ (Price-to-Space) ਰੇਸ਼ੋ ਦੀ ਭਾਲ ਹੈ।

ਯੀਲਡ ਅਤੇ ਕੀਮਤ ਦਾ ਫਰਕ

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਧਿਆਨ ਖਿੱਚਣ ਵਾਲਾ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ (Rental Yields) ਦਾ ਵੱਡਾ ਫਰਕ ਹੈ। ਮੌਜੂਦਾ ਅੰਕੜਿਆਂ ਮੁਤਾਬਕ, ਦੁਬਈ ਵਿੱਚ ਰੈਂਟਲ ਯੀਲਡ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ 7% ਤੋਂ 8% ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਭਾਰਤ ਦੇ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਜਿਵੇਂ ਮੁੰਬਈ, ਦਿੱਲੀ-NCR, ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਅਤੇ ਹੈਦਰਾਬਾਦ ਵਿੱਚ ਇਹ 2% ਤੋਂ 4% ਦੇ ਆਸ-ਪਾਸ ਹੈ। ਆਮਦਨ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਲਈ ਇਹ ਫਰਕ ਕਾਫੀ ਮਾਇਨੇ ਰੱਖਦਾ ਹੈ।

ਯੀਲਡ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਦੁਬਈ ਦੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਪੈਸੇ ਦੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਕੀਮਤ ਮਹਿਸੂਸ ਕੀਤੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ। ਜਿਸ ਬਜਟ ਵਿੱਚ ਭਾਰਤ ਦੇ ਕਿਸੇ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਬਾਹਰੀ ਇਲਾਕੇ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਛੋਟਾ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਮਿਲ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਉਹੀ ਪੈਸਾ ਦੁਬਈ ਦੇ ਕਿਸੇ ਸਥਾਪਿਤ ਇਲਾਕੇ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਸਟੂਡੀਓ ਜਾਂ ਇੱਕ ਬੈੱਡਰੂਮ ਵਾਲਾ ਯੂਨਿਟ ਖਰੀਦ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਵਿੱਚ ਅਕਸਰ ਗੋਲਫ ਕੋਰਸ, ਹਰੀਆਂ-ਭਰੀਆਂ ਥਾਵਾਂ ਅਤੇ ਉੱਚ-ਗੁਣਵੱਤਾ ਵਾਲਾ ਨਿਰਮਾਣ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਭਾਰਤ ਦੇ ਭੀੜ-ਭੜੱਕੇ ਵਾਲੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਕੇਂਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਇਸੇ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਮਿਲਣਾ ਔਖਾ ਹੈ।

ਵਿਹਾਰਕ ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਵਿਚਾਰ

ਹਾਲਾਂਕਿ ਅੰਕੜੇ ਆਕਰਸ਼ਕ ਲੱਗਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਦੇ ਵਿਹਾਰਕ ਜੋਖਮਾਂ (Practical Risks) 'ਤੇ ਵੀ ਵਿਚਾਰ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਾਰਕ ਹੈ ਕਰੰਸੀ ਦਾ ਜੋਖਮ (Currency Risk)। ਕਿਉਂਕਿ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਰੁਪਏ ਵਿੱਚ ਕਮਾਉਂਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਦਿਰਹਮ (ਜੋ ਕਿ ਅਮਰੀਕੀ ਡਾਲਰ ਨਾਲ ਜੁੜਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ) ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਡਾਲਰ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਰੁਪਏ ਦਾ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹੋਣਾ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਅਸਲ ਲਾਗਤ ਵਧਾ ਸਕਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਸਥਾਨਕ ਮੁਦਰਾ ਵਿੱਚ ਵਾਪਸ ਬਦਲਣ 'ਤੇ ਆਮਦਨ ਘਟਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਭਾਰਤੀ ਨਿਵਾਸੀ ਭਾਰਤੀ ਰਿਜ਼ਰਵ ਬੈਂਕ (RBI) ਦੀ ਲਿਬਰੇਲਾਈਜ਼ਡ ਰੇਮਿਟੈਂਸ ਸਕੀਮ (LRS) ਦੇ ਅਧੀਨ ਹਨ, ਜੋ ਪ੍ਰਤੀ ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ ਵਿਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਭੇਜੀ ਜਾ ਸਕਣ ਵਾਲੀ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਕਰੰਸੀ ਦੀ ਸਲਾਨਾ ਸੀਮਾ $250,000 ਤੱਕ ਸੀਮਤ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਸੀਮਾ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਕਿੰਨੀ ਪੂੰਜੀ ਲਗਾਈ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਇਸ 'ਤੇ ਬੰਧਨ ਲਗਾਉਂਦੀ ਹੈ।

ਟੈਕਸ ਦੀ ਹਕੀਕਤ

ਹਾਲਾਂਕਿ ਦੁਬਈ ਵਿੱਚ ਨਿੱਜੀ ਆਮਦਨ ਜਾਂ ਪੂੰਜੀ ਲਾਭ ਟੈਕਸ (Capital Gains Tax) ਨਹੀਂ ਲੱਗਦਾ, ਪਰ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵਾਸੀਆਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀਆਂ ਟੈਕਸ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਬਾਰੇ ਪਤਾ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਭਾਰਤ ਦਾ ਸੰਯੁਕਤ ਅਰਬ ਅਮੀਰਾਤ (UAE) ਨਾਲ ਡਬਲ ਟੈਕਸੇਸ਼ਨ ਤੋਂ ਬਚਾਓ ਸਮਝੌਤਾ (DTAA) ਹੈ। ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਭਾਵੇਂ ਦੁਬਈ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਟੈਕਸ ਨਾ ਲੱਗੇ, ਫਿਰ ਵੀ ਭਾਰਤੀ ਟੈਕਸ ਫਾਈਲਿੰਗ ਵਿੱਚ ਰੈਂਟਲ ਆਮਦਨ ਅਤੇ ਕੈਪੀਟਲ ਗੇਨਜ਼ ਦਾ ਐਲਾਨ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ। ਟੈਕਸ ਦਾ ਇਲਾਜ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਦੀ ਨਿਵਾਸ ਸਥਿਤੀ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਹ ਸਮਝਣਾ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਭਾਰਤੀ ਟੈਕਸ ਨਿਵਾਸੀ ਲਈ ਟੈਕਸ-ਮੁਕਤ ਨਿਵੇਸ਼ ਨਹੀਂ ਹੈ।

ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ

ਦੁਬਈ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ ਨੇ ਹਾਲ ਹੀ ਦੇ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਵਿਕਾਸ ਦੇਖਿਆ ਹੈ, ਜਿਸਦੇ ਅੰਕੜੇ ਵੱਡੀ ਗਿਣਤੀ ਵਿੱਚ ਕੈਸ਼-ਆਧਾਰਿਤ ਲੈਣ-ਦੇਣ (Cash-based Transactions) ਦਿਖਾਉਂਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਪਤਾ ਲੱਗਦਾ ਹੈ ਕਿ ਮੌਜੂਦਾ ਖਰੀਦਦਾਰ ਆਧਾਰ ਕਰਜ਼ੇ 'ਤੇ ਘੱਟ ਨਿਰਭਰ ਹੈ, ਜੋ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀ ਸਥਿਰਤਾ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਅੱਗੇ ਦੇਖਦੇ ਹੋਏ, ਸਰਕਾਰੀ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਦੁਬਈ 2040 ਅਰਬਨ ਮਾਸਟਰ ਪਲਾਨ (Dubai 2040 Urban Master Plan) ਅਤੇ ਇਤਿਹਾਦ ਰੇਲ ਯਾਤਰੀ ਨੈੱਟਵਰਕ (Etihad Rail passenger network) ਨੂੰ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦਾ ਵਿਸਤਾਰ ਕਰਨ, ਕਨੈਕਟੀਵਿਟੀ ਸੁਧਾਰਨ ਅਤੇ ਨਵੇਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਹੱਬ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ '20-ਮਿੰਟ ਸ਼ਹਿਰ' (20-minute cities) ਬਣਾ ਕੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਮੰਗ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕਰਨਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਜ਼ਰੂਰੀ ਸੇਵਾਵਾਂ ਆਸਾਨੀ ਨਾਲ ਪਹੁੰਚਯੋਗ ਹੋਣ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?

ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਿਰਫ ਮੁੱਖ ਵਿਕਾਸ ਅੰਕੜਿਆਂ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ ਹੋਰ ਕਾਰਕਾਂ ਨੂੰ ਵੀ ਤਰਜੀਹ ਦੇਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਮੁੱਖ ਟਰੈਕ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਚੀਜ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਕਰੰਸੀ ਐਕਸਚੇਂਜ ਰੇਟ (Currency Exchange Rate) ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ, ਜੋ ਖਰੀਦ ਦੀ ਲਾਗਤ ਅਤੇ ਆਮਦਨ ਨੂੰ ਸਿੱਧਾ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। RBI ਦੁਆਰਾ LRS ਨਿਯਮਾਂ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ, ਦੁਬਈ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਵਿੱਚ ਮੇਨਟੇਨੈਂਸ ਅਤੇ ਸਰਵਿਸ ਚਾਰਜ, ਅਤੇ DTAA ਜਾਂ ਸਥਾਨਕ ਟੈਕਸ ਨਿਯਮਾਂ ਵਿੱਚ ਅਪਡੇਟ ਵੀ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹਨ। ਅੰਤ ਵਿੱਚ, ਦੁਬਈ ਦੇ ਖਾਸ ਮਾਈਕ੍ਰੋ-ਮਾਰਕੀਟਾਂ ਵਿੱਚ ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਰੁਝਾਨਾਂ (Occupancy Trends) ਅਤੇ ਰੈਂਟਲ ਡਿਮਾਂਡ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦਾ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਸਥਾਨ ਦੇ ਅਧਾਰ 'ਤੇ ਕਾਫੀ ਵੱਖਰਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।