ਦੁਬਈ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਚ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ (Investors) ਮੁੜ ਪਰਤ ਰਹੇ ਹਨ, ਪਰ ਇਸ ਵਾਰ ਪੂਰੀ ਸਾਵਧਾਨੀ ਨਾਲ। ਲਗਜ਼ਰੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਥਾਂ ਹੁਣ ਛੋਟੇ, ਕਿਰਾਏ 'ਤੇ ਦੇਣ ਯੋਗ ਯੂਨਿਟਸ ਵੱਲ ਧਿਆਨ ਦਿੱਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਕਾਰਨ ਔਸਤ ਸੌਦੇ ਦਾ ਮੁੱਲ ਘਟਿਆ ਹੈ। ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਮੁਦਰਾ ਬੈਂਕ ਡਿਪੋਜ਼ਿਟ ਤੋਂ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਉੱਚਾ ਰਿਟਰਨ ਵੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੇ ਫੈਸਲਿਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।
ਕੀ ਹੋਇਆ?
ਹਾਲ ਹੀ 'ਚ ਕੁਝ ਭੂ-ਰਾਜਨੀਤਕ (Geopolitical) ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਦੇ ਦੌਰ ਤੋਂ ਬਾਅਦ, ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਹੌਲੀ-ਹੌਲੀ ਦੁਬਈ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਵਾਪਸੀ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਤੀ ਵਿੱਚ ਕਾਫ਼ੀ ਬਦਲਾਅ ਆਇਆ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਰੁਚੀ ਵਧ ਰਹੀ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲਾਂ ਵਰਗਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਸ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਭਾਰਤੀ ਖਰੀਦਦਾਰ ਹੁਣ ਵਧੇਰੇ ਸਾਵਧਾਨ ਰੁਖ ਅਪਣਾ ਰਹੇ ਹਨ। ਉਹ ਲਗਜ਼ਰੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ (Luxury Property) ਦੀ ਬਜਾਏ ਛੋਟੇ ਸੌਦੇ ਅਤੇ ਤੁਰੰਤ ਕਿਰਾਇਆ (Rental Income) ਦੇਣ ਵਾਲੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ।
ਅੰਕੜੇ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਭਾਰਤੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਹੁਣ ਪਸੰਦੀਦਾ ਸੌਦੇ ਦਾ ਆਕਾਰ AED 1.2 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ AED 1.5 ਮਿਲੀਅਨ ਤੱਕ ਘੱਟ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਪਿਛਲੇ ਸਾਲਾਂ ਦੇ AED 2 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੇ ਔਸਤ ਸੌਦੇ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਕਾਫ਼ੀ ਗਿਰਾਵਟ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਹੁਣ ਹਾਈ-ਐਂਡ ਵਿਲਾ (Villas) ਅਤੇ ਪੈਂਟਹਾਊਸ (Penthouses) ਤੋਂ ਦੂਰ, ਚੰਗੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਜੁੜੇ ਹੋਏ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸਟੂਡੀਓ (Studios) ਜਾਂ ਛੋਟੇ 1BHK ਜਾਂ 2BHK ਯੂਨਿਟਾਂ ਵੱਲ ਵੇਖ ਰਹੇ ਹਨ।
ਨਿਵੇਸ਼ ਰਣਨੀਤੀ ਕਿਉਂ ਬਦਲੀ?
ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਪਿੱਛੇ ਦੋ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਹਨ: ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਰਿਸਕ ਲੈਣ ਦੀ ਇੱਛਾ (Risk Appetite) ਅਤੇ ਬਦਲਵੇਂ, ਘੱਟ-ਰਿਸਕ ਵਾਲੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਿਕਲਪਾਂ ਦੀ ਉਪਲਬਧਤਾ। ਫੌਰਨ ਕਰੰਸੀ ਨਾਨ-ਰੈਜ਼ੀਡੈਂਟ (FCNR) ਬੈਂਕ ਡਿਪਾਜ਼ਿਟ ਇਸ ਸਮੇਂ 7% ਤੱਕ ਦਾ ਉੱਚ ਰਿਟਰਨ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਹ ਇੱਕ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਆਮਦਨ ਦਾ ਸਰੋਤ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿਸ ਲਈ ਕਿਸੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੇ ਰੱਖ-ਰਖਾਅ ਜਾਂ ਮਾਰਕੀਟ ਦੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਦੀ ਲੋੜ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ। ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ NRI ਲਈ, ਇਹ ਇੱਕ ਮਜ਼ਬੂਤ ਬੈਂਚਮਾਰਕ ਬਣ ਗਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਹ ਵਿਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਖਰੀਦਣ ਦੇ ਸੰਭਾਵੀ ਰਿਟਰਨ ਅਤੇ ਜੋਖਮਾਂ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਗੋਲਡਨ ਵੀਜ਼ਾ (Golden Visa) ਦੀ ਥ੍ਰੈਸ਼ਹੋਲਡ, ਜਿਸਨੇ ਪਹਿਲਾਂ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਭਾਰਤੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ AED 2 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕੀਤਾ ਸੀ, ਹੁਣ ਸਾਰੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਮੁੱਖ ਚਾਲਕ ਨਹੀਂ ਰਿਹਾ। ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਹੁਣ AED 1.5 ਮਿਲੀਅਨ ਦੇ ਆਸ-ਪਾਸ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਨਾਲ ਸੰਤੁਸ਼ਟ ਹੋ ਰਹੇ ਹਨ, ਜੋ ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਵੀਜ਼ਾ-ਸਬੰਧਤ ਨਿਵੇਸ਼ ਟੀਚਿਆਂ 'ਤੇ ਉਪਯੋਗਤਾ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏ ਦਾ ਤਰਕ ਪ੍ਰਭਾਵੀ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ।
ਕਿਰਾਏ ਅਤੇ ਝਾੜ ਦੀ ਅਸਲੀਅਤ
ਦੁਬਈ ਦੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਰਕੀਟ ਕਿਰਾਏ ਦੀਆਂ ਉਮੀਦਾਂ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ। ਅਨੁਮਾਨ ਹਨ ਕਿ ਕੁੱਲ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਝਾੜ (Gross Rental Yields) - ਜੋ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਦੇ ਪ੍ਰਤੀਸ਼ਤ ਵਜੋਂ ਸਾਲਾਨਾ ਕਿਰਾਇਆ ਹੈ - 2026 ਤੱਕ ਘੱਟ ਕੇ 5.5% ਤੋਂ 7% ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਹ 7% ਤੋਂ 9% ਦੀ ਰੇਂਜ ਤੋਂ ਇੱਕ ਗਿਰਾਵਟ ਹੈ ਜੋ ਦੋ ਸਾਲ ਪਹਿਲਾਂ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਸੀ। ਝਾੜ ਵਿੱਚ ਇਸ ਕਮੀ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਚੋਣਵੇਂ ਹੋਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ। ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸਥਾਨਾਂ 'ਤੇ ਲਗਾਤਾਰ ਮੰਗ ਵਾਲੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦਿੱਤੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਬਾਹਰੀ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਸੱਟੇਬਾਜ਼ੀ ਵਾਲੀ ਖਰੀਦ (Speculative Buying) ਕਾਫ਼ੀ ਠੰਡੀ ਪੈ ਗਈ ਹੈ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?
ਦੁਬਈ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਲੋਕਾਂ ਲਈ, ਮੌਜੂਦਾ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ਼ ਸਥਾਨ ਜਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੇ ਬ੍ਰਾਂਡ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਸੌਦੇ ਦੇ ਮੂਲ ਤੱਤਾਂ (Fundamentals) 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਨਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਪੂੰਜੀ ਲਗਾਉਣ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਐਗਜ਼ਿਟ ਵਿਕਲਪਾਂ (Exit Options), ਰੱਖ-ਰਖਾਅ ਦੇ ਖਰਚੇ (Maintenance Costs), ਅਤੇ ਖਾਸ ਇਮਾਰਤਾਂ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਮੰਗ ਬਾਰੇ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਵਾਲ ਪੁੱਛ ਰਹੇ ਹਨ।
ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਮਹੀਨਿਆਂ ਲਈ ਮੁੱਖ ਨਿਗਰਾਨੀ ਵਾਲੇ ਕਾਰਕ ਇਹ ਹਨ:
- ਕਿਰਾਇਆ ਮਾਰਕੀਟ ਰੁਝਾਨ: ਇਹ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰਨਾ ਕਿ ਕੀ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਵਿਕਾਸ ਦਰ, ਝਾੜ ਨੂੰ ਸਥਿਰ ਕਰਨ ਲਈ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਦੇ ਰੁਝਾਨਾਂ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦੀ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ।
- ਡਿਵੈਲਪਰ ਡਿਲੀਵਰੀ ਰਿਕਾਰਡ: ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਕਿ ਚੁਣੇ ਹੋਏ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਅਤੇ ਗੁਣਵੱਤਾ ਦੇ ਮਿਆਰਾਂ ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਣ ਦਾ ਰਿਕਾਰਡ ਹੈ।
- ਮੁਦਰਾ ਅਤੇ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ: ਕਿਉਂਕਿ FCNR ਡਿਪਾਜ਼ਿਟ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਨਾਲ ਮੁਕਾਬਲਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਇਸ ਲਈ ਗਲੋਬਲ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪੂੰਜੀ ਕਿੱਥੇ ਲਗਾਉਣੀ ਹੈ, ਇਸ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦਾ ਰਹੇਗਾ।
- ਬਾਜ਼ਾਰ ਸੋਖਣ (Market Absorption): ਸਟੂਡੀਓ ਅਤੇ 1BHK ਸੈਗਮੈਂਟ ਵਿੱਚ ਨਵੀਂ ਸਪਲਾਈ ਕਿੰਨੀ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਸੋਖੀ (Absorbed) ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ, ਇਸ ਨੂੰ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਨਿਰਧਾਰਤ ਕਰੇਗਾ ਕਿ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਝਾੜ ਕਿੰਨੀ ਆਕਰਸ਼ਕ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ।