Vasant Kunj: ਦਿੱਲੀ ਹਾਈਕੋਰਟ ਨੇ ਦਿੱਤਾ ਵਰਟੀਕਲ ਗਰੋਥ ਨੂੰ ਹਰੀ ਝੰਡੀ

ਵਰਟੀਕਲ ਗਰੋਥ ਵੱਲ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਕਦਮ

ਵਸੰਤ ਕੁੰਜ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਨੂੰ ਅਦਾਲਤੀ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ, ਸ਼ਹਿਰੀ ਇਨਫਿਲ (urban infill) ਪ੍ਰਤੀ ਨਗਰ ਨਿਗਮ ਅਥਾਰਟੀਜ਼ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਪਹੁੰਚਣ ਦੇ ਢੰਗ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਮੋੜ ਹੈ। ਮੌਜੂਦਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਪ੍ਰੂਵਲਾਂ ਨੂੰ ਨਾਲ ਲੱਗਦੀਆਂ ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਉਚਾਈ ਤੋਂ ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵੱਖ ਕਰਕੇ, ਜੱਜਸ਼ਿਪ ਨੇ ਪੁਰਾਣੇ ਜ਼ਿਲ੍ਹਿਆਂ ਵਿੱਚ ਫਲੋਰ ਏਰੀਆ ਰੇਸ਼ੋ (Floor Area Ratio - FAR) ਨੂੰ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕਰਨ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰ ਰਹੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਲ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਸਿਰਫ ਇੱਕ ਉਸਾਰੀ ਪਰਮਿਟ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਇੱਕ ਅਜਿਹਾ ਮਿਸਾਲ (precedent) ਸਥਾਪਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਪਿਛਲੇ ਦਹਾਕਿਆਂ ਦੀਆਂ ਭੌਤਿਕ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਨੂੰ ਆਧੁਨਿਕ ਸ਼ਹਿਰੀ ਘਣਤਾ ਦੀਆਂ ਲੋੜਾਂ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਲਈ ਸਥਾਨਕ ਵਸਨੀਕ ਸਮੂਹਾਂ ਦੁਆਰਾ ਵਰਤਿਆ ਨਹੀਂ ਜਾ ਸਕਦਾ।

ਜੋਨਿੰਗ ਆਟੋਨੋਮੀ (Zoning Autonomy) ਦੇ ਆਰਥਿਕ ਪ੍ਰਭਾਵ

ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ, 'ਅਨੁਕੂਲਤਾ' (conformity) ਦੇ ਤਰਕ ਸਥਾਨਕ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨਾਂ ਲਈ ਸਪਲਾਈ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਦਾ ਇੱਕ ਪ੍ਰਾਇਮਰੀ ਸਾਧਨ ਰਹੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਅਕਸਰ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਲੰਬੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਵਿੱਚ ਧੱਕਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਅਨੁਕੂਲਤਾ ਦੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ ਨੂੰ ਸੰਕੁਚਿਤ ਕਰਕੇ, ਅਦਾਲਤ ਨੇ 'ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਟੈਕਸ' (litigation tax) ਨੂੰ ਘਟਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਜੋ ਅਕਸਰ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਰਾਜਧਾਨੀ ਵਿੱਚ ਹਾਈ-ਰਾਈਜ਼ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰੇਸ਼ਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸੰਸਥਾਗਤ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਵਧੇਰੇ ਅਨੁਮਾਨਯੋਗ ਵਾਤਾਵਰਣ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਹੁਣ ਗੁਆਂਢੀ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨਾਂ ਦੀਆਂ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦੀ ਬਜਾਏ ਮਾਸਟਰ ਪਲਾਨ 2021 ਦਿਸ਼ਾ-ਨਿਰਦੇਸ਼ਾਂ 'ਤੇ ਭਰੋਸਾ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਦਿੱਲੀ ਭਾਰੀ ਜ਼ਮੀਨੀ ਘਾਟ ਨਾਲ ਜੂਝ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਉੱਚ ਫਲੋਰ-ਏਰੀਆ ਰੇਸ਼ੋ (higher floor-to-area ratios) ਲਈ ਇਹ ਨਿਆਂਇਕ ਸਮਰਥਨ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਇੱਕ ਅਣ-ਅਧਿਕਾਰਤ ਉਤਸ਼ਾਹ (stimulus) ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ NCR ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਕੰਮ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪਾਈਪਲਾਈਨ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ।

ਢਾਂਚਾਗਤ ਜੋਖਮ ਅਤੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦਾ ਬੋਝ

ਜਦੋਂ ਕਿ ਫੈਸਲਾ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਪੱਖ ਵਿੱਚ ਹੈ, ਇਹ ਮੌਜੂਦਾ ਸ਼ਹਿਰੀ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਲੋਡ ਸਮਰੱਥਾ 'ਤੇ ਵੀ ਭਾਰੀ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਦੇ ਆਲੋਚਕਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਕਿ ਉਚਾਈ ਸੰਬੰਧੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਦੂਰ ਹੋ ਗਈਆਂ ਹਨ, ਪਾਣੀ, ਸੀਵਰੇਜ ਅਤੇ ਬਿਜਲੀ ਦੇ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਭੌਤਿਕ ਅਸਲੀਅਤ ਨਹੀਂ ਬਦਲੀ ਹੈ। ਅਦਾਲਤ ਦਾ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦੇਣਾ ਕਿ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਅਜੇ ਵੀ ਸਾਰੇ ਵਾਤਾਵਰਣ ਅਤੇ ਤਕਨੀਕੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਅ ਪੂਰੇ ਕਰਨੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ, ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਪੂਰਤੀ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਲਈ ਜਗ੍ਹਾ ਛੱਡਦਾ ਹੈ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਜੋ ਇਸਨੂੰ ਘਣਤਾ ਲਈ ਇੱਕ ਖਾਲੀ ਚੈੱਕ (blank check) ਵਜੋਂ ਦੇਖਦੇ ਹਨ, ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਪਤਾ ਲੱਗ ਸਕਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਉਹਨਾਂ ਨੇ ਨਿਆਂਇਕ ਰੁਕਾਵਟ ਪਾਰ ਕਰ ਲਈ ਹੈ, ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਰੁਕਾਵਟ ਸਿਰਫ਼ ਅਦਾਲਤ ਤੋਂ ਵਾਤਾਵਰਣ ਅਤੇ ਨਗਰ ਪਾਲਿਕਾ ਆਡਿਟ ਪੜਾਵਾਂ 'ਤੇ ਚਲੀ ਗਈ ਹੈ।

ਮਾਰਕੀਟ ਆਉਟਲੁੱਕ (Market Outlook) ਅਤੇ ਨੀਤੀ ਵਿਕਾਸ

ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਇਸ ਗੱਲ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਸ਼ਹਿਰ ਘੱਟ-ਉੱਠੀ ਸਪ੍ਰਾਲ (low-rise sprawl) ਤੋਂ ਉੱਚ-ਘਣਤਾ ਵਾਲੇ ਕਲੱਸਟਰਾਂ (high-density clusters) ਵਿੱਚ ਆਪਣੇ ਪਰਿਵਰਤਨ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਿਵੇਂ ਕਰੇਗਾ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕ ਉਮੀਦ ਕਰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਜ਼ਮੀਨ ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਹਮਲਾਵਰ ਬੋਲੀਆਂ ਨੂੰ ਉਤਸ਼ਾਹਿਤ ਕਰੇਗੀ, ਜਿੱਥੇ ਪੁਰਾਣੀਆਂ, ਅਕੁਸ਼ਲ ਘੱਟ-ਉੱਠੀਆਂ ਇਮਾਰਤਾਂ ਨੂੰ ਉੱਚ-ਘਣਤਾ ਵਾਲੇ ਲਗਜ਼ਰੀ ਜਾਂ ਸਮੂਹ ਹਾਊਸਿੰਗ ਦੁਆਰਾ ਬਦਲਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। 'ਅਨੁਕੂਲਤਾ' ਦੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ ਹੁਣ ਸਪੱਸ਼ਟ ਹੋਣ ਦੇ ਨਾਲ, ਬਾਜ਼ਾਰ ਘਣਤਾ ਲਈ ਨਿਯਤ ਕੀਤੇ ਗਏ ਖੇਤਰਾਂ ਅਤੇ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਸੰరੱਖਣ ਜਾਂ ਹੈਰੀਟੇਜ ਬਾਈਲaws ਦੁਆਰਾ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕੀਤੇ ਗਏ ਖੇਤਰਾਂ ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਇੱਕ ਤਿੱਖਾ ਵੰਡ ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਉਚਾਈ-ਉਪਯੋਗਤਾ ਨੂੰ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਕਰਨ ਲਈ ਇਸ ਫੈਸਲੇ 'ਤੇ ਭਰੋਸਾ ਕਰਨ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ, ਬਸ਼ਰਤੇ ਉਹ ਦਿੱਲੀ ਵਿਕਾਸ ਅਥਾਰਟੀ (DDA) ਦੁਆਰਾ ਲਾਗੂ ਕੀਤੇ ਗਏ ਸਖਤ ਤਕਨੀਕੀ ਲੋੜਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰ ਸਕਣ।