Sanchar Nest Sahkari Awas Samiti: 15 ਸਾਲ ਦੀ ਦੇਰੀ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਮਿਲੇਗਾ ₹79 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਰਿਫੰਡ

ਦਿੱਲੀ ਸਟੇਟ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਡਿਸਪਿਊਟਸ ਰੈੱਡਰੇਸਲ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ Sanchar Nest Sahkari Awas Samiti ਨੂੰ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ₹79 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਰਿਫੰਡ ਕਰਨ ਦਾ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਇਹ ਹੁਕਮ ਫਲੈਟਾਂ ਦੀ ਡਿਲਿਵਰੀ ਵਿੱਚ 15 ਸਾਲ ਦੀ ਦੇਰੀ ਕਾਰਨ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਰਿਸਕ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ।

ਕੀ ਹੋਇਆ?

ਦਿੱਲੀ ਸਟੇਟ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਡਿਸਪਿਊਟਸ ਰੈੱਡਰੇਸਲ ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ Sanchar Nest Sahkari Awas Samiti Ltd, ਜੋ ਕਿ ਗਾਜ਼ੀਆਬਾਦ ਆਧਾਰਿਤ ਇੱਕ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੋਸਾਇਟੀ ਹੈ, ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਇੱਕ ਸਖ਼ਤ ਫੈਸਲਾ ਸੁਣਾਇਆ ਹੈ। ਕਮਿਸ਼ਨ ਨੇ ਸੋਸਾਇਟੀ ਨੂੰ ਦੋ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ₹79 ਲੱਖ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀ ਰਾਸ਼ੀ ਰਿਫੰਡ ਕਰਨ ਦਾ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਫਲੈਟਾਂ ਦੀ ਡਿਲੀਵਰੀ ਵਿੱਚ ਹੋਈ ਬੇਹੱਦ ਦੇਰੀ ਲਈ ਮੁਆਵਜ਼ਾ (Compensation) ਦੇਣ ਲਈ ਵੀ ਕਿਹਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੇ 2010 ਵਿੱਚ ਆਪਣੇ ਯੂਨਿਟ ਬੁੱਕ ਕੀਤੇ ਸਨ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ 2012 ਤੱਕ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣ ਦਾ ਵਾਅਦਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਪਰ 15 ਸਾਲ ਬੀਤ ਜਾਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਫਲੈਟ ਨਹੀਂ ਮਿਲੇ।

ਵਿੱਤੀ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਨਤੀਜੇ

ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਸੋਸਾਇਟੀ ਨੂੰ "ਸੇਵਾ ਵਿੱਚ ਕਮੀ" (Deficiency in Service) ਦਾ ਦੋਸ਼ੀ ਠਹਿਰਾਇਆ ਕਿਉਂਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਵਾਲਿਆਂ ਦਾ ਪੈਸਾ ਇੱਕ ਦਹਾਕੇ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਰੋਕੀ ਰੱਖਿਆ ਅਤੇ ਨਾ ਹੀ ਕਬਜ਼ਾ ਦਿੱਤਾ ਅਤੇ ਨਾ ਹੀ ਪੈਸਾ ਵਾਪਸ ਕੀਤਾ। ਹੁਣ ਸੋਸਾਇਟੀ ਨੂੰ ਇੱਕ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ₹39,08,865 ਅਤੇ ਦੂਜੇ ਨੂੰ ₹40,34,234 ਰਿਫੰਡ ਕਰਨੇ ਪੈਣਗੇ। ਇਹ ਰਾਸ਼ੀਆਂ 8.25% ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ ਦੀ ਵਿਆਜ ਦਰ ਨਾਲ 8 ਅਗਸਤ, 2026 ਤੱਕ ਦਿੱਤੀਆਂ ਜਾਣਗੀਆਂ। ਜੇਕਰ ਭੁਗਤਾਨ ਇਸ ਮਿਤੀ ਤੱਕ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, ਤਾਂ ਵਿਆਜ ਦਰ ਵਧ ਕੇ 11.25% ਹੋ ਜਾਵੇਗੀ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਹਰੇਕ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਮਾਨਸਿਕ ਪ੍ਰੇਸ਼ਾਨੀ ਲਈ ₹2 ਲੱਖ ਅਤੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੇ ਖਰਚਿਆਂ ਲਈ ₹50,000 ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਦਾ ਵੀ ਹੁਕਮ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਹ ਕਿਉਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ?

ਹਾਲਾਂਕਿ Sanchar Nest ਇੱਕ ਸਹਿਕਾਰੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੋਸਾਇਟੀ ਹੈ ਅਤੇ ਕੋਈ ਪਬਲਿਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੂਚੀਬੱਧ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਇਹ ਕੇਸ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਰਿਸਕ (Execution Risks) ਦੀ ਇੱਕ ਵੱਡੀ ਯਾਦ ਦਿਵਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ, ਇਹ ਸੈਕਟਰ ਦੇਰੀ, ਜ਼ਮੀਨੀ ਵਿਵਾਦਾਂ ਅਤੇ ਟੁੱਟੇ ਵਾਅਦਿਆਂ ਨਾਲ ਜੂਝਦਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਹ ਕੇਸ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕਿਵੇਂ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਕੰਜ਼ਿਊਮਰ ਫੋਰਮਾਂ ਰਾਹੀਂ ਨਿਆਂ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਭਾਵੇਂ ਕਿ ਹੋਰ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਕੈਨਿਜ਼ਮ ਮੌਜੂਦ ਹੋਣ। ਇਹ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਜਾਂ ਸੋਸਾਇਟੀਆਂ ਦੀਆਂ ਵਿੱਤੀ ਵਚਨਬੱਧਤਾਵਾਂ ਪਾਰਦਰਸ਼ੀ, ਸਮੇਂ-ਬੱਧ ਉਸਾਰੀ ਪ੍ਰਗਤੀ ਦੁਆਰਾ ਸਮਰਥਿਤ ਹੋਣੀਆਂ ਚਾਹੀਦੀਆਂ ਹਨ।

ਵੱਡਾ ਬਿਜ਼ਨਸ ਸੰਦਰਭ

ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਕਾਫੀ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਖਰੀਦ, ਵਾਤਾਵਰਣ ਕਲੀਅਰੈਂਸ ਅਤੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਜਦੋਂ ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਵਿੱਚ ਰੁਕਾਵਟ ਆਉਂਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਸਦਾ ਅਸਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਜਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ਕ 'ਤੇ ਦੇਰੀ ਜਾਂ ਲਾਗਤ ਵਾਧੇ ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ (RERA) ਦੇ ਉਦਯੋਗ ਦਾ ਮਿਆਰ ਬਣਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਅਜਿਹੀਆਂ ਹੀ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਸੀ। ਇਹ ਫੈਸਲਾ ਇੱਕ ਯਾਦ ਦਿਵਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਅੱਜ ਵੀ, ਕਿਸੇ ਵੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਮੋਟਰ ਜਾਂ ਸੋਸਾਇਟੀ ਦੀ ਮੈਨੇਜਿੰਗ ਕਮੇਟੀ ਦੀ ਭਰੋਸੇਯੋਗਤਾ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਾਰਕ ਬਣੀ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਇਸਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਦੇਖ ਸਕਦੇ ਹਨ?

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਰਕੀਟ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣ ਵਾਲਿਆਂ ਲਈ, ਇਹ ਕੇਸ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ "ਟਰੈਕ ਰਿਕਾਰਡ" ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਮੈਟ੍ਰਿਕ ਕਿਉਂ ਹੈ। ਭਾਵੇਂ ਸਟਾਕ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਹੋਵੇ ਜਾਂ ਭੌਤਿਕ ਜਾਇਦਾਦ ਵਿੱਚ, ਸਮੇਂ 'ਤੇ ਡਿਲੀਵਰੀ ਦਾ ਇਤਿਹਾਸ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਦਾ ਸਭ ਤੋਂ ਵਧੀਆ ਸੂਚਕ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕੋਈ ਬਿਲਡਰ ਜਾਂ ਸੋਸਾਇਟੀ ਲਗਾਤਾਰ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਣ ਦੀਆਂ ਤਰੀਕਾਂ ਨੂੰ ਅੱਗੇ ਵਧਾਉਂਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਵਾਧੂ ਫੰਡ ਮੰਗਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਅਕਸਰ ਮਾੜੀ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਜਾਂ ਅੰਡਰਲਾਈੰਗ ਮੁੱਦਿਆਂ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਕਾਨੂੰਨੀ ਉਪਾਅ ਉਪਲਬਧ ਹਨ, ਪਰ 15 ਸਾਲ ਦੇ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਅਤੇ ਭਾਵਨਾਤਮਕ ਕੀਮਤ ਕਾਫੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਕੀ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ?

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਹਮੇਸ਼ਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ RERA ਸਥਿਤੀ ਦੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਲੰਬਿਤ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਸ਼ਾਮਲ ਸੰਸਥਾ ਦੀ ਵਿੱਤੀ ਸਥਿਰਤਾ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੋਸਾਇਟੀਆਂ ਜਾਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ, ਭੁਗਤਾਨ ਅਨੁਸੂਚੀ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਉਸਾਰੀ ਦੇ ਮੀਲਪੱਥਰਾਂ (Construction Milestones) 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ ਰੱਖਣਾ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਆਪਣੀ ਡੈੱਡਲਾਈਨ ਨੂੰ ਵਾਰ-ਵਾਰ ਖੁੰਝਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਇਹ ਇੱਕ ਚੇਤਾਵਨੀ ਸੰਕੇਤ ਹੈ ਕਿ ਸੰਸਥਾ ਗੰਭੀਰ ਤਰਲਤਾ (Liquidity) ਜਾਂ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਦਬਾਅ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਅਕਸਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦਾ ਪੂਰਵ-ਸੰਕੇਤ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।