ਬਜਟ 2026: ਲਗਜ਼ਰੀ ਦੀ ਚਮਕ, ਕਿਫਾਇਤੀ ਘਰਾਂ ਲਈ ਸੰਕਟ

ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਨੀਤੀ ਘਾੜੇ ਯੂਨੀਅਨ ਬਜਟ 2026 ਦੀ ਤਿਆਰੀ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਭਾਰਤ ਦਾ ਹਾਊਸਿੰਗ ਬਾਜ਼ਾਰ ਇੱਕ ਨਾਜ਼ੁਕ ਮੋੜ 'ਤੇ ਹੈ। ਕੰਸਲਟੈਂਸੀ ਫਰਮ 'ਅਨਾਰੋਕ' (Anarock) ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਲਗਜ਼ਰੀ ਹੋਮ ਸੈਗਮੈਂਟ (luxury home segment) ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਦੇ ਉਲਟ, ਘਰਾਂ ਦੀ ਖਰੀਦ ਸਮਰੱਥਾ ਦਾ ਸੰਕਟ (affordability crisis) ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ। 2025 ਵਿੱਚ ਵਿਕੀਆਂ ਗਈਆਂ ਕੁੱਲ ਘਰਾਂ ਦਾ ਮੁੱਲ 6% ਵਧ ਕੇ ਲਗਭਗ ₹6 ਲੱਖ ਕਰੋੜ ਹੋ ਗਿਆ, ਪਰ ਵਿਕੀਆਂ ਗਈਆਂ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਅਸਲ ਗਿਣਤੀ 14% ਘੱਟ ਗਈ। ਇਹ ਦੱਸਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬਾਜ਼ਾਰ ਹਾਈ-ਐਂਡ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ (high-end properties) ਵੱਲ ਬਦਲ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜੋ ਆਮ ਮਾਰਕੀਟ ਹਾਊਸਿੰਗ (mass-market housing) ਦੀ ਸਪਲਾਈ ਨੂੰ ਸਿੱਧੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ.

ਇਹ ਅੰਤਰ ਬਹੁਤ ਸਪੱਸ਼ਟ ਹੈ। ਕੁੱਲ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ ਕਿਫਾਇਤੀ ਘਰਾਂ (affordable housing) ਦਾ ਯੋਗਦਾਨ 2019 ਵਿੱਚ 38% ਤੋਂ ਘਟ ਕੇ 2025 ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ 18% ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸਦੇ ਉਲਟ, 2024 ਵਿੱਚ ਲਗਜ਼ਰੀ ਘਰਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਵਿੱਚ 170% ਦਾ ਭਾਰੀ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ, ਜਿਸ ਨੂੰ ਹਾਈ-ਨੈੱਟ-ਵਰਥ ਵਿਅਕਤੀਆਂ (high-net-worth individuals) ਅਤੇ ਪ੍ਰਵਾਸੀ ਭਾਰਤੀਆਂ (Non-Resident Indians) ਦੁਆਰਾ ਹੁਲਾਰਾ ਮਿਲਿਆ। ਭਾਰਤ ਦੇ ਸਿਖਰਲੇ ਸੱਤ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ, ₹50 ਲੱਖ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦਾ ਹਿੱਸਾ 2018 ਵਿੱਚ 52% ਤੋਂ ਵੱਧ ਤੋਂ ਘਟ ਕੇ 2025 ਵਿੱਚ ਸਿਰਫ 17% ਰਹਿ ਗਿਆ ਹੈ। 'ਅਨਾਰੋਕ' ਸ਼ਹਿਰੀ ਘਰਾਂ ਦੀ ਕਮੀ 94 ਲੱਖ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦਾ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਲਗਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਸਮੇਂ ਸਿਰ ਪਾਲਿਸੀ ਦਖਲ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ 2030 ਤੱਕ 3 ਕਰੋੜ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਸਕਦੀ ਹੈ.

ਤਨਖਾਹ ਲੈਣ ਵਾਲੇ ਪਰਿਵਾਰਾਂ (salaried households) ਲਈ ਘਰਾਂ ਦੀ ਖਰੀਦ ਸਮਰੱਥਾ (housing affordability) ਬਹੁਤ ਖਰਾਬ ਹੋ ਗਈ ਹੈ। ਔਸਤ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ EMI (Equated Monthly Installment) - ਆਮਦਨ ਅਨੁਪਾਤ (income ratio) ਲਗਭਗ 60% ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ ਹੈ, ਜੋ 2020 ਵਿੱਚ 43% ਤੋਂ ਕਾਫ਼ੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਸਥਿਰ ਪੱਧਰ (sustainable levels) ਤੋਂ ਬਹੁਤ ਉੱਪਰ ਹੈ। ਮੱਧ-ਆਮਦਨ ਪਰਿਵਾਰਾਂ ਨੂੰ ਹੁਣ 40% EMI-to-income ਅਨੁਪਾਤ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ 28% ਸੀ। ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਵਿੱਚ, ₹1 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਘੱਟ ਦੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਭਾਲ ਕਰਨ ਵਾਲੇ 42% ਸੰਭਾਵੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ (potential buyers) ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਉਹ ਹੁਣ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਖਰੀਦ ਨਹੀਂ ਸਕਦੇ.

'ਅਨਾਰੋਕ' ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, ਮੁੱਖ ਮੁੱਦਾ ਮੰਗ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ, ਬਲਕਿ ਸਪਲਾਈ ਇਕਨਾਮਿਕਸ (supply economics) ਵਿੱਚ ਹੈ। ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (affordable housing projects) ਤੋਂ ਸਿਰਫ 10-12% ਮੁਨਾਫਾ (margins) ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਪ੍ਰੀਮੀਅਮ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟਸ (premium developments) ਵਿੱਚ ਮਿਲਣ ਵਾਲੇ 25-30% ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਮੁਨਾਫੇ ਦੇ ਉਲਟ ਹੈ। ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਦਾ ਵਧਣਾ, ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਲਾਗਤ ਅਤੇ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ (approval delays) ਵਿਵਹਾਰਕਤਾ (viability) ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰ ਉੱਚ-ਕੀਮਤ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵੱਲ ਮੁੜਦੇ ਹਨ.

ਬਜਟ 2026 ਨੂੰ ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਪਾਲਿਸੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾਵਾਂ (policy definitions) ਨੂੰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਕਿਫਾਇਤੀ ਘਰਾਂ ਲਈ ₹45 ਲੱਖ ਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਕੀਮਤ ਸੀਮਾ (price cap), ਜੋ 2017 ਵਿੱਚ ਨਿਰਧਾਰਤ ਕੀਤੀ ਗਈ ਸੀ, ਹੁਣ ਪੁਰਾਣੀ ਹੋ ਚੁੱਕੀ ਹੈ ਅਤੇ ਦੂਰ-ਦੁਰੇਡੇ ਇਲਾਕਿਆਂ (peripheral locations) ਵਿੱਚ ਵੀ ਵਿਵਹਾਰਕ ਸ਼ਹਿਰੀ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। 'ਅਨਾਰੋਕ' ਸ਼ਹਿਰ-ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਸੁਧਾਰਾਂ (city-specific revisions) ਦੀ ਵਕਾਲਤ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਮੁੰਬਈ ਮੈਟਰੋਪੋਲਿਟਨ ਖੇਤਰ (Mumbai Metropolitan Region) ਲਈ ₹85 ਲੱਖ ਅਤੇ ਹੋਰ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਮੈਟਰੋ ਸ਼ਹਿਰਾਂ (major metros) ਲਈ ₹75 ਲੱਖ ਤੱਕ ਦੀਆਂ ਸੀਮਾਵਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਕਾਰਪੇਟ-ਏਰੀਆ ਨਿਯਮਾਂ (carpet-area norms) ਨੂੰ ਬਰਕਰਾਰ ਰੱਖਦਾ ਹੈ.

ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਬਜਟ ਮੰਗ (budget ask) ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਕਿਫਾਇਤੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ ਸੈਕਸ਼ਨ 80-IBA (Section 80-IBA) ਟੈਕਸ ਛੁੱਟੀ (tax holiday) ਨੂੰ ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇ, ਜੋ 2021 ਵਿੱਚ ਖਤਮ ਹੋ ਗਈ ਸੀ। ਇਸ ਪ੍ਰੋਤਸਾਹਨ ਨੇ ਪਹਿਲਾਂ ਸਪਲਾਈ ਵਧਾਉਣ ਵਿੱਚ ਅਹਿਮ ਭੂਮਿਕਾ ਨਿਭਾਈ ਸੀ। 'ਅਨਾਰੋਕ' ਰੁਕੀਆਂ ਹੋਈਆਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ (stalled projects) ਨੂੰ ਖੋਲ੍ਹਣ ਲਈ, ਇਸਨੂੰ ਸੀਮਤ ਸਮੇਂ ਲਈ ਦੁਬਾਰਾ ਪੇਸ਼ ਕਰਨ ਦਾ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦਾ ਹੈ.

ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਇਹ ਫਰਮ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਪ੍ਰਧਾਨ ਮੰਤਰੀ ਆਵਾਸ ਯੋਜਨਾ-ਸ਼ਹਿਰੀ 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) ਦੇ ਤਹਿਤ ਕ੍ਰੈਡਿਟ-ਲਿੰਕਡ ਸਬਸਿਡੀ ਸਕੀਮ (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) ਦਾ ਵਿਸਥਾਰ ਕਰਨ ਦੀ ਅਪੀਲ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਸਬਸਿਡੀ ਸੀਮਾਵਾਂ ਵਧਾਉਣਾ, ਯੋਗ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਰਕਮ (eligible loan amounts) ਵਧਾਉਣਾ ਅਤੇ ਭੁਗਤਾਨਾਂ (disbursals) ਨੂੰ ਸਰਲ ਬਣਾਉਣਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਵਧ ਰਹੇ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ (interest rates) ਦਾ ਮੁਕਾਬਲਾ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕੇ। ₹10,000-₹15,000 ਕਰੋੜ ਦਾ ਸਾਲਾਨਾ CLSS ਆਊਟਲੇ (outlay) ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ 20 ਲੱਖ ਪਹਿਲੀ ਵਾਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ (first-time buyers) ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਸ਼ਹਿਰੀ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ (urban infrastructure projects) ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ ਕਰਨਾ ਵੀ ਨਵੇਂ ਵਿਕਾਸ ਖੇਤਰਾਂ (development zones) ਨੂੰ ਖੋਲ੍ਹਣ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਕੇਂਦਰਾਂ (city cores) 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਘਟਾਉਣ ਲਈ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ। ਠੋਸ ਬਜਟ ਦਖਲ (decisive budgetary intervention) ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ, ਭਾਰਤ ਦੋ-ਪੱਧਰੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ (two-tier housing market) ਵਿੱਚ ਫਸਣ ਦਾ ਖਤਰਾ ਉਠਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਲੱਖਾਂ ਸ਼ਹਿਰੀ ਪਰਿਵਾਰ ਘਰ ਦੀ ਮਾਲਕੀ (home ownership) ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਹੋ ਜਾਣਗੇ।