Whalesbook
ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਮੈਚ ਨਾ ਹੋਣ ਦਾ ਜਾਲ
ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੇ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਨੂੰ ਅੰਤਿਮ ਰੂਪ ਦਿੰਦੇ ਸਮੇਂ, ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਨਕਮ ਟੈਕਸ ਐਕਟ ਦੀ ਧਾਰਾ 56(2) ਦੀ ਸਖ਼ਤੀ ਵੱਲ ਧਿਆਨ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ ਜਾਂਦਾ। ਕਈ ਲੋਕ ਇਹ ਮੰਨ ਕੇ ਚੱਲਦੇ ਹਨ ਕਿ ਰਜਿਸਟਰਡ ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ ਹੀ ਟੈਕਸ ਲਈ ਅਧਾਰ ਹੋਵੇਗੀ, ਪਰ ਅਸਲੀਅਤ ਵਿੱਚ ਸਰਕਾਰ ਦੁਆਰਾ ਤੈਅ ਕੀਤੀ ਗਈ ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਨੂੰ ਅਹਿਮੀਅਤ ਦਿੱਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਖਰੀਦ ਕੀਮਤ ਅਤੇ ਅਧਿਕਾਰਤ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਵਿਚਕਾਰ ਦਾ ਅੰਤਰ 5% ਦੀ ਸਹਿਣਸ਼ੀਲਤਾ ਸੀਮਾ ਤੋਂ ਵੱਧ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਟੈਕਸ ਵਿਭਾਗ ਉੱਚ ਕੀਮਤ ਨੂੰ ਹੀ ਅਸਲ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਮੰਨ ਲੈਂਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀ ਆਮਦਨ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਦਿਖਾਉਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਟੈਕਸ ਦੇ ਭਾਰ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਭਾਵੇਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਹੱਥ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਵਾਧੂ ਪੈਸਾ ਨਾ ਆਵੇ।
ਡਬਲ ਟੈਕਸੇਸ਼ਨ ਦਾ ਖਤਰਾ
ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਦੇ ਕੈਪੀਟਲ ਗੇਨਸ ਟੈਕਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ 'ਹੋਰ ਸਰੋਤਾਂ ਤੋਂ ਆਮਦਨ' (income from other sources) ਦੇ ਤਹਿਤ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਖਤਰੇ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਟੈਕਸ ਅਧਿਕਾਰੀ, ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ ਮੁੱਲ ਅਤੇ ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ ਦੇ ਅੰਤਰ ਨੂੰ, ਜੇਕਰ ਉਹ ਨਿਰਧਾਰਤ ਸੀਮਾ ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੋਵੇ, ਇੱਕ ਮੰਨਿਆ-ਗਿਆ ਤੋਹਫ਼ਾ (deemed gift) ਮੰਨਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਨਾਲ ਖਰੀਦਦਾਰ ਨੂੰ ਇਸ ਕਥਿਤ ਆਮਦਨ 'ਤੇ ਟੈਕਸ ਦੇਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਭਾਵੇਂ ਉਸਨੂੰ ਅਜਿਹਾ ਕੋਈ ਲਾਭ ਮਿਲਿਆ ਹੀ ਨਾ ਹੋਵੇ। ਵੱਡੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਅਤੇ ਸਿਆਣੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਭਾਗੀਦਾਰ ਅਕਸਰ ਖਰੀਦ ਸਮਝੌਤੇ ਵਿੱਚ ਸਖ਼ਤ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਸ਼ਰਤਾਂ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਕੇ ਇਸ ਤੋਂ ਬਚਾਅ ਕਰ ਲੈਂਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਆਮ ਪ੍ਰਚੂਨ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਅਕਸਰ ਟੈਕਸ ਜਾਂਚ ਦੌਰਾਨ ਅਚਾਨਕ ਲੱਗਣ ਵਾਲੇ ਇਹਨਾਂ ਟੈਕਸਾਂ ਦਾ ਸ਼ਿਕਾਰ ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਅੜਿੱਕੇ ਅਤੇ ਹੱਲ
ਇਹਨਾਂ ਅੰਤਰਾਂ ਨੂੰ ਸੁਲਝਾਉਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਅਕਸਰ ਲੰਬੇ ਪ੍ਰਸ਼ਾਸਨਿਕ ਵਿਵਾਦਾਂ ਵੱਲ ਲੈ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਕਾਨੂੰਨ ਵਿਭਾਗੀ ਮੁੱਲ ਨਿਰਧਾਰਨ ਅਧਿਕਾਰੀ (departmental valuation officer) ਨੂੰ ਮਾਮਲਾ ਭੇਜਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਸ ਰਾਹ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਵਾਧੂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਖਰਚੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਦੇ ਸ਼ੁੱਧ ਲਾਭ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਗਲਤੀ ਨਾਲ ਟੈਕਸ ਅਧਿਕਾਰੀਆਂ ਤੋਂ ਨੋਟਿਸ ਮਿਲਣ ਤੱਕ ਇੰਤਜ਼ਾਰ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਬਦਲ ਸੀਮਤ ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਸੂਝਵਾਨ ਟੈਕਸਦਾਤਾ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਿਕਰੀ ਡੀਡ 'ਤੇ ਦਸਤਖਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਤੀਜੀ-ਧਿਰ ਤੋਂ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਰਿਪੋਰਟ ਲੈ ਕੇ ਆਪਣੀ ਸਥਿਤੀ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਨਕਮ ਟੈਕਸ ਅਧਿਕਾਰੀ ਕੋਲ ਅਸੈਸਮੈਂਟ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੌਰਾਨ ਅਜਿਹੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ਾਂ ਨੂੰ ਸਵੀਕਾਰ ਕਰਨ ਜਾਂ ਨਾ ਕਰਨ ਦਾ ਅੰਤਿਮ ਅਧਿਕਾਰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ।
ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਸੰਰਚਨਾਤਮਕ ਕਮਜ਼ੋਰੀਆਂ
ਮੌਜੂਦਾ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਾਹੌਲ ਇਹਨਾਂ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਲੋੜਾਂ ਵਿੱਚ ਢਿੱਲ ਦੇਣ ਦਾ ਕੋਈ ਸੰਕੇਤ ਨਹੀਂ ਦਿਖਾ ਰਿਹਾ। ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਰਾਜ ਸਰਕਾਰਾਂ ਸਟੈਂਪ ਡਿਊਟੀ ਮਾਲੀਆ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਸਰਕਾਰੀ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਅਕਸਰ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੀਆਂ ਗਿਰਾਵਟਾਂ ਤੋਂ ਪਿੱਛੇ ਰਹਿ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਘੱਟ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਵਾਲੇ ਸਮਿਆਂ ਦੌਰਾਨ ਬਨਾਉਟੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵਧੀਆਂ ਰਹਿੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਮੰਦੀ ਵਾਲੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿੱਚ ਫਸੇ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਮਜ਼ੋਰ ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਘੱਟ ਨਕਦ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ਾਂ ਸਵੀਕਾਰ ਕਰਨੀਆਂ ਪੈ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ ਜਦੋਂ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਦਾ ਵੈਲੂਏਸ਼ਨ ਬੇਸ ਸਥਿਰ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸੰਰਚਨਾਤਮਕ ਅੰਤਰ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਰਾਜ-ਮੰਦ੍ਰਿਤ ਮੁੱਲ ਅਸਲ-ਸਮੇਂ ਦੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਤਰਲਤਾ ਅਤੇ ਆਰਥਿਕ ਹਕੀਕਤ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਣ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ, ਟੈਕਸ ਵਿਵਾਦਾਂ ਦਾ ਖਤਰਾ ਬਣਿਆ ਰਹੇਗਾ।