Whalesbook
ਇਨਫਰਾ ਲਈ ਜ਼ਮੀਨ ਬਣੀ ਨਵਾਂ ਫੰਡਿੰਗ ਇੰਜਣ
ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਸਰਕਾਰ ਵੱਲੋਂ MMRDA ਨੂੰ 83,904 ਏਕੜ ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਇਹ ਵੱਡਾ ਖੇਤਰ ਦੇਣਾ, ਭਾਰਤ ਦੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਫੰਡਿੰਗ ਦੇ ਤਰੀਕਿਆਂ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਬਦਲਾਅ ਹੈ। ਹੁਣ ਸਰਕਾਰੀ ਜ਼ਮੀਨ ਨੂੰ ਸਿਰਫ਼ ਆਮਦਨ ਦਾ ਜ਼ਰੀਆ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਫੰਡਿੰਗ ਦਾ ਮੁੱਖ ਸਾਧਨ ਬਣਾਇਆ ਜਾਵੇਗਾ। ਇਸ ਨਾਲ MMRDA ਆਪਣੇ FY27 ਦੇ ਵੱਡੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਹਾਸਲ ਕਰ ਸਕੇਗੀ ਅਤੇ ਕਰਜ਼ੇ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰਤਾ ਘਟਾ ਸਕੇਗੀ। ਇਹ ਰਣਨੀਤੀ 'ਵੈਲਿਊ ਕੈਪਚਰ' (Value Capture) ਦੇ ਸਿਧਾਂਤ 'ਤੇ ਅਧਾਰਤ ਹੈ, ਜਿਸ ਤਹਿਤ ਇਨਫਰਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਕਾਰਨ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਵਧਣ ਵਾਲੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਕੀਮਤ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਕੇ ਮੌਜੂਦਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਫੰਡ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇਗਾ। ਇਸ ਜ਼ਮੀਨ ਨਾਲ ਮੁੰਬਈ ਮੈਟਰੋਪੋਲਿਟਨ ਰੀਜਨ ਵਿੱਚ ਕੋਰ ਇਨਫਰਾ, ਟ੍ਰਾਂਜ਼ਿਟ-ਓਰੀਐਂਟਿਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ, ਆਰਥਿਕ ਕੇਂਦਰ ਅਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਸਹਾਇਤਾ ਮਿਲੇਗੀ।
ਵੈਲਿਊ ਕੈਪਚਰ: ਭਵਿੱਖੀ ਕੀਮਤਾਂ ਤੋਂ ਵਿਕਾਸ ਦਾ ਫੰਡ
ਇਹ ਪਹੁੰਚ 'ਵੈਲਿਊ ਕੈਪਚਰ' ਦੇ ਸੰਕਲਪ 'ਤੇ ਟਿਕੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਭਾਰਤ ਭਰ ਵਿੱਚ ਲੋਕਪ੍ਰਿਯ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਸਿਰਫ਼ ਬਜਟ ਜਾਂ ਕਰਜ਼ੇ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਰਹਿਣ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਇਨਫਰਾ ਏਜੰਸੀਆਂ ਹੁਣ ਉਸ ਮੁੱਲ ਤੋਂ ਪੈਸਾ ਕਮਾ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਜੋ ਉਹ ਖੁਦ ਪੈਦਾ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਜ਼ਮੀਨ ਤਬਦੀਲ ਕਰਨ ਨਾਲ MMRDA ਨੂੰ ਇਹਨਾਂ ਜ਼ਮੀਨਾਂ ਦੀ ਭਵਿੱਖੀ ਕੀਮਤ ਤੋਂ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਫੰਡ ਮਿਲਣਗੇ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਉਸੇ ਇਨਫਰਾ ਕਾਰਨ ਹੋਵੇਗਾ ਜੋ ਇਸ ਫੰਡ ਨਾਲ ਬਣੇਗਾ। ਇਹ ਐਸੇਟ-ਫੋਕਸਡ ਮਾਡਲ ਵਿੱਤੀ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਅਤੇ ਸਰਕਾਰੀ ਵਿੱਤ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰਨ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਸ ਨੂੰ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ਨਾਲ ਜੋੜਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨੀਤੀ ਤਹਿਤ, MMRDA ਨੂੰ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਤੋਂ ਹੋਣ ਵਾਲੀ ਆਮਦਨ ਦਾ 25% ਹਿੱਸਾ ਸੂਬੇ ਨਾਲ ਸਾਂਝਾ ਕਰਨਾ ਹੋਵੇਗਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਸਰਕਾਰੀ ਵਿੱਤ ਲਈ ਨਿਰੰਤਰ ਆਮਦਨ ਯਕੀਨੀ ਬਣੇਗੀ।
ਜ਼ਮੀਨ ਮੁਦਰੀਕਰਨ ਬਣੀ ਮੁੱਖ ਰਣਨੀਤੀ
ਹਾਲਾਂਕਿ CIDCO ਅਤੇ ਦਿੱਲੀ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਅਥਾਰਟੀ (DDA) ਵਰਗੀਆਂ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨੇ ਪਹਿਲਾਂ ਵੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਅਤੇ ਲੀਜ਼ ਤੋਂ ਪੈਸਾ ਕਮਾਇਆ ਹੈ, ਪਰ ਹੁਣ ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵੱਡੇ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਅਤੇ ਵਧੇਰੇ ਰਣਨੀਤਕ ਢੰਗ ਨਾਲ ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ। ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਹੁਣ ਸਿਰਫ਼ ਕਦੇ-ਕਦਾਈਂ ਆਮਦਨ ਦਾ ਸਰੋਤ ਨਹੀਂ, ਬਲਕਿ ਮੁੱਖ ਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਰਣਨੀਤੀ ਦਾ ਹਿੱਸਾ ਬਣ ਗਈ ਹੈ, ਜੋ ਸਿੱਧੇ ਤੌਰ 'ਤੇ ਵੱਡੇ ਇਨਫਰਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨਾਲ ਜੁੜੀ ਹੋਈ ਹੈ। ਇਹ ਦੇਸ਼ ਭਰ ਦੇ ਰੁਝਾਨ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਗੁਜਰਾਤ ਅਤੇ ਤਾਮਿਲਨਾਡੂ ਵਰਗੇ ਸੂਬੇ ਵੀ ਵਿਕਾਸ ਫੰਡਿੰਗ ਲਈ ਇਨਫਰਾ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਅਤੇ ਹੋਰ ਜ਼ਮੀਨ ਮੁਦਰੀਕਰਨ ਦੇ ਤਰੀਕਿਆਂ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਨੈਸ਼ਨਲ ਲੈਂਡ ਮੋਨਟਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਕਾਰਪੋਰੇਸ਼ਨ (NLMC), ਜੋ ਵੱਡੀ ਪੂੰਜੀ ਨਾਲ ਸਥਾਪਿਤ ਹੋਈ ਹੈ, ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਸੰਚਾਲਨ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਨਾ ਹੋਣ ਵਾਲੀਆਂ ਸਰਕਾਰੀ ਜ਼ਮੀਨਾਂ ਅਤੇ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਵੇਚਣ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਕੇ, ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਅਜਿਹੇ ਯਤਨਾਂ ਦੀ ਅਗਵਾਈ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ।
ਜ਼ਮੀਨ ਫੰਡਿੰਗ: ਜੋਖਮਾਂ 'ਤੇ ਨਜ਼ਰ
ਇਹ ਐਸੇਟ-ਬੈਕਡ ਮਾਡਲ ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਬਾਜ਼ਾਰ 'ਤੇ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਮੰਗ ਘਟਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਡਿੱਗ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਵਿਕਰੀ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋਵੇਗੀ। ਜ਼ਮੀਨ-ਆਧਾਰਿਤ ਆਮਦਨ 'ਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਿਰਭਰਤਾ ਅਸਥਿਰਤਾ ਪੈਦਾ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਜੇਕਰ ਵਿਕਾਸ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜ਼ਮੀਨ ਵੇਚ ਦਿੱਤੀ ਜਾਵੇ ਤਾਂ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ਵਿੱਚ ਅਸਮਾਨਤਾ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਸਫਲਤਾ ਲਈ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਟਾਈਟਲ, ਅਨੁਸ਼ਾਸਿਤ ਕਾਰਜ-ਵਿਧੀ ਅਤੇ ਨਿਯੰਤਰਿਤ ਸਪਲਾਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹਨ। ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਇਨਫਰਾ ਵਿਕਾਸ ਦੀਆਂ ਪਿਛਲੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਜ਼ਮੀਨ ਗ੍ਰਹਿਣ ਵਿੱਚ ਲੰਬੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਅਤੇ ਫੰਡਿੰਗ ਦੀਆਂ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ, ਨੇ ਅਕਸਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਅਤੇ ਲਾਗਤ ਵਾਧਾ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ MMRDA ਨੂੰ ਪਹਿਲਾਂ ਜ਼ਮੀਨੀ ਮੁੱਦਿਆਂ ਕਾਰਨ ਦੇਰੀ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਹੈ, ਪਰ ਇਸਦੀ 'ACUITE AA' ਦੀ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਰੇਟਿੰਗ ਅਤੇ ਵੱਡੀਆਂ ਨਕਦ ਜਮ੍ਹਾਂ ਰਾਸ਼ੀਆਂ ਕੁਝ ਵਿੱਤੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਫਿਰ ਵੀ, ਅਥਾਰਟੀ ਸਮਰੱਥੀ ਐਕਸਪ੍ਰੈਸ ਵੇ ਕਨੈਕਟਰ ਅਤੇ ਸ਼ਿਲਫਾਟਾ ਜੰਕਸ਼ਨ ਫਲਾਈਓਵਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ 80:20 ਦੇ ਉੱਚ ਡੈੱਟ-ਟੂ-ਇਕਵਿਟੀ ਅਨੁਪਾਤ ਨਾਲ ਵੱਡੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਅਜੇ ਵੀ ਕਰਜ਼ੇ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਹੈ। ਹਾਲੀਆ ਜ਼ਮੀਨ ਤਬਦੀਲੀ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਤੁਰੰਤ ਨਵੇਂ ਉਧਾਰ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਅਗਾਊਂ ਪੂੰਜੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਕੇ ਇਸ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਨਾ ਹੈ।
ਭਾਰਤ ਦੇ ਇਨਫਰਾ ਵਿੱਚ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਵਧਦੀ ਭੂਮਿਕਾ
ਦਿਸ਼ਾ ਸਪੱਸ਼ਟ ਹੈ: ਜਿਉਂ-ਜਿਉਂ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਦੀਆਂ ਲੋੜਾਂ ਵਧ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਸਰਕਾਰੀ ਫੰਡ ਘਟ ਰਹੇ ਹਨ, ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਜ਼ਮੀਨ ਇੱਕ ਮਜ਼ਬੂਤ ਵਿੱਤੀ ਸਰੋਤ ਬਣ ਰਹੀ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਕਿੰਨਾ ਸਫਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਇਹ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਹੋਵੇਗਾ, ਪਰ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜ਼ਮੀਨ ਅਤੇ ਤੇਜ਼ ਵਿਕਾਸ ਵਾਲੇ ਖੇਤਰ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਮੁੰਬਈ ਮੈਟਰੋਪੋਲਿਟਨ ਰੀਜਨ, ਜਿੱਥੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀ ਮੰਗ ਮਜ਼ਬੂਤ ਹੈ, ਇਸ ਰਣਨੀਤੀ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਹਨ। ਯੂਨੀਅਨ ਬਜਟ 2026-27 ਨੇ ਇਸ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕੀਤਾ ਸੀ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸੈਂਟਰਲ ਪਬਲਿਕ ਸੈਕਟਰ ਐਂਟਰਪ੍ਰਾਈਜ਼ਿਜ਼ (CPSEs) ਲਈ ਸਮਰਪਿਤ REITs ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਰਿਸਕ ਗਾਰੰਟੀ ਫੰਡ ਲਾਂਚ ਕੀਤੇ ਗਏ ਸਨ, ਜਿਸਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਨਿਵੇਸ਼ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਨੂੰ ਹੁਲਾਰਾ ਦੇਣਾ ਅਤੇ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ ਕਰਨਾ ਸੀ। ਮਹਾਰਾਸ਼ਟਰ ਦਾ ਇਹ ਕਦਮ ਇਨਫਰਾ ਫਾਈਨਾਂਸ ਲਈ ਬਦਲ ਰਹੇ ਪਲੇਬੁੱਕ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਦਮ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਪੂੰਜੀ ਦਾ ਪੁਨਰ-ਉਪਯੋਗ ਕਰਨ ਅਤੇ ਕਰਜ਼ਾ ਘਟਾਉਣ ਲਈ InvITs ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਵਰਗੇ ਨਵੀਨਤਾਕਾਰੀ ਸਾਧਨਾਂ ਨੂੰ ਲਗਾਤਾਰ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ।