गृहनिर्माण कंपन्यांसाठी मोठा धक्का! सुप्रीम कोर्टाचा निकाल, ताबा घेतल्यानंतरही ग्राहक नुकसान भरपाई मागू शकतात

सुप्रीम कोर्टाने महत्त्वपूर्ण निकाल दिला आहे. त्यानुसार, घर खरेदीदारांना मालमत्तेचा ताबा मिळाल्यानंतरही, प्रॉपर्टी मिळण्यास झालेल्या विलंबासाठी नुकसान भरपाई (Compensation) मागण्याचा अधिकार कायम राहील. या निकालामुळे रिअल इस्टेट डेव्हलपर्ससमोरील कायदेशीर आणि आर्थिक जबाबदाऱ्या वाढण्याची शक्यता आहे.

सुप्रीम कोर्टाचा ऐतिहासिक निर्णय

नवी दिल्ली: सुप्रीम कोर्टाने आज एक महत्त्वपूर्ण निकाल देत स्पष्ट केले आहे की, घर खरेदीदारांना प्रॉपर्टीचा ताबा (Possession) मिळाल्यानंतरही, प्रॉपर्टी मिळण्यास झालेल्या विलंबासाठी नुकसान भरपाई (Compensation) मागण्याचा अधिकार संपुष्टात येत नाही.

न्यायमूर्ती विक्रम नाथ आणि व्ही. मोहनन यांच्या खंडपीठाने राष्ट्रीय ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाचा (NCDRC) 2016 चा निर्णय रद्द केला. यापूर्वी NCDRC ने असे म्हटले होते की, ताबा घेतल्यानंतर ग्राहक 'ग्राहक' राहत नाही आणि त्यामुळे नुकसान भरपाईचा दावा करू शकत नाही. मात्र, सुप्रीम कोर्टाने हा युक्तिवाद फेटाळून लावला आहे.

आता 2005 मध्ये दाखल करण्यात आलेली एका ग्राहक तक्रार अर्जावर पुन्हा सुनावणी करण्याचे आदेश दिले आहेत. कोर्टाने dwarka येथील जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण आयोगाला या प्रकरणावर योग्य ती कारवाई करण्यास सांगितले आहे. हे प्रकरण एका वर्षाच्या आत निकाली काढण्याचा कोर्टाचा मानस आहे.

रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सवर काय परिणाम होईल?

या निर्णयामुळे बांधकाम व्यावसायिकांसाठी (Real Estate Developers) कायदेशीर परिस्थितीत मोठा बदल झाला आहे. पूर्वी अनेक डेव्हलपर्स प्रॉपर्टीचा ताबा दिल्यानंतर ग्राहक नुकसान भरपाईचे दावे फेटाळून लावत असत. मात्र, आता हा बचाव त्यांच्यासाठी निरुपयोगी ठरणार आहे.

या निर्णयामुळे सूचीबद्ध (Listed) आणि सूचीबद्ध नसलेल्या (Unlisted) बांधकाम कंपन्यांसाठी खटल्यांची व्याप्ती वाढली आहे. प्रोजेक्ट्सना विलंब होण्याच्या इतिहासातील डेव्हलपर्सना आता ग्राहकांकडून अधिक तक्रारींचा सामना करावा लागू शकतो. जर कोर्टाने विलंबासाठी नुकसान भरपाई दिली, तर त्याचा परिणाम डेव्हलपर्सच्या रोख प्रवाहावर (Cash Flow) होऊ शकतो, विशेषतः जे सध्या अडचणीत असलेल्या प्रोजेक्ट्सवर काम करत आहेत.

गुंतवणूकदारांनी हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की, या निर्णयामुळे कंपन्यांवरील दायित्वाची (Liability) मुदत वाढली आहे. त्यामुळे कंपन्यांच्या ताळेबंदात (Balance Sheet) कायदेशीर आकस्मिकतेसाठी (Legal Contingencies) करण्यात आलेल्या तरतुदींवर परिणाम होऊ शकतो.

कायदेशीर बदलाचे स्वरूप

सुप्रीम कोर्टाने ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 चे महत्त्व अधोरेखित केले. हा कायदा ग्राहकांना जलद आणि सोपे उपाय प्रदान करण्यासाठी बनवला आहे. कोर्टाने स्पष्ट केले की, कायद्यातील कलम 3 नुसार, ग्राहकांना उपलब्ध असलेले इतर कायदेशीर मार्ग या कायद्यातील उपायांव्यतिरिक्त आहेत.

त्यामुळे, प्रॉपर्टी करारात मध्यस्थी कलम (Arbitration Clause) असले तरी, ग्राहक ग्राहक मंचाकडे (Consumer Forum) जाण्यापासून रोखला जाऊ शकत नाही.

गुंतवणूकदारांनी काय पाहावे?

रिअल इस्टेट सेक्टरमधील गुंतवणूकदारांनी या निकालाचा ग्राहक न्यायालयांमधील खटल्यांच्या संख्येवर काय परिणाम होतो यावर लक्ष ठेवावे. हा एकच खटला असला तरी, यामुळे भूतकाळातील प्रोजेक्ट विलंबासाठी नुकसान भरपाई मागण्यास अधिक ग्राहकांना प्रोत्साहन मिळू शकते.

गुंतवणूकदारांसाठी खालील बाबी महत्त्वाच्या ठरतील:

• वार्षिक अहवालांमध्ये (Annual Reports) आणि इन्व्हेस्टर प्रेझेंटेशन्समध्ये (Investor Presentations) आकस्मिक दायित्वे (Contingent Liabilities) आणि ग्राहकांसोबत सुरू असलेल्या खटल्यांसंबंधीची माहिती.
• ग्राहक न्यायालयाच्या निकालांचा प्रोजेक्ट संबंधित खर्चांवर काय परिणाम होतो यावर व्यवस्थापनाची (Management) टिप्पणी.
• कंपनीचा प्रोजेक्ट वेळेवर पूर्ण करण्याचा ट्रॅक रेकॉर्ड (Track Record), कारण वारंवार विलंब करणाऱ्या कंपन्या अशा खटल्यांना अधिक बळी पडू शकतात.
• प्रॉपर्टीचा ताबा देताना डेव्हलपरच्या धोरणांमध्ये (Policies) होणारे बदल आणि ग्राहकांसोबतच्या सेटलमेंट करारांमध्ये (Settlement Agreements) होणारे बदल.