भाड्याच्या थकीत रकमेवर टॅक्स सवलत मिळवणे आता कठीण! नवीन नियमांनी घरमालकांना बसला फटका

भारताच्या इन्कम टॅक्स ऍक्ट (Income Tax Act) 2025 नुसार, घरमालकांना थकीत भाड्यावर टॅक्स सवलत (Tax Relief) मिळवण्यासाठी आता नवीन नियम लागू झाले आहेत. या नियमांनुसार, घरमालकांना भाडेकरूंना कायदेशीर नोटीस पाठवावी लागेल किंवा त्यांना घरातून बाहेर काढावे लागेल, तरच ते या सवलतीसाठी पात्र ठरतील. यामुळे घरमालकांना आता एक अवघड निवड करावी लागणार आहे - एकतर न मिळालेल्या भाड्यावर टॅक्स भरावा लागेल किंवा महागड्या कायदेशीर कारवाईला सामोरे जावे लागेल.

नवीन नियमांमुळे काय बदलले?

आयकर कायदा 2025 अंतर्गत, थकीत भाड्याच्या संदर्भात घरमालकांसाठी नवीन मार्गदर्शक तत्त्वे जारी करण्यात आली आहेत. पूर्वी, घरमालक 'अवास्तव भाड्यावर' (Unrealized Rent) म्हणजे जे भाडे येणे अपेक्षित होते पण मिळाले नाही, त्यावर टॅक्स सवलत (Tax Deduction) मागू शकत होते. परंतु, नवीन नियमांनुसार, विशेषतः कलम 21(4) आणि नियम 21 अंतर्गत, ही सवलत मिळवण्याच्या अटी अधिक कडक करण्यात आल्या आहेत. आता घरमालक केवळ भाडे बुडाले आहे असे सांगून सवलत मिळवू शकत नाहीत. थकीत भाड्यावर टॅक्स सवलत मिळवण्यासाठी, घरमालकाने एकतर भाडेकरूला बाहेर काढले पाहिजे किंवा कर्जाची वसुली करण्यासाठी कायदेशीर कारवाई सुरू केली पाहिजे. जर कोणतीही कायदेशीर कारवाई केली नाही, तर घरमालकाला अपेक्षित भाड्यावर कर भरावा लागू शकतो, जरी ते पैसे त्याच्या खात्यात आले नसले तरीही.

गुंतवणूकदारांसाठी हे का महत्त्वाचे आहे?

रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी, भाड्याचे उत्पन्न हा त्यांच्या एकूण परताव्याचा एक महत्त्वाचा भाग असतो. या नवीन नियमांमुळे मालमत्ता मालकांवर अतिरिक्त भार पडत आहे. जेव्हा एखादा भाडेकरू आर्थिक अडचणींमुळे भाडे देणे थांबवतो, तेव्हा घरमालकाचे उत्पन्न आधीच थांबलेले असते. आता या नियमांमुळे त्यांना दोन कठीण पर्यायांपैकी एक निवडायला लागत आहे: एकतर न मिळालेल्या भाड्यावर टॅक्स भरणे किंवा भाडेकरूला बाहेर काढण्यासाठी वेळ आणि पैसा खर्च करणे. अनेक मालमत्ता मालकांसाठी, कायदेशीर कारवाईचा खर्च टॅक्स सवलतीमुळे होणाऱ्या फायद्यापेक्षा जास्त असू शकतो.

'वास्तविक उत्पन्न' तत्त्वाशी संघर्ष

भारतीय कर कायद्याने ऐतिहासिकदृष्ट्या 'वास्तविक उत्पन्न' (Real Income) या तत्त्वाचे पालन केले आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्वीच्या निकालांनुसार, जसे की CIT v. Shoorji Vallabhdas and Co मध्ये, कर केवळ प्रत्यक्षात कमावलेल्या किंवा मिळालेल्या उत्पन्नावर लागू केला पाहिजे, काल्पनिक किंवा अपेक्षित उत्पन्नावर नाही. समीक्षकांचे म्हणणे आहे की नवीन कायद्यातील हा नियम या तत्त्वापासून दूर जात आहे आणि घरमालकाच्या आर्थिक वास्तवापेक्षा कठोर प्रक्रियात्मक पालनावर अधिक भर देत आहे. यामुळे मालमत्ता मालकांना भाडेकरूंबद्दल सहानुभूती दाखवल्यास किंवा त्यांना समजून घेतल्यास शिक्षा होऊ शकते, विशेषतः जेव्हा ते अल्पकालीन आर्थिक अडचणीत असतील.

कायदेशीर कारवाईची अनिवार्य किंमत

कर सवलतीसाठी कायदेशीर कार्यवाही किंवा घर खाली करणे अनिवार्य केल्याने अनेक व्यावहारिक अडचणी निर्माण होतात. हे भारतीय न्यायव्यवस्थेतील वाढत्या प्रलंबित प्रकरणांमध्ये भर घालते आणि घरमालकांना भाडेकरूंशी संबंध तोडण्यास भाग पाडते, जरी ते भाडेकरू दीर्घकाळासाठी विश्वासार्ह असले तरीही. हा दृष्टिकोन तात्पुरती भाडे माफीसारख्या दयाळू कृतींना परा परात्साहित करतो, ज्यांचा उपयोग व्यावसायिक संबंधांमध्ये भाडेकरूंना आर्थिक तणावातून सावरण्यास मदत करण्यासाठी केला जातो. जर घरमालकाने माफी दिली, तर त्यांना कर अधिकाऱ्यांकडे कायदेशीर कारवाईची 'निरर्थकता' सिद्ध करण्यात अडचण येऊ शकते, ज्यामुळे त्यांच्या कर कपातीला धोका निर्माण होऊ शकतो.

आंतरराष्ट्रीय तुलना

इतर देश याकडे वेगळ्या पद्धतीने पाहतात. उदाहरणार्थ, युनायटेड किंगडमचा इन्कम टॅक्स (ट्रेडिंग आणि इतर उत्पन्न) कायदा 2005, घर खाली करण्याची सक्ती न करता अकार्यक्षम (irrecoverable) भाड्यावर सवलत देतो. त्या प्रणालीमध्ये, जर घरमालक हे सिद्ध करू शकत असेल की कर्ज खरोखरच वसूल करण्यायोग्य नाही आणि ते वसूल करण्यासाठी वाजवी पावले उचलली गेली आहेत, तर ते कर हेतूसाठी बुडीत कर्ज (bad debt) म्हणून मानले जाऊ शकते. ही पद्धत घरमालकाला बेदखल करण्यासारख्या विशिष्ट कायदेशीर चरणांमध्ये भाग पाडण्याऐवजी पैशाच्या वसुलीक्षमतेवर लक्ष केंद्रित करते, जी परिस्थितीच्या आर्थिक वास्तवाशी अधिक जुळते.

गुंतवणूकदारांनी काय लक्ष ठेवावे?

मालमत्ता मालक आणि गुंतवणूकदारांनी या गरजा सुलभ करण्यासाठी सरकारने नियम 21 मध्ये काही स्पष्टीकरण किंवा सुधारणा केल्या आहेत का यावर लक्ष ठेवावे. दरम्यान, घरमालकांसाठी सर्वात महत्त्वाची पायरी म्हणजे सखोल कागदपत्रे जतन करणे. यामध्ये लेखी करार, थकीत पेमेंटबद्दल सर्व संवादांचे रेकॉर्ड आणि भाडे वसूल करण्याच्या प्रयत्नांचे पुरावे समाविष्ट आहेत. जर घरमालकाला अवास्तव भाड्यावर सवलत मिळवण्याचा हेतू असेल, तर त्यांना नवीन कायद्यात नमूद केलेल्या कठोर प्रक्रियात्मक आवश्यकतांचे पालन करण्यासाठी तयार असले पाहिजे, कारण कर विभाग संभाव्यतः कायदेशीर कारवाईचा पुरावा किंवा अशा प्रयत्नांची निरर्थकता मागेल.