गृहनिर्माण क्षेत्रातील खरेदीदारांना अनेक कायदेशीर हक्क आता एकत्र मिळणार!

भारतातील गृहखरेदीदारांना आता रेरा (RERA), ग्राहक संरक्षण कायदा (Consumer Protection Act) आणि दिवाळखोरी कायदा (IBC) यांसारख्या अनेक व्यासपीठांवर न्याय मागण्याचा अधिकार मिळाला आहे. यामुळे थांबलेले प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी किंवा गुंतवलेले पैसे परत मिळवण्यासाठी खरेदीदारांना मोठा दिलासा मिळणार आहे.

आता खरेदीदारांना मिळणार अनेक कायदेशीर पर्याय

भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील नियमांमध्ये मोठा बदल झाला आहे. आता गृहखरेदीदार बिल्डर्सविरुद्ध तक्रार करण्यासाठी फक्त एकाच कायद्यावर अवलंबून राहणार नाहीत, तर रेरा (RERA), ग्राहक न्यायालये (Consumer Courts) आणि दिवाळखोरी न्यायाधिकरण (Insolvency Tribunals) यांसारख्या अनेक कायदेशीर व्यासपीठांचा वापर करू शकतील. प्रकल्पांना उशीर झाल्यास किंवा पैशांचा गैरवापर झाल्यास खरेदीदारांना एकाच मार्गावर थांबायला लागणार नाही, हे सुनिश्चित करण्यासाठी ही व्यवस्था तयार केली आहे.

कायदेशीर मार्गांचा एकत्र वापर

पूर्वी, ग्राहकांना वाद सोडवण्यासाठी कोणता कायदा वापरावा याबाबत अनिश्चितता होती. आज, रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा (RERA) हा प्रकल्प पूर्ण करणे किंवा डिपॉझिट परत करणे यासारख्या कामांसाठी मुख्य साधन आहे. त्याच वेळी, ग्राहक संरक्षण कायदा (CPA) लोकांना सेवेतील त्रुटींसाठी नुकसान भरपाई मागण्याची परवानगी देतो. तिसरा महत्त्वाचा मार्ग म्हणजे दिवाळखोरी आणि नादारी संहिता (IBC), जी गृहखरेदीदारांना आर्थिक कर्जदार (Financial Creditors) मानते. हा दर्जा महत्त्वाचा आहे कारण तो खरेदीदारांना डिफॉल्ट करणाऱ्या बिल्डरविरुद्ध दिवाळखोरीच्या कार्यवाहीत सहभागी होण्याची परवानगी देतो. यामुळे केवळ पैसे वसूल करण्याऐवजी कंपनीच्या व्यापक निराकरण प्रक्रियेवर लक्ष केंद्रित होते.

सर्वोच्च न्यायालयाची भूमिका

महत्त्वाचे म्हणजे, सर्वोच्च न्यायालयाने असे स्पष्ट केले आहे की हे कायदेशीर मार्ग एकमेकांना वगळणारे नाहीत, तर पूरक आहेत. जर एखादा खरेदीदार रेरा किंवा CPA अंतर्गत प्रकरण दाखल करतो, तरीही तो दिवाळखोरी न्यायाधिकरणाकडे जाण्यापासून रोखला जाणार नाही. न्यायालयाने हे देखील स्पष्ट केले आहे की रेरामधून मिळालेला निकाल किंवा आदेश IBC प्रक्रियेत गेल्यानंतर गृहखरेदीदाराला अडचणीत आणणार नाही. यामुळे खरेदीदारांच्या गुंतवणुकीचे संरक्षण करण्यासाठी कायदेशीर उपाय वाढतात.

खरेदीदारांची कायदेशीर ओळख

जरी या अनेक कायदेशीर मार्गांमुळे संरक्षण वाढत असले तरी, निवडलेल्या मार्गावर अवलंबून गृहखरेदीदाराची कायदेशीर ओळख बदलते. CPA अंतर्गत, खरेदीदाराला ग्राहक मानले जाते, तर IBC अंतर्गत, त्यांना आर्थिक कर्जदार म्हणून ओळखले जाते. न्यायालये आता या कायद्यांचा 'सुसंवादी अर्थ' (Harmonious Interpretation) लावण्यावर भर देत आहेत, म्हणजे न्यायाधिकरण निराकरण देण्यासाठी विवादाचा हेतू पाहतात. तथापि, सर्वोच्च न्यायालयाने हे देखील सांगितले आहे की, न्यायालयांनी प्रत्यक्ष गृहखरेदीदार जे ताबडतोब ताबा किंवा परतावा शोधत आहेत आणि सट्टेबाजी करणारे गुंतवणूकदार जे इतर कारणांसाठी या कायद्यांचा वापर करत आहेत, यांच्यात फरक केला पाहिजे.

गुंतवणूकदार आणि गृहखरेदीदारांसाठी, पुढील महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे हे न्यायाधिकरण त्यांच्या कृतींमध्ये कसा समन्वय साधतात हे पाहणे. जसजशी NCLT आणि RERA प्राधिकरणांमधून अधिक प्रकरणे पुढे जातील, तसतसे विविध राज्यांमधील या निर्णयांमध्ये सुसंगतता राखणे हे रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी आणि त्यात गुंतवणूक करणाऱ्या व्यक्तींसाठी एक अंदाज लावण्यायोग्य वातावरण तयार करण्यासाठी आवश्यक राहील.