Whalesbook
व्हॅल्युएशन (Valuation) जुळत नसल्याचा सापळा
रिअल इस्टेटचे व्यवहार करताना अनेक जण आयकर कायद्यातील कलम 56(2) च्या कठोर नियमांकडे दुर्लक्ष करतात. बऱ्याच जणांचा समज असतो की, नोंदणीकृत विक्री किंमतच करासाठी ग्राह्य धरली जाते. मात्र, सरकारी नियमांनुसार, राज्य सरकारने ठरवलेली स्टॅम्प ड्युटीची किंमत अधिक महत्त्वाची ठरते. जेव्हा व्यवहार किंमत आणि सरकारी व्हॅल्युएशन (Valuation) यातील फरक 5% पेक्षा जास्त असतो, तेव्हा टॅक्स डिपार्टमेंट (Tax Department) जास्त किंमतीलाच व्यवहाराची खरी किंमत मानते.
विक्री किमतीत वाढ, पण हातात काहीच नाही
यामुळे विक्रेत्यांना जास्त कॅपिटल गेन टॅक्स (Capital Gain Tax) भरावा लागतो, जरी त्यांच्या हातात प्रत्यक्षात जास्त पैसे आलेले नसतात. त्यांच्यावर जास्त टॅक्स ब्रॅकेटमध्ये (Tax Bracket) जाण्याचा धोका असतो.
खरेदीदारांनाही दुहेरी कराचा फटका
विक्रेत्यांच्या भांडवली नफ्याव्यतिरिक्त (Capital Gains), खरेदीदारांना देखील 'इतर स्त्रोतांकडून उत्पन्न' (Income from Other Sources) या सदराखाली मोठा धोका असतो. जर स्टॅम्प ड्युटीची किंमत विक्री किमतीपेक्षा जास्त असेल, तर या फरकाला 'भेट' (Deemed Gift) मानले जाते. अशा परिस्थितीत, खरेदीदाराला प्रत्यक्षात न मिळालेल्या उत्पन्नावरही कर (Tax) भरावा लागतो.
काय आहेत उपाय?
मोठे गुंतवणूकदार (Institutional Investors) खरेदी करारामध्ये (Purchase Agreement) व्हॅल्युएशन क्लॉज (Valuation Clause) समाविष्ट करून हा धोका टाळतात. मात्र, सामान्य खरेदीदार आणि विक्रेते या अनपेक्षित कराच्या सापळ्यात अडकतात.
प्रशासकीय अडथळे आणि कायदेशीर मार्ग
या विसंगती दूर करण्यासाठी अनेकदा प्रशासकीय वाद (Administrative Disputes) निर्माण होतात. यासाठी 'डिपार्टमेंटल व्हॅल्युएशन ऑफिसर' (Departmental Valuation Officer) कडे प्रकरण पाठवण्याचा पर्याय आहे, पण यात वेळ आणि अतिरिक्त खर्च येतो. अनेक विक्रेते टॅक्स नोटीस (Tax Notice) येईपर्यंत वाट पाहतात, ज्यामुळे त्यांचे पर्याय मर्यादित होतात. हुशार करदाते (Taxpayers) विक्री करार करण्यापूर्वीच थर्ड-पार्टी व्हॅल्युएशन रिपोर्ट (Third-party Valuation Report) घेतात, ज्यामुळे त्यांना आयकर अधिकाऱ्यांसमोर युक्तिवाद करणे सोपे जाते.
रिअल इस्टेटमधील संरचनात्मक त्रुटी
राज्य सरकारे स्टॅम्प ड्युटीतून महसूल मिळवतात, त्यामुळे सरकारी व्हॅल्युएशन अनेकदा बाजारातील दरांपेक्षा जास्त असते. विशेषतः मंदीच्या काळात, जेव्हा व्यवहार कमी होतात, तेव्हा व्हॅल्युएशन तसेच राहते. यामुळे प्रॉपर्टी विकणाऱ्यांना कमी किमतीत विक्री करावी लागली तरी सरकारी व्हॅल्युएशन जास्त असल्याने कराचा बोजा वाढतो. जोपर्यंत सरकारी दर बाजारातील वास्तविक परिस्थिती दर्शवत नाहीत, तोपर्यंत हा धोका कायम राहील.