Whalesbook
पायाभूत सुविधांसाठी जमिनीचा नवा आधार
महाराष्ट्राच्या सरकारने MMRDA कडे 83,904 एकर जमिनीचा प्रचंड साठा हस्तांतरित करून पायाभूत सुविधांच्या निधी उभारणीत क्रांती घडवली आहे. या निर्णयामुळे आता सरकारी जमिनीचा वापर केवळ अतिरिक्त उत्पन्नाचा स्रोत न राहता, तो पायाभूत सुविधा प्रकल्पांसाठीचा मुख्य निधीचा आधार बनला आहे. MMRDA आता आपल्या FY27 मधील मोठ्या प्रकल्प पाइपलाइनसाठी (Project Pipeline) कर्ज न घेता निधी उभारू शकणार आहे. कर्जावर आधारित वित्तपुरवठ्याच्या (Debt-heavy financing) तुलनेत, मालमत्ता-आधारित (Asset-based) मॉडेलकडे हे एक महत्त्वपूर्ण पाऊल आहे. या जमिनीतून मुंबई मेट्रोपॉलिटन रिजनमध्ये (MMR) महत्त्वाचे पायाभूत प्रकल्प, वाहतूक-केंद्रित विकास (Transit-oriented development), आर्थिक केंद्रे आणि गृहनिर्माण प्रकल्पांना (Housing projects) गती मिळेल.
'व्हॅल्यू कॅप्चर': भविष्यातील मूल्यांवर आधारित निधी
या नवीन धोरणामागे 'व्हॅल्यू कॅप्चर' (Value Capture) हे तत्त्व आहे, जे भारतात वेगाने लोकप्रिय होत आहे. केवळ अर्थसंकल्पीय निधी किंवा कर्ज घेण्याऐवजी, पायाभूत सुविधा एजन्सी आता विकासातून निर्माण होणाऱ्या मूल्यांवरून पैसे कमावत आहेत. जमिनीचे हस्तांतरण MMRDA ला या जमिनींच्या अपेक्षित भविष्यातील मूल्याचा वापर करून दीर्घकालीन निधी मिळवण्यास मदत करेल. हे मूल्य त्या पायाभूत सुविधांमुळेच वाढेल, ज्यांच्या निर्मितीसाठी हा निधी वापरला जाईल. हे मालमत्ता-केंद्रित मॉडेल (Asset-focused model) आर्थिक जोखीम कमी करण्यास आणि सार्वजनिक वित्त मजबूत करण्यास मदत करेल. या धोरणानुसार, MMRDA ला जमिनीच्या विकासातून मिळणाऱ्या एकूण महसुलापैकी 25% वाटा राज्याला द्यावा लागेल, ज्यामुळे राज्याच्या सार्वजनिक वित्ताला (Public Finances) नियमित उत्पन्न मिळत राहील.
भूमी मुद्रीकरण (Land Monetization) हे मुख्य धोरण
CIDCO आणि दिल्ली डेव्हलपमेंट अथॉरिटी (DDA) सारख्या संस्थांनी ऐतिहासिकदृष्ट्या जमीन विक्री आणि लीजद्वारे उत्पन्न मिळवले आहे. मात्र, सध्याचा कल अधिक व्यापक आणि धोरणात्मक एकात्मता दर्शवतो. जमिनीची विक्री आता केवळ उत्पन्नाचा एक स्रोत राहिलेली नाही, तर ती मोठ्या पायाभूत योजनांशी थेट जोडलेली, मुख्य वित्तपुरवठा धोरणांचा (Core financing strategies) एक अविभाज्य भाग बनली आहे. गुजरात आणि तामिळनाडू सारखी राज्ये देखील पायाभूत सुविधा गुंतवणूक ट्रस्ट (InvITs) आणि इतर भूमी मुद्रीकरण पद्धतींवर विचार करत आहेत. राष्ट्रीय स्तरावर, नॅशनल लँड मॉनेटायझेशन कॉर्पोरेशन (NLMC) देखील सरकारी कामकाजासाठी अत्यावश्यक नसलेल्या सार्वजनिक जमिनी आणि मालमत्तांच्या विक्रीवर लक्ष केंद्रित करत आहे.
भूमी-आधारित निधी उभारणीतील धोके
या मालमत्ता-समर्थित मॉडेलचे (Asset-backed model) यश रिअल इस्टेट मार्केटवर (Real Estate Market) मोठ्या प्रमाणात अवलंबून आहे. जर प्रॉपर्टीची मागणी मंदावली, तर जमिनीच्या किमती घसरू शकतात, ज्यामुळे विक्रीवर परिणाम होईल. केवळ जमिनीवर आधारित उत्पन्नावर जास्त अवलंबून राहिल्यास अस्थिरता निर्माण होऊ शकते. तसेच, पुरेसा विकास न करता जास्त जमीन विकल्यास शहराच्या वाढीमध्ये असमानता येऊ शकते. यासाठी जमिनीचे स्पष्ट टायटल्स (Clear land titles), शिस्तबद्ध अंमलबजावणी (Disciplined execution) आणि पुरवठ्याचे व्यवस्थापन (Managed supply) अत्यंत महत्त्वाचे आहे. भारतातील पायाभूत सुविधांच्या विकासात पूर्वी जमिनीच्या संपादनातील (Land acquisition) विलंब आणि निधीच्या समस्यांमुळे अनेकदा प्रकल्पांना उशीर आणि खर्च वाढला आहे. MMRDA ला यापूर्वी जमिनीच्या समस्यांमुळे विलंब झाला असला तरी, 'ACUITE AA' या मजबूत क्रेडिट रेटिंगमुळे (Credit Rating) आणि मोठ्या रोख ठेवीमुळे (Cash deposits) त्यांना काही प्रमाणात आर्थिक सुरक्षितता (Financial buffer) मिळाली आहे. तरीही, मोठे प्रकल्प, जसे की समृद्धी एक्सप्रेसवे कनेक्टर (Samruddhi Expressway connector) आणि सिल्फाटा जंक्शन फ्लायओव्हर (Shilphata Junction flyover) प्रकल्पांसाठी, 80:20 या कर्ज-इक्विटी गुणोत्तरासह (Debt-to-equity ratio) ते अजूनही मोठ्या प्रमाणात कर्जावर अवलंबून आहेत. ही जमीन हस्तांतरण तात्काळ नवीन कर्ज न घेता आगाऊ भांडवल (Upfront capital) मिळवून देण्यास मदत करेल.
भारतातील पायाभूत सुविधांमध्ये जमिनीची वाढती भूमिका
चित्र स्पष्ट आहे: पायाभूत सुविधांच्या गरजा वाढत असताना आणि सरकारी निधी कमी पडत असताना, भारत आपल्या पायाभूत सुविधा वित्तपुरवठ्यासाठी (Infrastructure Finance) जमिनीला अधिकाधिक महत्त्व देत आहे. हे मॉडेल किती यशस्वी ठरेल हे ठिकाणानुसार बदलेल, परंतु मुंबई मेट्रोपॉलिटन रिजनसारखे (MMR) जेथे भरपूर जमीन उपलब्ध आहे आणि रिअल इस्टेटची मागणी मजबूत आहे, अशा ठिकाणी ही रणनीती यशस्वी होण्याची शक्यता अधिक आहे. केंद्रीय अर्थसंकल्प 2026-27 मध्ये (Union Budget 2026-27) सेंट्रल पब्लिक सेक्टर एंटरप्रायझेस (CPSEs) साठी समर्पित REITs आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर रिस्क गॅरंटी फंड (Infrastructure Risk Guarantee Fund) लाँच करून याला पाठिंबा देण्यात आला होता. महाराष्ट्राचा हा निर्णय पायाभूत सुविधा वित्तपुरवठ्याच्या बदलत्या धोरणांमध्ये (Playbook) एक महत्त्वपूर्ण पाऊल आहे, ज्यामध्ये भांडवल पुनर्वापर (Reuse capital) आणि कर्ज कमी करण्यासाठी InvITs आणि Real Estate Investment Trusts (REITs) सारख्या नाविन्यपूर्ण साधनांचा समावेश आहे.