Whalesbook
सरकारी मालमत्तांचे मुद्रीकरण: नवी दिशा
केंद्र सरकारने २०२६ च्या अर्थसंकल्पात (Union Budget 2026) सेंट्रल पब्लिक सेक्टर एंटरप्राइझेस (CPSEs) च्या स्थावर मालमत्तांना (real estate assets) रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) द्वारे मुद्रीकृत (monetize) करण्याची महत्त्वाकांक्षी योजना जाहीर केली आहे. पायाभूत सुविधांच्या (infrastructure) वित्तपुरवठ्यासाठी हे एक मोठे पाऊल मानले जात आहे. यापूर्वी सरकारने इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) मार्फत पायाभूत सुविधा मालमत्तांचे यशस्वी मुद्रीकरण केले आहे, जसे की जानेवारी 2026 मध्ये NHAI च्या Raajmarg Infra Investment Trust चा ड्राफ्ट IPO प्रस्ताव.
CPSE REITs मधून काय अपेक्षा?
सरकारचा उद्देश हा आहे की, सध्याच्या REITs व्यतिरिक्त CPSEs च्या विशाल आणि विविध मालमत्तांचा उपयोग केला जावा. भारतात एकूण 448 CPSEs आहेत, त्यापैकी 73 सूचीबद्ध (listed) आहेत. रेल्वे, पोर्ट्स आणि टेलिकॉम सारख्या क्षेत्रांतील या मालमत्तांमधून मोठी उलाढाल अपेक्षित आहे. नॅशनल मॉनिटायझेशन पाइपलाइन (NMP) चा एक भाग म्हणून, या योजनेमुळे सार्वजनिक मालमत्तांचे मूल्य वाढवण्याचे उद्दिष्ट आहे. खासगी क्षेत्रातील कार्यक्षमतेचा आणि गुंतवणुकीचा फायदा घेत, यातून पायाभूत सुविधा विकासासाठी भांडवल (capital) उभारणी केली जाईल. वित्तीय वर्ष 2027 (FY27) साठी सार्वजनिक भांडवली खर्चात ₹12.2 लाख कोटींची वाढ अपेक्षित आहे, आणि CPSE REITs या प्रयत्नांना पूरक ठरू शकतात.
आव्हानांची मालिका: संधी की धोका?
CPSEs च्या स्थावर मालमत्तांचे मूल्य अंदाजे ₹10 ट्रिलियन (रेल्वे आणि पोर्ट्सच्या मालमत्तांसह) इतके असू शकते. मात्र, या मालमत्तांना सार्वजनिक बाजारपेठेत आणण्यात अनेक अडचणी आहेत. अनेक CPSEs मालमत्ता मुद्रीकरणात सातत्याने मागे पडल्या आहेत. उदाहरणार्थ, रेल्वेने अलीकडील काळात 30% पेक्षा कमी उद्दिष्ट्ये साधली आहेत. सरकारी कंपन्यांमधील कार्यक्षमतेतील कमतरता आणि प्रशासकीय (governance) त्रुटी हे मोठे धोके आहेत. त्यांना संस्थात्मक गुंतवणूकदारांच्या (institutional investors) अपेक्षा पूर्ण करण्यासाठी कॉर्पोरेटिझेशन (corporatization), होल्डिंग स्ट्रक्चर्सची साफसफाई आणि मजबूत प्रशासन चौकटीची (governance frameworks) आवश्यकता आहे. CPSEs मध्ये REITs/InvITs उत्पादनांबद्दल ज्ञानाची कमतरता आहे, जी भरून काढणे आवश्यक आहे.
बाजारातील स्थिती आणि स्पर्धक
भारतीय REITs आणि InvITs बाजाराने 2025 मध्ये मजबूत 19.55% परतावा दिला आहे, ज्यामध्ये REITs ने 29.68% चा उत्कृष्ट परतावा नोंदवला. तरीही, वाढत्या व्याजदरांमुळे (interest rates) या बाजाराला काही प्रमाणात फटका बसला आहे. सध्या बाजारात पाच सूचीबद्ध REITs आणि 21 हून अधिक InvITs आहेत, जे जून 2025 पर्यंत ₹8.5 ट्रिलियन मालमत्ता व्यवस्थापित करत आहेत. CPSE REITs ना यशस्वी होण्यासाठी स्पर्धात्मक परतावा (competitive yields) आणि उत्कृष्ट मालमत्ता व्यवस्थापन क्षमता (asset management capabilities) दाखवावी लागेल.
गंभीर धोके आणि पुढील वाटचाल
CPSEs चे REITs मध्ये एकत्रीकरण हे प्रशासकीय (governance) आणि संरचनात्मक (structural) कमतरतांमुळे अंमलबजावणीच्या दृष्टीने मोठे आव्हान आहे. CPSEs मध्ये 'गो-टू-मार्केट' ज्ञानाचा अभाव असू शकतो. भूतकाळातील सरकारी मालमत्ता मुद्रीकरण उपक्रमांमध्ये, विशेषतः रेल्वे आणि विमान वाहतूक क्षेत्रात, नोकरशाहीतील अडथळ्यांमुळे (bureaucratic impediments) उशीर झाला आहे आणि उद्दिष्ट्ये पूर्ण होऊ शकलेली नाहीत. स्वतंत्र व्यवस्थापनाचा अभाव आणि पारदर्शक नियंत्रण नसल्यास, गुंतवणूकदारांचा विश्वास कमी होऊ शकतो. SEBI आणि उद्योग संघटना (Indian REITs Association - IRA, Bharat InvITs Association - BIA) ज्ञान वाढवण्यासाठी प्रयत्न करतील, परंतु मालमत्ता व्यवस्थापनात सुधारणा, अंतर्गत नियंत्रणे आणि डेटा प्रसार प्रणाली यावर लक्ष केंद्रित करणे आवश्यक आहे. SEBI ने InvITs साठी नियम सुलभ केल्याने क्षेत्राच्या वाढीसाठी एक सकारात्मक वातावरण तयार झाले आहे. CPSE REITs चे यश या आव्हानांवर मात करण्यावर आणि गुंतवणूकदारांच्या अपेक्षा पूर्ण करणाऱ्या स्पष्ट मूल्य निर्मिती मार्गावर अवलंबून असेल.