सुप्रीम कोर्ट का बड़ा फैसला: पज़ेशन मिलने के बाद भी खरीदार कर सकेंगे देरी का हर्जाना क्लेम

सुप्रीम कोर्ट ने बड़ा फैसला सुनाते हुए कहा है कि घर खरीदार प्रॉपर्टी का पज़ेशन मिलने के बाद भी प्रॉपर्टी की डिलीवरी में हुई देरी के लिए हर्जाना मांग सकते हैं। यह फैसला 2016 के NCDRC के एक निर्णय के विपरीत है, जिसने ऐसे दावों को सीमित कर दिया था। इस फैसले से रियल एस्टेट डेवलपर्स की कानूनी और वित्तीय देनदारियां बढ़ सकती हैं।

क्या हुआ?

सुप्रीम कोर्ट ने साफ कर दिया है कि प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा मिलने के बाद भी घर खरीदार के पास प्रॉपर्टी की डिलीवरी में हुई देरी के लिए हर्जाना मांगने का कानूनी अधिकार बना रहता है। जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस वी. मोहन की बेंच ने नेशनल कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन (NCDRC) के 2016 के उस फैसले को पलट दिया है, जिसमें कहा गया था कि पज़ेशन लेने के बाद खरीदार 'कंज्यूमर' नहीं रह जाता और हर्जाने का हकदार नहीं होता।

कोर्ट ने 2005 में फाइल की गई एक कंज्यूमर शिकायत को बहाल कर दिया है और द्वारका के डिस्ट्रिक्ट कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन को मामले की सुनवाई करने का निर्देश दिया है। कोर्ट का लक्ष्य है कि इस केस का निपटारा एक साल के भीतर हो जाए, और यह जोर दिया गया है कि देरी के लिए हर्जाने के दावे, पज़ेशन मिलने की स्थिति के बावजूद मान्य हैं।

रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए क्यों अहम है यह फैसला?

यह फैसला रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए कानूनी परिदृश्य में एक बड़ा बदलाव लाता है। पहले, कई डेवलपर्स देरी से हर्जाने के दावों के खिलाफ यह दलील देकर बचाव करते थे कि प्रॉपर्टी सौंपने के साथ ही उनका कांट्रैक्ट पूरा हो गया था, जिससे आगे कंज्यूमर विवादों पर रोक लग जाती थी। इस नए फैसले से वह बचाव अब मान्य नहीं रहा।

लिस्टेड और अनलिस्टेड रियल एस्टेट कंपनियों के लिए, यह मुकदमेबाजी का दायरा बढ़ाता है। प्रोजेक्ट में देरी के इतिहास वाले डेवलपर्स को कंज्यूमर शिकायतों में बढ़ोतरी का सामना करना पड़ सकता है। अगर कोर्ट पुराने देरी के मामलों में हर्जाना देने का आदेश देता है, तो यह डेवलपर्स के कैश फ्लो पर असर डाल सकता है, खासकर उन कंपनियों के लिए जो अभी भी मुश्किल प्रोजेक्ट्स या पुरानी संपत्तियों को मैनेज कर रही हैं। निवेशकों को ध्यान देना चाहिए कि यह फैसला देनदारी की अवधि को प्रभावी ढंग से बढ़ाता है, जो कंपनी की बैलेंस शीट में कानूनी आकस्मिकताओं (contingent liabilities) के लिए किए गए प्रावधानों को प्रभावित कर सकता है।

कानूनी बदलाव

सुप्रीम कोर्ट ने इस बात पर जोर दिया कि कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट, 1986, खरीदारों को त्वरित और सरल उपाय प्रदान करने के लिए एक लाभकारी कानून है। कोर्ट ने बताया कि एक्ट की धारा 3 स्पष्ट रूप से कहती है कि इसके उपाय कंज्यूमर के लिए उपलब्ध किसी भी अन्य कानूनी रास्ते के अतिरिक्त हैं। इसलिए, प्रॉपर्टी एग्रीमेंट में आर्बिट्रेशन क्लॉज का होना, खरीदार को कंज्यूमर फोरम जाने से नहीं रोकता।

कोर्ट ने यह भी देखा कि NCDRC ने मुख्य मुद्दे - कि क्या विवाद को वैध रूप से आर्बिट्रेशन के लिए रेफर किया गया था - पर ध्यान नहीं दिया था, और इसके बजाय घर खरीदार की पज़ेशन मिलने के बाद की स्थिति की तकनीकीता पर ध्यान केंद्रित किया था। सुप्रीम कोर्ट ने इस तर्क को अस्थिर पाया, और नोट किया कि शिकायत का मूल मुद्दा डिलीवरी में देरी थी, जो पज़ेशन सौंपने से पहले हुई थी।

निवेशक आगे क्या देखें?

रियल एस्टेट सेक्टर में निवेशकों को इस बात पर नजर रखनी चाहिए कि यह फैसला कंज्यूमर कोर्ट में मुकदमों की संख्या को कैसे प्रभावित करता है। हालांकि यह एक एकल मामला है, यह एक मिसाल कायम करता है जो अधिक उपभोक्ताओं को पुरानी प्रोजेक्ट देरी के लिए हर्जाना मांगने के लिए प्रेरित कर सकता है।

शेयरधारकों के लिए मुख्य निगरानी योग्य बातें:

1. वार्षिक रिपोर्ट और निवेशक प्रस्तुतियों में आकस्मिक देनदारियों (contingent liabilities) और ग्राहकों के साथ चल रहे मुकदमों के बारे में खुलासे।
2. प्रोजेक्ट से संबंधित लागतों पर कंज्यूमर कोर्ट के फैसलों के प्रभाव पर मैनेजमेंट की टिप्पणी।
3. प्रोजेक्ट डिलीवरी में कंपनी का ट्रैक रिकॉर्ड, क्योंकि बार-बार देरी करने वाले व्यवसाय इस तरह के मुकदमों के प्रति अधिक संवेदनशील होते हैं।
4. पज़ेशन सौंपने और खरीदारों के साथ सेटलमेंट एग्रीमेंट के संबंध में डेवलपर की नीतियों में कोई बदलाव।