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इन्फ्रास्ट्रक्चर की नई फंडिंग स्ट्रैटेजी: जमीन बनेगी पैसे का जरिया
महाराष्ट्र सरकार के इस फैसले ने देश में इन्फ्रास्ट्रक्चर (Infrastructure) प्रोजेक्ट्स की फंडिंग के तरीके में एक बड़ा बदलाव ला दिया है। 83,904 एकड़ की इस विशाल सरकारी जमीन को MMRDA को सौंपकर, सरकार ने पब्लिक लैंड को सिर्फ अतिरिक्त आय का जरिया न मानकर, फंडिंग का मुख्य टूल बना दिया है।
इस ट्रांसफर से MMRDA अपने FY27 के प्रोजेक्ट पाइपलाइन के लिए आसानी से फंड जुटा पाएगा। यह कदम पारंपरिक रूप से कर्ज पर निर्भर रहने वाली फंडिंग से हटकर, एसेट्स (Assets) का इस्तेमाल करके डेवलपमेंट को बढ़ावा देने का एक मजबूत संकेत है। इस जमीन का इस्तेमाल मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन में जरूरी इन्फ्रास्ट्रक्चर, ट्रांजिट-ओरिएंटेड प्रोजेक्ट्स, इकोनॉमिक हब्स और हाउसिंग डेवलपमेंट के लिए किया जाएगा।
'वैल्यू कैप्चर' से कैसे होगा विकास का खर्च?
यह पूरी रणनीति 'वैल्यू कैप्चर' (Value Capture) के सिद्धांत पर आधारित है, जो आजकल भारत में काफी लोकप्रिय हो रहा है। इसका मतलब है कि इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स से जमीन की वैल्यू जितनी बढ़ती है, उसी बढ़े हुए मूल्य से प्रोजेक्ट का खर्च निकाला जाता है।
इस जमीन के ट्रांसफर से MMRDA को भविष्य में इन जमीनों की अनुमानित बढ़ी हुई वैल्यू के आधार पर लॉन्ग-टर्म फंड्स मिल सकेंगे। खास बात यह है कि इस मॉडल से फाइनेंशियल रिस्क कम होगा और पब्लिक फाइनेंस मजबूत होंगे, क्योंकि फंडिंग सीधे तौर पर शहर के विकास और डेवलपमेंट लक्ष्यों से जुड़ी होगी। हालांकि, इस पॉलिसी के तहत MMRDA को जमीन के डेवलपमेंट से होने वाले रेवेन्यू का 25% हिस्सा राज्य सरकार के साथ साझा करना होगा।
लैंड मोनिटाइजेशन अब मुख्य रणनीति
CIDCO और दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (DDA) जैसी संस्थाएं लंबे समय से जमीन की बिक्री और लीज से फंड जुटाती आई हैं। लेकिन अब यह ट्रेंड और बड़े पैमाने पर और ज्यादा स्ट्रैटेजिक तरीके से अपनाया जा रहा है। जमीन की बिक्री अब सिर्फ कभी-कभी होने वाली आय नहीं, बल्कि बड़े इन्फ्रास्ट्रक्चर प्लान्स के लिए फंडिंग की मुख्य रणनीति बन गई है।
यह एक नेशनल ट्रेंड का हिस्सा है, जहां गुजरात और तमिलनाडु जैसे राज्य भी इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) और अन्य लैंड मोनिटाइजेशन तरीकों पर विचार कर रहे हैं। नेशनल लैंड मोनिटाइजेशन कॉर्पोरेशन (NLMC) भी इसी तर्ज पर सरकारी जमीन और गैर-जरूरी एसेट्स को बेचकर फंड जुटाने का काम कर रही है।
जमीन आधारित फंडिंग के रिस्क
इस एसेट-बेक्ड मॉडल की सफलता रियल एस्टेट मार्केट पर बहुत निर्भर करती है। अगर प्रॉपर्टी की डिमांड कम होती है, तो जमीन की वैल्यू गिर सकती है, जिससे बिक्री प्रभावित हो सकती है। सिर्फ जमीन से आय पर बहुत ज्यादा निर्भर रहने से अस्थिरता आ सकती है।
स्पष्ट जमीन के टाइटल (Clear Land Titles), अनुशासित एग्जीक्यूशन और सप्लाई का सही मैनेजमेंट सफलता के लिए बेहद जरूरी है। भारत में इन्फ्रा डेवलपमेंट से जुड़ी पुरानी समस्याओं, जैसे कि जमीन अधिग्रहण में देरी और फंडिंग की दिक्कतें, अक्सर प्रोजेक्ट्स में देरी और लागत बढ़ने का कारण बनी हैं।
MMRDA को पहले भी जमीन से जुड़े इश्यूज के कारण देरी का सामना करना पड़ा है, लेकिन उसकी 'ACUITE AA' की मजबूत क्रेडिट रेटिंग और बड़ी कैश डिपॉजिट उसे कुछ फाइनेंशियल सपोर्ट देती है। फिर भी, समरुद्धि एक्सप्रेसवे कनेक्टर और शिलफाटा जंक्शन फ्लाईओवर प्रोजेक्ट्स के लिए MMRDA अभी भी 80:20 के हाई डेट-टू-इक्विटी रेश्यो के साथ कर्ज पर काफी निर्भर है। यह नया जमीन ट्रांसफर बिना तुरंत नया कर्ज लिए शुरुआती कैपिटल (Upfront Capital) प्रदान करके मदद करेगा।
भारत के इन्फ्रा में जमीन का बढ़ता रोल
जैसे-जैसे देश की इन्फ्रास्ट्रक्चर जरूरतें बढ़ रही हैं और सरकारी खजाने पर दबाव है, जमीन भारत में एक मजबूत फाइनेंशियल रिसोर्स बनती जा रही है। इसका सक्सेस रेट हर रीजन में अलग-अलग होगा, लेकिन मुंबई जैसे हाई-ग्रोथ वाले इलाके, जहां रियल एस्टेट की डिमांड तेज है, इस स्ट्रेटेजी का सबसे अच्छा इस्तेमाल कर सकते हैं।
यूनियन बजट 2026-27 में भी सेंट्रल पब्लिक सेक्टर एंटरप्राइजेज (CPSEs) के लिए डेडिकेटेड REITs और एक इन्फ्रास्ट्रक्चर रिस्क गारंटी फंड लॉन्च करके इन्वेस्टमेंट मार्केट को बढ़ावा देने और एसेट बिक्री में तेजी लाने की बात कही गई थी। महाराष्ट्र का यह कदम इन्फ्रास्ट्रक्चर फाइनेंस के बदलते प्लेबुक में एक अहम कदम है, जिसमें InvITs और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) जैसे इन इनोवेटिव टूल्स का इस्तेमाल कैपिटल को री-साइकिल करने और कर्ज कम करने के लिए बढ़ रहा है।