शहरी जमीन 'डेड कैपिटल' बनी! भारत के रियल एस्टेट सेक्टर पर कैसे लगा ब्रेक?

'डेड कैपिटल' की समस्या: रियल एस्टेट सेक्टर के सामने बड़ी चुनौती

भारत का रियल एस्टेट सेक्टर, मजबूत मांग और ग्रोथ की उम्मीदों के बावजूद, एक गंभीर समस्या से जूझ रहा है। इकोनॉमिक सर्वे 2025-26 के अनुसार, भारतीय शहरों की एक बड़ी हिस्सा 'डेड कैपिटल' की स्थिति में फंसा हुआ है। इसका मतलब है कि शहरी भूमि, जो कि एक कीमती संपत्ति है, निष्क्रिय पड़ी है और आर्थिक गतिविधियों में उत्पादक रूप से योगदान नहीं दे पा रही है। इस स्थिति का असर बाजार पर भी दिख रहा है, जहां निफ्टी रियल्टी इंडेक्स (Nifty Realty Index) में हालिया गिरावट देखी गई है, जो इन मूलभूत आर्थिक बाधाओं के प्रति बाजार की संवेदनशीलता को दर्शाता है। जहां सेक्टर का अनुमानित बाजार आकार 2026 में 585.09 बिलियन USD से बढ़कर 2031 तक 926.56 बिलियन USD होने की उम्मीद है, वहीं ये समस्याएं इस विशाल क्षमता को सीमित कर रही हैं।

नियम और टाइटल का जाल: 'डेड कैपिटल' बनने के कारण

इकोनॉमिक सर्वे 2025-26 इस समस्या का मुख्य कारण कड़े भूमि-उपयोग नियमों, खासकर कम फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) या फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) को बताता है। ये नियम निर्माण योग्य क्षेत्र को सीमित करते हैं, जिससे शहरों का विकास बाहर की ओर होता है, न कि ऊपर की ओर (वर्टिकल डेवलपमेंट)। इससे प्रमुख शहरी इलाकों में जमीन की कीमतें अवास्तविक रूप से बढ़ जाती हैं और कृत्रिम कमी पैदा होती है। साथ ही, प्रति यूनिट इंफ्रास्ट्रक्चर (Infrastructure) पहुंचाने की लागत भी बढ़ जाती है। अगर वैश्विक शहरों जैसे हांगकांग (FSI 25) और न्यूयॉर्क (FSI 15) की तुलना भारत के शहरों मुंबई (FSI 4) और दिल्ली (FSI 3) से करें, तो ये अंतर साफ दिखता है। यह स्थिति आवास की आपूर्ति को सीमित करती है और आय की तुलना में कीमतें बढ़ाती है। इन नियामक बाधाओं के अलावा, अस्पष्ट भूमि टाइटल, बाजार का विखंडन (Fragmentation) और अपारदर्शी रिकॉर्ड भी भूमि को उत्पादक पूंजी के रूप में कार्य करने से रोकते हैं, जिससे यह कोलैटरल (Collateral) के रूप में इस्तेमाल नहीं हो पाती या इसका कुशल व्यापार मुश्किल हो जाता है। सरकार के डिजिटल इंडिया लैंड रिकॉर्ड्स मॉर्डनाइजेशन प्रोग्राम (Digital India Land Records Modernisation Programme) जैसी पहलें, जिनमें ULPIN (Unique Land Parcel Identification Number) शामिल है, टाइटल की असुरक्षा को दूर करने का लक्ष्य रखती हैं।

सेक्टर की मजबूती और शहरी नियोजन की चुनौतियां

इन संरचनात्मक बाधाओं के बावजूद, भारतीय रियल एस्टेट बाजार में लचीलापन दिख रहा है। 2026 से 2031 तक सेक्टर में 9.63% की सीएजीआर (CAGR) से वृद्धि का अनुमान है। इसका मुख्य कारण मजबूत कॉर्पोरेट लीजिंग (Corporate Leasing), संस्थागत निवेश (Institutional Investment) और आवासीय, वाणिज्यिक व औद्योगिक स्थानों की मांग है। फाइनेंशियल ईयर 25 (FY25) में घरों की औसत कीमतों में 13-15% की वृद्धि हुई है और आगे भी इसके बढ़ने की उम्मीद है। हालांकि, 'डेड कैपिटल' का मुद्दा एक विरोधाभास पैदा करता है: जहां सेक्टर विस्तार करना चाहता है, वहीं भूमि उपयोग पर मूलभूत बाधाएं बनी हुई हैं। सर्वे आगाह करता है कि केवल FSI बढ़ाने से, यदि सहायक इंफ्रास्ट्रक्चर (जैसे सार्वजनिक परिवहन, स्वच्छता, जल आपूर्ति) में सुधार न किया जाए, तो भीड़भाड़ और सेवाओं पर दबाव बढ़ने जैसे अनुत्पादक परिणाम हो सकते हैं। वैश्विक स्तर पर सफल शहर घनत्व को मजबूत सार्वजनिक परिवहन, स्वच्छता और जल आपूर्ति प्रणालियों के साथ जोड़ते हैं। क्षेत्रीय स्तर पर, चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (CMDA) जैसी संस्थाएं अपने तीसरे मास्टर प्लान में उच्च FSI और मिश्रित-उपयोग विकास (Mixed-use development) पर विचार कर रही हैं ताकि सघन, वर्टिकल विकास को बढ़ावा दिया जा सके। आवास और शहरी मामलों का मंत्रालय (Ministry of Housing and Urban Affairs) ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) योजनाओं को भी बढ़ावा दे रहा है।

आगे की राह: नीतिगत सुधारों से बाधाओं को दूर करना

इकोनॉमिक सर्वे 2025-26 के निष्कर्षों के अनुसार, भारत की शहरी भूमि काफी हद तक एक उत्पादक पूंजी के रूप में कम उपयोग की जा रही है। कड़े घनत्व नियम (Density Norms) और टाइटल संबंधी समस्याएं देश के तेजी से शहरीकरण और आर्थिक विकास के विपरीत काम कर रही हैं। नीतिगत हस्तक्षेप जैसे नेशनल रियल एस्टेट पॉलिसी 2025 (National Real Estate Policy 2025) का सिंगल-विंडो क्लीयरेंस सिस्टम (Single-window clearance system) और यूनियन बजट 2025-26 (Union Budget 2025-26) में अर्बन चैलेंज फंड (Urban Challenge Fund) के लिए आवंटन सुधार की दिशा में कदम दर्शाते हैं। लेकिन, भूमि-उपयोग नियमों और टाइटल प्रक्रियाओं पर मौलिक पुनर्विचार की आवश्यकता है। निफ्टी रियल्टी इंडेक्स (Nifty Realty Index) के हालिया प्रदर्शन में अस्थिरता, इन प्रणालीगत मुद्दों के प्रति निवेशकों की जागरूकता को रेखांकित करती है। भारत के रियल एस्टेट बाजार का भविष्य इन नीतिगत चर्चाओं को कार्रवाई योग्य सुधारों में बदलने की प्रभावशीलता पर निर्भर करेगा, जो शहरी भूमि की वास्तविक क्षमता को खोल सकें।