CPSE REITs: बजट का बड़ा दांव! सरकारी संपत्तियों से कमाई का नया रास्ता, पर राह में हैं रुकावटें?

बजट का मास्टरस्ट्रोक या नई मुसीबत?

Union Budget 2026 में Central Public Sector Enterprises (CPSE) की रियल एस्टेट संपत्तियों को Real Estate Investment Trusts (REITs) के ढांचे में ढालने का प्रस्ताव, भारत की लॉन्ग-टर्म इंफ्रास्ट्रक्चर फाइनेंसिंग स्ट्रेटेजी की दिशा में एक अहम कदम है। यह पहल सरकार के एसेट मोनेटाइजेशन (Asset Monetization) के रास्ते पर चलने के इरादे को मजबूत करती है, जैसा कि NHAI से जुड़े Raajmarg Infra Investment Trust के 15 जनवरी 2026 के ड्राफ्ट IPO फाइलिंग से भी साफ हुआ था। बजट का लक्ष्य मौजूदा REIT लिस्टिंग्स से आगे बढ़कर इस मौके को कई गुना बढ़ाना है। एक्सपर्ट्स का मानना है कि टॉप सात शहरों में ही REITs ने रियल एस्टेट सेक्टर में जबरदस्त ट्रांसफॉर्मेशन लाया है और यह मौजूदा साइज से पांच गुना से भी ज्यादा बढ़ सकता है। CPSEs, जिनमें 448 कंपनियां शामिल हैं और 73 लिस्टेड हैं ( 31 जनवरी 2026 तक), रेलवे, पोर्ट और टेलीकॉम जैसे सेक्टर्स में फैले विशाल और विविध एसेट्स को अनलॉक करने का वादा करती हैं।

सरकारी संपत्तियों से वैल्यू निकालने की कोशिश

CPSE एसेट्स को मोनेटाइज करने के लिए REITs का इस्तेमाल करना, National Monetisation Pipeline (NMP) का एक स्ट्रेटेजिक विस्तार है। इसका मकसद पब्लिक की बेकार पड़ी संपत्तियों से वैल्यू निकालना है। यह तरीका सीधे प्राइवेटाइजेशन (Privatization) से अलग है, क्योंकि यह सरकार को मालिकाना हक रखते हुए प्राइवेट सेक्टर की एफिशिएंसी और निवेश का फायदा उठाने के लिए स्ट्रक्चर्ड पार्टनरशिप की इजाजत देता है। सरकार इसे इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट को फंड करने, लॉन्ग-टर्म कैपिटल अट्रैक्ट करने और सरकारी कंपनियों में नई जान फूंकने का एक अहम जरिया मान रही है। FY27 के लिए पब्लिक कैपेक्स (Capex) को बढ़ाकर ₹12.2 लाख करोड़ करने के साथ, CPSE REITs की पहल मौजूदा रियल एस्टेट होल्डिंग्स से कैपिटल निकालने में मदद करेगी।

क्या होगा वैल्यू अनलॉक या बढ़ेगा रिस्क?

भले ही CPSE की प्रॉपर्टीज, जिसमें रेलवे एसेट्स, पोर्ट लैंड और टेलीकॉम टावर्स शामिल हैं, का अनुमानित मूल्य करीब ₹10 ट्रिलियन तक हो सकता है, लेकिन इन एंटिटीज को पब्लिक मार्केट स्ट्रक्चर्स में इंटीग्रेट करने में कई बड़ी दिक्कतें सामने आ सकती हैं। कई CPSEs ऐतिहासिक तौर पर एसेट मोनेटाइजेशन में पीछे रही हैं। उदाहरण के लिए, रेलवे ने हाल के साइकिल्स में अपने टारगेट्स का सिर्फ 30% ही हासिल किया है। इन पब्लिक सेक्टर अंडरटेकिंग्स (PSUs) में मौजूद ऑपरेशनल इनएफिशिएंसी (Operational Inefficiency) और गवर्नेंस गैप्स (Governance Gaps) एक बड़ा रिस्क पैदा करते हैं। प्राइवेट सेक्टर की कंपनियों के विपरीत, CPSEs को अक्सर इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स (Institutional Investors) की उम्मीदों पर खरा उतरने के लिए कॉरपोरेटाइजेशन (Corporatization), होल्डिंग स्ट्रक्चर्स की सफाई और मजबूत गवर्नेंस फ्रेमवर्क स्थापित करने की जरूरत होती है। CPSE इकोसिस्टम के भीतर REIT/InvIT प्रोडक्ट्स की समझ का गैप भरना और यह सुनिश्चित करना कि ये एंटिटीज मार्केट-ड्रिवन स्टैंडर्ड्स को अपना सकें, एक बड़ी चुनौती है।

कॉम्पिटीशन और सेक्टर का हाल

इंडियन REIT और InvIT मार्केट ने लचीलापन दिखाया है। 2025 में लिस्टेड ट्रस्ट्स ने इक्वल-वेट बेसिस पर 19.55% का मजबूत रिटर्न दिया, जो पारंपरिक बेंचमार्क्स से बेहतर रहा। खास तौर पर, REITs ने 29.68% का असाधारण रिटर्न दर्ज किया, जो लगातार लीजिंग और यील्ड्स (Yields) की वजह से संभव हुआ। हालांकि, इस सेक्टर ने पहले बढ़ती ब्याज दरों (Interest Rates) से जूझ चुका है, जिससे यील्ड स्प्रेड्स (Yield Spreads) कम हुए और इश्यूज (Issuances) रुके। मौजूदा समय में भी लिक्विडिटी (Liquidity) एक मुद्दा बना हुआ है। प्रस्तावित CPSE REITs ऐसे बाजार में उतरेंगी जहां जून 2025 तक पांच लिस्टेड REITs और 21 से ज्यादा प्राइवेटली प्लेस्ड InvITs मौजूद हैं, जो ₹8.5 ट्रिलियन की एसेट्स मैनेज कर रहे हैं। इनकी सफलता इस बात पर निर्भर करेगी कि वे मौजूदा प्राइवेट प्लेयर्स की तुलना में कितना कॉम्पिटिटिव यील्ड्स दे पाते हैं और कितनी बेहतर एसेट मैनेजमेंट कैपेबिलिटी दिखा पाते हैं। सरकार के अपने एसेट मोनेटाइजेशन एफर्ट्स के नतीजे मिले-जुले रहे हैं, जहां कोयला जैसे कुछ मिनिस्ट्रीज़ ने अच्छा प्रदर्शन किया, वहीं रेलवे और सिविल एविएशन जैसे अन्य मिनिस्ट्रीज़ पिछड़ गए।

एक्सपर्ट्स की चिंताएं: क्या है असली रिस्क?

CPSEs को REITs में इंटीग्रेट करने का महत्वाकांक्षी प्रस्ताव, इन पब्लिक एंटिटीज में मौजूद स्ट्रक्चरल इनएफिशिएंसी और गवर्नेंस की कमियों के कारण बड़े एग्जीक्यूशन रिस्क (Execution Risks) से भरा है। एक बड़ी चिंता 'गो-टू-मार्केट' नॉलेज गैप की है, जहां CPSEs के पास पब्लिक मार्केट इंस्ट्रूमेंट्स के लिए जरूरी समझ और ऑपरेशनल रेडीनेस की कमी हो सकती है। इसके अलावा, ऐतिहासिक प्रदर्शन डेटा बताता है कि सरकार की कई एसेट मोनेटाइजेशन पहलों, खासकर रेलवे और एविएशन जैसे सेक्टर्स में, नौकरशाही की रुकावटों के कारण धीमी रही हैं और अपने लक्ष्य हासिल करने में नाकाम रही हैं। मौजूदा होल्डिंग्स का कॉरपोरेटाइजेशन, स्पेशल पर्पज व्हीकल्स (SPVs) की स्थापना और पारदर्शी गवर्नेंस फ्रेमवर्क बनाना फंडामेंटल लेकिन जटिल काम हैं जिन्हें CPSEs कुशलता से लागू करने में संघर्ष कर सकती हैं। REITs बनाम InvITs के लिए विविध एसेट क्लास की एलिजिबिलिटी (Eligibility) के लिए केस-बाय-केस आधार पर सावधानीपूर्वक जांच की आवश्यकता होगी, जिससे रेगुलेटरी अस्पष्टता पैदा हो सकती है। प्राइवेट सेक्टर स्पॉन्सर्स (Sponsors) जो इन्वेस्टर्स के रिटर्न को अधिकतम करने पर ध्यान केंद्रित करते हैं, उनके विपरीत CPSEs व्यापक जनादेश के तहत काम करती हैं, जिससे हितों का टकराव हो सकता है और गवर्नेंस स्टैंडर्ड्स कमजोर हो सकते हैं यदि ऑपरेशनल कंट्रोल मूल एंटिटीज के पास रहता है। इंडिपेंडेंट मैनेजमेंट (Independent Management) और पारदर्शी ऑपरेशनल कंट्रोल की इस कमी से प्राइस डिस्कवरी (Price Discovery) कमजोर हो सकती है और इन्वेस्टर्स का भरोसा कम हो सकता है, खासकर ग्लोबल इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स का जो उच्च स्तर की परिपक्वता और जवाबदेही की उम्मीद करते हैं। एक 'इंफ्रास्ट्रक्चर रिस्क गारंटी फंड' का प्रस्ताव शायद लेंडर्स को कुछ राहत दे सकता है, लेकिन यह एसेट क्वालिटी, ऑपरेशनल एफिशिएंसी और CPSEs की पब्लिक मार्केट वैल्यूएशन और रिपोर्टिंग की कठोर मांगों के अनुकूल ढलने की क्षमता जैसे मुख्य मुद्दों का समाधान नहीं करता है।

आगे का रास्ता

हालांकि SEBI और इंडियन REITs एसोसिएशन (IRA) व भारत InvITs एसोसिएशन (BIA) जैसी इंडस्ट्री एसोसिएशंस, नॉलेज गैप को पाटने में अहम भूमिका निभाएंगी, लेकिन आगे का रास्ता एसेट मैनेजमेंट इवोल्यूशन (Asset Management Evolution), इंटरनल कंट्रोल (Internal Control) में सुधार और लिस्टेड कंपनियों के बराबर डेटा डिसिमिनेशन सिस्टम (Data Dissemination System) पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की मांग करता है। InvITs के लिए नियमों को आसान बनाने के SEBI के हालिया कदम, जिससे वे प्रोजेक्ट्स को उनकी शुरुआती अवधि से आगे तक होल्ड कर सकें और लिक्विड म्यूचुअल फंड्स में निवेश कर सकें, सेक्टर की ग्रोथ के लिए एक सपोर्टिव माहौल का संकेत देते हैं। CPSE REITs की सफलता अंततः इन गहरी जड़ों वाली चुनौतियों पर काबू पाने और समझदार निवेशकों की उम्मीदों पर खरे उतरने वाले वैल्यू क्रिएशन (Value Creation) का एक स्पष्ट रास्ता दिखाने की उनकी क्षमता पर निर्भर करेगी।