సుప్రీంకోర్టు RERA vs IBC పై స్పష్టత: గృహ కొనుగోలుదారులు దివాలా క్లెయిమ్‌ల కోసం నివాస ఉద్దేశ్యాన్ని నిరూపించాలి

సుప్రీంకోర్టు ఇటీవల మాన్సీ బ్రార్ ఫెర్నాండెస్ v. శుభా శర్మ & అన్ర్ కేసులో ఇచ్చిన తీర్పు, భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్) యాక్ట్ (RERA) మరియు ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్టసీ కోడ్ (IBC) మధ్య పరస్పర చర్యను స్పష్టం చేస్తుంది. RERA గృహ కొనుగోలుదారుల రక్షణ మరియు ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడం కోసం రూపొందించబడింది, అయితే IBC కార్పొరేట్ దివాలా పరిష్కారాన్ని లక్ష్యంగా చేసుకుంటుంది.

నేపథ్యం: 2019లో సుప్రీంకోర్టు తీర్పు (Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd v. Union of India) గృహ కొనుగోలుదారులను IBC కింద ఆర్థిక రుణదాతలుగా గుర్తించింది, ఇది డెవలపర్‌లపై దివాలా ప్రక్రియలను ప్రారంభించడానికి వారిని అనుమతించింది. ఇది ఊహాజనిత పెట్టుబడిదారుల ద్వారా దుర్వినియోగానికి దారితీసింది.

ప్రస్తుత తీర్పు: మాన్సీ బ్రార్ ఫెర్నాండెస్ తీర్పు, RERA ను ఆలస్యం, వాపసు లేదా ఆస్తి స్వాధీనం వంటి గృహ కొనుగోలుదారుల వివాదాలకు ప్రాథమిక యంత్రాంగంగా పునరుద్ధరిస్తుంది. IBC అనేది చివరి ఆశ్రయం, ఇది ఒక కంపెనీ యొక్క నిజమైన ఆర్థిక ఇబ్బందుల కేసులకు మాత్రమే ఉపయోగించబడుతుంది.

ఊహాజనిత పెట్టుబడిదారు పరీక్ష: తీర్పులోని కీలక అంశం "ఊహాజనిత పెట్టుబడిదారు" పరీక్షను ప్రవేశపెట్టడం. బై-బ్యాక్ క్లాజులు, స్థిరమైన రాబడి లేదా హామీతో కూడిన విలువ పెరుగుదల ఉన్న ఒప్పందాలు ఇప్పుడు ఆస్తిని ఆక్రమించుకోవాలనే నిజమైన ఉద్దేశ్యంగా కాకుండా, పెట్టుబడి సాధనాలుగా పరిగణించబడతాయి. అటువంటి పెట్టుబడిదారులు కార్పొరేట్ ఇన్సాల్వెన్సీ రిజల్యూషన్ ప్రాసెస్‌లను (CIRP) ప్రారంభించడానికి IBC ని ఉపయోగించలేరు. వారి మార్గం RERA లేదా వినియోగదారుల ఫోరమ్‌ల ద్వారా ఉంటుంది.

ప్రభావం: ఈ తీర్పు సమతుల్యతను పునరుద్ధరించడం, IBC ని ఊహాజనిత పెట్టుబడిదారులకు వసూలు సాధనంగా మారకుండా నిరోధించడం మరియు దివాలా ప్రక్రియల దుర్వినియోగాన్ని నిరుత్సాహపరచడం లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. ఈ తీర్పు, డెవలపర్‌లకు నిరాధారమైన దివాలా పిటిషన్ల నుండి ఉపశమనం లభిస్తుందని, అయితే RERA కింద నిరంతర పర్యవేక్షణ కొనసాగుతుందని బలపరుస్తుంది. ఇన్సాల్వెన్సీ నిపుణులు మరియు నేషనల్ కంపెనీ లా ట్రిబ్యునల్స్ (NCLTs) ఊహాజనిత ఉద్దేశ్యాన్ని గుర్తించడానికి ఒప్పందాలను ప్రీ-అడ్మిషన్ స్క్రీనింగ్ చేయాలి. RERA అధికారులు మరియు NCLT ల మధ్య సమన్వయాన్ని మెరుగుపరచడానికి మరియు ప్రాజెక్ట్-నిర్దిష్ట దివాలా మరియు ఊహాజనిత పెట్టుబడిదారు పరీక్షకు చట్టపరమైన గుర్తింపును పరిశీలించడానికి విధాన రూపకర్తలను కోరారు.

Impact: 8/10. ఈ తీర్పు, డిఫాల్ట్ అయిన డెవలపర్‌లకు వ్యతిరేకంగా క్లెయిమ్‌లను ముందుకు తీసుకెళ్లే విధానాన్ని గణనీయంగా మారుస్తుంది, ఇది IBC కింద దాఖలయ్యే కేసుల సంఖ్యను మరియు బాధితులైన కొనుగోలుదారులు మరియు డెవలపర్లు ఇద్దరూ అనుసరించే వ్యూహాలను ప్రభావితం చేయవచ్చు. ఇది ఒక ముఖ్యమైన రంగానికి నియంత్రణ రూపురేఖలను స్పష్టం చేస్తుంది, పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసాన్ని మరియు చట్టపరమైన ప్రక్రియలను ప్రభావితం చేస్తుంది.