చాలామంది కొనుగోలుదారులు రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ ను ఆస్తిపై పూర్తి హక్కుగా భావిస్తారు. అయితే, ఇది కేవలం లావాదేవీకి సాక్ష్యం మాత్రమేనని, ఆస్తిపై ఉన్న చట్టపరమైన లోపాలను లేదా మూడవ పార్టీల క్లెయిమ్లను తొలగించదని న్యాయనిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు. అందుకే, కొనుగోలుదారులు సమగ్ర టైటిల్ సెర్చ్ చేయడం, చారిత్రక డాక్యుమెంట్లను సరిచూడటం చాలా ముఖ్యం.
భారతదేశంలో చాలామంది ఇళ్ల కొనుగోలుదారులకు, రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ అంటే ఆస్తిపై అంతిమ హక్కు దక్కినట్టే. కానీ, న్యాయనిపుణుల ప్రకారం, ఈ డాక్యుమెంట్ కేవలం ఒక లావాదేవీ జరిగినట్లుగా సాక్ష్యం మాత్రమే. దీనికి పూర్తి, వివాదరహిత టైటిల్ ఉన్నట్లు ఖచ్చితమైన హామీ ఇవ్వదు. రిజిస్ట్రేషన్ పైనే ఆధారపడి, సరైన పరిశోధన (Due Diligence) చేయకపోతే, కొనుగోలుదారులు గతంలో ఉన్న క్లెయిమ్లు, తీర్చని అప్పులు లేదా యాజమాన్య చరిత్రలో లోపాలు వంటి దాగి ఉన్న చట్టపరమైన రిస్క్లను ఎదుర్కోవచ్చు.
రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ ప్రాథమికంగా ఆస్తిని అమ్మకందారు నుండి కొనుగోలుదారుకు బదిలీ చేసినట్లుగా గుర్తిస్తుంది. ఇది ఆస్తిపై ముందు నుంచీ ఉన్న లోపాలను తొలగించదు, అలాగే అమ్మకానికి ముందు మూడవ పక్షాలు క్లెయిమ్ చేసిన హక్కులను కూడా రద్దు చేయదు. ఒకవేళ అమ్మకందారుకు ఆస్తిని అమ్మడానికి స్పష్టమైన టైటిల్ లేకపోతే, రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ ఆ చట్టపరమైన లోపాన్ని సరిదిద్దలేదు. అందుకే, ఏదైనా ఆస్తి కొనుగోలులో స్వతంత్ర టైటిల్ వెరిఫికేషన్ ఒక కీలకమైన దశ.
డ్యూ డిలిజెన్స్ ప్రాముఖ్యత
కొనుగోలుదారులు కేవలం సేల్ డీడ్ నే కాకుండా, 'మదర్ డీడ్' అని పిలువబడే పూర్తి యాజమాన్య గొలుసును (Chain of Ownership) పరిశీలించాలి. గత 12 నుండి 30 సంవత్సరాల ఆస్తి చరిత్రను పరిశీలించి, యాజమాన్య క్రమంలో ఎటువంటి అంతరాలు లేవని నిర్ధారించుకోవాలి. మునుపటి సేల్ డీడ్లు, కేటాయింపు లేఖలు (Allotment Letters), మరియు మ్యుటేషన్ రికార్డులను (Mutation Records) సమీక్షించి, ఆస్తి ప్రతి దశలోనూ చట్టబద్ధంగా బదిలీ చేయబడిందని ధృవీకరించుకోవాలి.
అంతేకాకుండా, సబ్-రిజిస్ట్రార్ ఆఫ్ అస్యూరెన్సెస్ (Sub-Registrar of Assurances) మరియు సెంట్రల్ రిజిస్ట్రీ ఆఫ్ సెక్యూరిటైజేషన్ అసెట్ రికన్స్ట్రక్షన్ అండ్ సెక్యూరిటీ ఇంట్రెస్ట్ ఆఫ్ ఇండియా (CERSAI) వద్ద రికార్డులను తనిఖీ చేయడం ద్వారా ఆస్తి తనఖా పెట్టబడిందా లేదా కొలేటరల్ (Collateral) గా ఉపయోగించబడిందా అని తెలుసుకోవచ్చు. నిర్మించిన ఆస్తుల విషయంలో, మున్సిపల్ నిబంధనలకు అనుగుణంగా నిర్మాణం ఉందని నిర్ధారించుకోవడానికి శాంక్షన్డ్ బిల్డింగ్ ప్లాన్లు, చెల్లుబాటు అయ్యే ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్లను (Occupancy Certificates) వెరిఫై చేసుకోవడం కూడా అంతే ముఖ్యం.
కొనుగోలు తర్వాత పెట్టుబడిని కాపాడుకోవడం
డీడ్ రిజిస్టర్ అయినంత మాత్రాన డ్యూ డిలిజెన్స్ ఆగిపోదు. మున్సిపల్, రెవెన్యూ రికార్డులలో ఆస్తి స్థితిని అప్డేట్ చేయడం యాజమాన్యాన్ని భద్రపరచడంలో ఒక ముఖ్యమైన దశ. ఈ మ్యుటేషన్ ప్రక్రియ ప్రభుత్వ డేటాబేస్లలో యాజమాన్య మార్పును నమోదు చేస్తుంది, ఇది ఆస్తి పన్నులు చెల్లించడానికి, యజమానిగా చట్టపరమైన హక్కులను క్లెయిమ్ చేయడానికి అవసరం.
కరెంట్, వాటర్ కనెక్షన్ల వంటి యుటిలిటీ ఖాతాలు, కో-ఆపరేటివ్ హౌసింగ్ సొసైటీల రికార్డులు కూడా అధికారికంగా వారి పేర్లకు బదిలీ అయ్యాయని కొనుగోలుదారులు నిర్ధారించుకోవాలి. ఈ పరిపాలనాపరమైన దశలను పూర్తి చేయడం భవిష్యత్తులో సంక్లిష్టతలను, ఆస్తిని తిరిగి అమ్మేటప్పుడు ఇబ్బందులను లేదా పన్ను చెల్లింపులు, యుటిలిటీ వాడకంపై వివాదాలను నివారించడంలో సహాయపడుతుంది. ఈ చురుకైన చర్యలు తీసుకోవడం ద్వారా, డబ్బు చేతులు మారిన తర్వాత చట్టపరమైన అడ్డంకులను కనుగొనే ప్రమాదాన్ని కొనుగోలుదారులు గణనీయంగా తగ్గించుకోవచ్చు.