UP-RERA కొత్త రూల్స్: హోమ్ బయ్యర్ల IFMS డబ్బులకు ఇక సెపరేట్ బ్యాంక్ అకౌంట్లు తప్పనిసరి!

యుపి-రెరా (UP-RERA) కీలక నిర్ణయం తీసుకుంది. ఇకపై డెవలపర్లు హోమ్ బయ్యర్ల నుంచి తీసుకునే ఇంట్రెస్ట్ ఫ్రీ మెయింటెనెన్స్ సెక్యూరిటీ (IFMS) డబ్బులను ప్రత్యేక బ్యాంక్ ఖాతాల్లోనే ఉంచాలని ఆదేశించింది. దీనివల్ల డెవలపర్లు ఈ డబ్బులను తమ వ్యాపార అవసరాలకు వాడుకోకుండా పారదర్శకత పెరుగుతుంది, బయ్యర్ల డబ్బులకు భద్రత కలుగుతుంది.

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కీలక మార్పులు చోటు చేసుకోనున్నాయి. ఉత్తరప్రదేశ్ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (UP-RERA) తాజాగా ఒక కొత్త ఆదేశాలను జారీ చేసింది. ఈ ఆదేశాల ప్రకారం, బిల్డర్లు ఇకపై హోమ్ బయ్యర్ల నుంచి సేకరించిన ఇంట్రెస్ట్ ఫ్రీ మెయింటెనెన్స్ సెక్యూరిటీ (IFMS) మొత్తాలను ప్రత్యేకమైన, వేరువేరు బ్యాంక్ ఖాతాల్లోనే నిర్వహించాలి. గతంలో డెవలపర్లు ఈ IFMS నిధులను తమ సొంత వ్యాపార కార్యకలాపాలకు లేదా వర్కింగ్ క్యాపిటల్ కోసం వాడుకునే అవకాశం ఉండేది. అయితే, ఈ కొత్త నిబంధనతో ఆ పద్ధతికి తెరపడుతుంది.

హోమ్ బయ్యర్ల డిపాజిట్లకు రక్షణ

IFMS అనేది హోమ్ బయ్యర్లు ప్రాజెక్ట్ స్వాధీనం (Possession) చేసుకునే సమయంలో లేదా సేల్ డీడ్ సంతకం చేసేటప్పుడు చెల్లించే ఒక రకమైన రీఫండబుల్ డిపాజిట్. ఈ నిధులు ప్రాజెక్ట్‌లోని కామన్ ఏరియాలు, ఇతర సౌకర్యాల నిర్వహణ కోసం ఉద్దేశించినవి. ఈ బాధ్యతలు రెసిడెంట్స్ వెల్ఫేర్ అసోసియేషన్ (RWA) కు బదిలీ అయ్యేంతవరకు వీటిని వాడతారు. ఈ నిధులను వేరే అకౌంట్లలో ఉంచాలని ఆదేశించడం ద్వారా, డెవలపర్లు వాటిని ఇతర కార్పొరేట్ అవసరాలకు లేదా నిర్మాణ ఖర్చులకు మళ్లించకుండా అరికట్టవచ్చని రెగ్యులేటర్ భావిస్తోంది. గతంలో ఈ విషయంలో నివాసితులు, డెవలపర్ల మధ్య చాలా వివాదాలు తలెత్తాయి.

వడ్డీ రేట్లు, నిధుల నిర్వహణ

ఈ నిధుల విలువ తగ్గకుండా చూసేందుకు, UP-RERA ఒక కీలక నిబంధన పెట్టింది. IFMS కార్పస్‌ను అత్యధిక వడ్డీనిచ్చే ఫిక్స్‌డ్ డిపాజిట్లలో (Fixed Deposits) పెట్టుబడి పెట్టాలని డెవలపర్లను ఆదేశించింది. ఇందుకోసం, వివిధ షెడ్యూల్డ్ బ్యాంకులనుంచి కొటేషన్లు (Quotes) కోరి, అత్యుత్తమ రాబడినిచ్చే ఆప్షన్లను ఎంచుకోవాలి. అంతేకాకుండా, ప్రాజెక్ట్ రకాన్ని బట్టి IFMS రేట్లకు సంబంధించి స్పష్టమైన మార్గదర్శకాలను కూడా అథారిటీ నిర్దేశించింది. ఉదాహరణకు, తక్కువ-ఆదాయ గృహాల కోసం చదరపు అడుగుకు ₹20 నుంచి ప్రారంభించి, హై-ఎండ్, లగ్జరీ రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్టుల కోసం చదరపు అడుగుకు ₹100 వరకు రేట్లు నిర్ణయించారు.

రెసిడెంట్ అసోసియేషన్లకు బదిలీ

చివరగా, డెవలపర్ కామన్ ఏరియాలను RWAకు అప్పగించేటప్పుడు, నిబంధనల ప్రకారం ఒక పటిష్టమైన బదిలీ ప్రక్రియను పాటించాలి. ప్రమోటర్ అన్ని వసూళ్లు, ఖర్చులు, మినహాయింపుల పూర్తి అకౌంటింగ్‌తో కూడిన సమగ్ర నివేదికను అందించాలి. ఈ బదిలీతో పాటు ఒక ఆడిట్ రిపోర్ట్ కూడా జత చేయాలి. దీనివల్ల RWAకు పూర్తి కార్పస్, బ్యాంక్ ఖాతా నిర్వహణ హక్కులు దక్కుతాయి. RWA బాధ్యతలు స్వీకరించిన తర్వాత, ఆ నిధులను కూడా ఒక ప్రత్యేక ఖాతాలో ఉంచి, ఆర్థిక పారదర్శకతను కొనసాగించడానికి చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్ (Chartered Accountant) ద్వారా వార్షిక ఆడిట్‌లు నిర్వహించాలి.

ఈ నిబంధన UP-RERA జనరల్ రెగ్యులేషన్స్, 2019లోని 12వ సవరణలో భాగం. ఈ కొత్త అకౌంట్ సెగ్రిగేషన్ (Account Segregation) అవసరాలకు డెవలపర్లు ఎంత త్వరగా అనుగుణంగా నడుచుకుంటారో, అలాగే ఉత్తరప్రదేశ్‌లోని కొత్త ప్రాజెక్టులలో నిర్వహణ కార్యకలాపాలు ఎంత స్థిరంగా ఉంటాయో చూడాలి.