Whalesbook
టైర్-II హౌసింగ్ మార్కెట్ లో విభజన (Bifurcation) స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది
దేశంలోని 15 ప్రధాన టైర్-II నగరాల్లో 2025లో గృహాల అమ్మకాల వాల్యూమ్ 10% క్షీణించి, 1,56,181 యూనిట్లకు చేరింది. అయితే, ఈ వాల్యూమ్ తగ్గుదలను అమ్మకాల విలువ ₹1.48 లక్షల కోట్లకు స్థిరంగా ఉంచడం ద్వారా భర్తీ చేసింది. ఈ వ్యత్యాసం మార్కెట్ లో స్పష్టమైన విభజనను సూచిస్తోంది. ముఖ్యంగా, తక్కువ ధరల్లో లభించే గృహాల సరఫరా (Supply) తగ్గిపోవడం, అదే సమయంలో అధిక ధరల విభాగంలో డిమాండ్, లావాదేవీల విలువ పెరగడం దీనికి కారణం. టైర్-II నగరాల్లో కనిపిస్తున్న ఈ మార్పులు, ఇప్పటికే టైర్-I నగరాల్లో కొన్నేళ్లుగా కొనసాగుతున్న ట్రెండ్లను ప్రతిబింబిస్తున్నాయి.
అందుబాటు ధరల్లో ఇళ్ల కొరత
అమ్మకాల వాల్యూమ్ తగ్గడానికి ప్రధాన కారణం ₹1 కోటి కంటే తక్కువ ధరలో ఉండే గృహాల లభ్యత తగ్గిపోవడమే. సాంప్రదాయకంగా టైర్-II నగరాల్లో డిమాండ్కు వెన్నెముకగా నిలిచే ఈ విభాగం, నిర్మాణ వ్యయాలు (Construction Costs) విపరీతంగా పెరగడంతో తీవ్రంగా ప్రభావితమైంది. గత ఐదేళ్లలో నిర్మాణ వ్యయాలు సుమారు 40% పెరిగాయి. ముఖ్యంగా, 2019 నుండి లేబర్ ఖర్చులు సుమారు 150% పెరిగాయి. స్టీల్, సిమెంట్ ధరల్లో కూడా 30-57% పెరుగుదల నమోదైంది. ఫలితంగా, కొత్త ప్రాజెక్టుల్లో అందుబాటు ధరల గృహాల వాటా 2019లో 40% ఉండగా, 2025 అర్ధ భాగం నాటికి కేవలం 12% కు పడిపోయింది. ఈ వ్యయ ఒత్తిడి డెవలపర్లను కలవరపెట్టింది. వారు అధిక ఖర్చులను భరించడం లేదా వినియోగదారులకు బదిలీ చేయడం వంటి పరిస్థితుల్లో, ₹1 కోటి లోపు ప్రాజెక్టుల లాభదాయకత తగ్గిపోయింది.
ప్రీమియం వైపు మళ్లుతున్న కొనుగోలుదారులు
అదే సమయంలో, ₹1 కోటికి పైబడిన గృహాల మార్కెట్ లో స్థిరత్వం, వృద్ధి కనిపిస్తోంది. ఈ ప్రీమియం విభాగంలో అమ్మకాలు 9% పెరిగాయి. మొత్తం మార్కెట్ లో వీటి వాటా గత ఏడాదితో పోలిస్తే 23% నుంచి 28% కు పెరిగింది. పెరుగుతున్న కుటుంబ ఆదాయాలు, మెరుగైన జీవనశైలి, పెద్ద నివాస స్థలాల కోసం కొనుగోలుదారుల ఆకాంక్షలు, టైర్-II నగరాల్లో మెరుగుపడిన మౌలిక సదుపాయాలు వంటి అనేక అంశాలు దీనికి కారణమవుతున్నాయి. కొనుగోలుదారులు అధిక ధర అయినప్పటికీ, నాణ్యత, కమ్యూనిటీ లివింగ్, పెద్ద ఇళ్లపై దృష్టి సారిస్తున్నారని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. జాతీయ స్థాయిలో కూడా, INR 20-50 మిలియన్ కేటగిరీలో అమ్మకాలు గణనీయంగా పెరిగాయి. ప్రస్తుతం ప్రధాన నగరాల్లో మొత్తం అమ్మకాల్లో INR 10 మిలియన్ కంటే ఎక్కువ విలువైన ఇళ్ల వాటా దాదాపు సగం ఉంది.
ప్రాంతీయ వైవిధ్యాలు, టైర్-I ను పోలిక
ప్రీమియం వైపు మళ్లుతున్నప్పటికీ, ప్రాంతాల వారీగా పనితీరులో భారీ తేడాలున్నాయి. విశాఖపట్నం, భువనేశ్వర్ వంటి నగరాల్లో అమ్మకాలు వరుసగా 38%, 25% తగ్గాయి. అయితే, మొహాలీ (+34%), లక్నో (+6%) వంటి నగరాలు వృద్ధిని సాధించాయి. అహ్మదాబాద్ తన అభివృద్ధి స్థాయి, డిమాండ్ లోతు కారణంగా ఇప్పటికే టైర్-I నగరంగా పరిగణించబడుతోంది. ప్రస్తుతం టైర్-II నగరాల పనితీరు టైర్-I మార్కెట్లను దగ్గరగా పోలి ఉంది. అక్కడ కూడా అమ్మకాల విలువ రికార్డు స్థాయికి చేరింది, ప్రీమియం ఆఫరింగ్స్ అమ్మకాల వాల్యూమ్ తగ్గుముఖం పట్టాయి. ఉదాహరణకు, 2025 అర్ధ భాగంలో, టైర్-I నగరాలు ₹3.6 లక్షల కోట్లకు పైగా అమ్మకాలను నమోదు చేశాయి, ఇది గత ఏడాదితో పోలిస్తే 9% ఎక్కువ. సగటు టికెట్ సైజులో 14% పెరుగుదల ఉంది.
ప్రతికూలతలు (Bear Case) మరియు రిస్కులు
ప్రస్తుత మార్కెట్ పరిస్థితులు కొన్ని ప్రమాదాలను సూచిస్తున్నాయి. అందుబాటు ధరల్లో గృహాల సరఫరా గణనీయంగా తగ్గడం, ధరలు పెరగడం మధ్య-ఆదాయ వర్గాలకూ అందుబాటు సమస్యలను తీవ్రతరం చేయవచ్చు. అమ్మకాల వృద్ధి కోసం ఒక చిన్న, అధిక-ఆదాయ వర్గంపై ఆధారపడటం, ఆర్థిక మాంద్యం లేదా ఖర్చు చేసే సామర్థ్యంలో మార్పుల వల్ల ప్రీమియం సెగ్మెంట్ మరింత బలహీనపడే అవకాశం ఉంది. టైర్-II నగరాలు పరిణతి చెందుతున్నందున, డిమాండ్ ను మించి కొత్త ప్రాజెక్టులు వస్తే ప్రీమియం విభాగంలో అధిక సరఫరా (Oversupply) ప్రమాదం ఉంది. ఈ మార్కెట్ డేటాను అందించే P E Analytics Ltd (PropEquity మాతృ సంస్థ) సుమారు ₹209 కోట్లకు పైగా మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్, 16-17x TTM P/E నిష్పత్తితో SME సెగ్మెంట్ లో ఉంది. అయితే, అసలు రిస్క్ డేటా ప్రొవైడర్ లో కాకుండా, అది నివేదిస్తున్న మార్కెట్ డైనమిక్స్ లోనే ఉంది: అంటే, పెరుగుతున్న విభజన, భవిష్యత్తులో ధరల సర్దుబాటు (Price Correction) ప్రమాదం. టైర్-II నగరాల్లో చారిత్రాత్మకంగా ధరల పెరుగుదల (కొత్త లాంచ్లలో సంవత్సరానికి 54-94% వరకు) స్థిరమైన ఆదాయ వృద్ధికి మించి వేగంగా ఉంది.
భవిష్యత్ అంచనాలు (Future Outlook)
2026 నాటికి, భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం, టైర్-II నగరాలతో సహా, స్థిరమైన, విస్తృత వృద్ధిని సాధిస్తుందని అంచనా. గృహ రుణ లభ్యత మెరుగుపడటం, కొనుగోలుదారుల డిమాండ్ కొనసాగడం, ప్రభుత్వ మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధి కార్యక్రమాలు మార్కెట్కు మద్దతు ఇస్తాయని భావిస్తున్నారు. పెరుగుతున్న ఆదాయాలు, NRIల భాగస్వామ్యంతో లగ్జరీ, హై-ఎండ్ గృహాల డిమాండ్ కొనసాగే అవకాశం ఉంది. అయితే, ఈ వృద్ధి మరింత క్రమశిక్షణతో కూడుకున్నదిగా ఉంటుంది, అమలు సామర్థ్యం, మూలధన జాగ్రత్తపై నిరంతర దృష్టి సారించబడుతుంది. మారుతున్న కొనుగోలుదారుల ప్రాధాన్యతలు కేవలం మెరిసే ఫినిషింగ్స్ దాటి, దీర్ఘకాలిక విలువ, మన్నిక, నిర్వహణపై దృష్టి సారించాయి. మౌలిక సదుపాయాలపై ప్రభుత్వ బడ్జెట్ కేటాయింపులు టైర్-II, టైర్-III నగరాల్లో డిమాండ్ను, ఉపాధిని మరింత పెంచుతాయి, భవిష్యత్ వృద్ధికి వాటిని కీలక ఇంజిన్లుగా నిలుపుతాయి.