రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్లు (REITs), ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్లు (InvITs) ఇప్పుడు ఇతర కంపెనీల ప్రాజెక్టుల్లో, నిర్మాణంలో ఉన్నవాటిలో కూడా మైనారిటీ వాటాలను (Minority Stakes) కొనుగోలు చేయడానికి SEBI అనుమతి ఇచ్చే అవకాశం ఉంది. ఈ మార్పు వల్ల డెవలపర్లకు అప్పుల భారం తగ్గడంతో పాటు, తమ ప్రాజెక్టులపై నియంత్రణ కోల్పోకుండానే నిధులు సమకూర్చుకోవచ్చు. ఈ ప్రతిపాదనలపై ఆగస్టు 27, 2026 వరకు ప్రజల అభిప్రాయాలను SEBI స్వీకరించనుంది.
భారతదేశంలో ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్, రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టుల ఫండింగ్లో కీలక మార్పులు తీసుకురావడానికి సెక్యూరిటీస్ అండ్ ఎక్స్ఛేంజ్ బోర్డ్ ఆఫ్ ఇండియా (SEBI) సిద్ధమైంది. ఆగస్టు 6, 2026న విడుదల చేసిన కన్సల్టేషన్ పేపర్ ప్రకారం, REITs, InvITs ఇప్పుడు ఇతర సంస్థల ప్రాజెక్టులలో, ఇంకా నిర్మాణ దశలో ఉన్న ప్రాజెక్టులలో కూడా మైనారిటీ వాటాలను కొనుగోలు చేయడానికి వీలు కల్పించాలని SEBI ప్రతిపాదించింది. ప్రస్తుతం, ఈ ట్రస్ట్లు సాధారణంగా పెట్టుబడి పెట్టే స్పెషల్ పర్పస్ వెహికల్స్ (SPVs)లో నియంత్రణ వాటాను (Controlling Interest) కలిగి ఉండాలి. అయితే, ఈ కొత్త నిబంధనల వల్ల డెవలపర్లకు, ట్రస్ట్లకు ఇద్దరికీ ఇది ఒక ఫ్లెక్సిబుల్ ఆప్షన్గా మారనుంది.
అదుపు కోల్పోకుండానే పెట్టుబడి పొందడం ఎలా?
చాలా మంది డెవలపర్లకు, నిధులు సమీకరించే క్రమంలో తమ ఆస్తిలో గణనీయమైన భాగాన్ని అమ్మాల్సి వస్తుంది. దీనివల్ల ప్రాజెక్ట్ వ్యూహాత్మక, నిర్వహణ నియంత్రణను కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది. అయితే, ఈ కొత్త నిబంధనలు అమల్లోకి వస్తే, డెవలపర్లు తమ ఆస్తిలో కొంత భాగాన్ని నగదుగా మార్చుకుంటూనే, మిగిలిన భాగాన్ని తమ వద్దే ఉంచుకోవచ్చు. ఇది భూమి కొనుగోలు, నిర్మాణం లేదా అప్పుల చెల్లింపుల కోసం తక్షణమే నగదును అందిస్తుంది, అదే సమయంలో ప్రాజెక్ట్ను నిర్వహించే బాధ్యత డెవలపర్లకే ఉంటుంది.
REITs, InvITs విషయానికొస్తే, స్థిరమైన ఆస్తుల పైప్లైన్ను నిర్మించుకోవడానికి ఇది ఒక మంచి అవకాశం. ఒక ప్రాజెక్ట్ పూర్తిగా పూర్తయ్యి, సంపూర్ణ కొనుగోలుకు సిద్ధంగా ఉండే వరకు వేచి చూడకుండా, ఈ ట్రస్ట్లు ఇప్పుడు ముందస్తు దశలోనే పెట్టుబడి పెట్టగలవు. దీనివల్ల భవిష్యత్తులో తమ దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడి వ్యూహాలకు సరిపోయే, నాణ్యమైన ఆస్తులను పొందడానికి స్పష్టమైన మార్గం ఏర్పడుతుంది.
పాలన, రిస్క్ అంశాలు
ఈ ప్రతిపాదనలు పెట్టుబడులకు కొత్త ద్వారాలు తెరిచినప్పటికీ, నియంత్రణ సంస్థలు పరిష్కరించడానికి ప్రయత్నిస్తున్న కొన్ని సవాళ్లను కూడా పరిచయం చేస్తున్నాయి. మైనారిటీ వాటా అంటే, పూర్తి యాజమాన్యం ఉన్నప్పుడు ఉండేంత రోజువారీ కార్యకలాపాల నిర్ణయాలు లేదా మూలధన వ్యయంలో REIT లేదా InvITకు తక్కువ అధికారం ఉండవచ్చు. దీన్ని తగ్గించడానికి, SEBI ఒక 'గ్లైడ్ పాత్' (Glide Path) వంటి షరతులను చేర్చింది. అంటే, ట్రస్ట్ మైనారిటీ వాటా నుండి పూర్తి నియంత్రణ లేదా యాజమాన్యానికి ఎప్పుడు, ఎలా మారుతుందనే దానిపై ట్రస్ట్, డెవలపర్ మధ్య స్పష్టమైన, కట్టుబడి ఉండే ఒప్పందం ఉండాలి.
మైనారిటీ పెట్టుబడిదారులకు, డెవలపర్లకు మధ్య వైరుధ్యాలు తలెత్తే అవకాశం ఉన్నందున, పెట్టుబడిదారులు పాలనా నిర్మాణాలను (Governance Structures) నిశితంగా గమనించాలి. అలాగే, యూనిట్హోల్డర్ల ఆమోద పరిమితిని, మొత్తం యూనిట్హోల్డర్లలో 75% నుండి మొత్తం ఓట్లలో **75%**కి మార్చాలని SEBI ప్రతిపాదించింది. ఇది ట్రస్ట్ల నిర్ణయ ప్రక్రియను మరింత సమర్థవంతంగా మార్చడానికి ఉద్దేశించబడింది. అయితే, వాటాదారుల ఒప్పందాల బలం, ప్రాజెక్ట్ స్థాయిలో పారదర్శకమైన ప్రకటనలపై తుది ప్రభావం ఆధారపడి ఉంటుంది.
మార్కెట్ భాగస్వాములకు తదుపరి చర్యలు
భారతదేశంలో REIT, InvIT మార్కెట్ గణనీయమైన వృద్ధిని సాధించింది. సంచిత పంపిణీలు, నిర్వహణలో ఉన్న ఆస్తులు (Assets Under Management) అనేక ట్రిలియన్ రూపాయల స్థాయికి చేరుకున్నాయి. ఈ ప్రతిపాదన ఇంకా సంప్రదింపుల దశలోనే ఉన్నందున, ఇది ఈ ట్రస్ట్ల కార్యకలాపాలలో తక్షణమే ఎటువంటి మార్పును తీసుకురాదు. నియంత్రణ సంస్థ ప్రజల నుండి ఆగస్టు 27, 2026 వరకు అభిప్రాయాలను కోరుతోంది. పెట్టుబడిదారులు, మార్కెట్ పరిశీలకులు తుది నిబంధనలను ట్రాక్ చేయవచ్చు, ముఖ్యంగా గరిష్ట పెట్టుబడి పరిమితులు, ఏ ప్రాజెక్టులు ఇటువంటి పెట్టుబడులకు అర్హత పొందుతాయి అనేదానిపై కఠినమైన ప్రమాణాలను అర్థం చేసుకోవచ్చు.