సుప్రీంకోర్టు RERA పై ఫైర్: 'రద్దు చేయడమే బెటర్'.. బిల్డర్లకు అండగా మారుతోందా?

RERA అమలుపై సుప్రీంకోర్టు తీవ్ర అభ్యంతరం

భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకత, కొనుగోలుదారుల రక్షణ కోసం తెచ్చిన RERA (Real Estate Regulation and Development Act) చట్టం దాని లక్ష్యాలను చేరుకోవడంలో విఫలమవుతోందని భారత సుప్రీంకోర్టు తేల్చి చెప్పింది. ఈ చట్టాన్ని అమలు చేయడం కంటే, దానిని రద్దు చేయడమే ఉత్తమమని సుప్రీంకోర్టు ప్రధాన న్యాయమూర్తి జస్టిస్ సూర్య కాంత్ వ్యాఖ్యానించడం సంచలనం సృష్టించింది. RERA చట్టం బిల్డర్లకే అండగా మారుతోందని, కొనుగోలుదారులకు న్యాయం జరగడం లేదని కోర్టు అసంతృప్తి వ్యక్తం చేసింది.

ఎందుకు ఈ తీవ్ర వ్యాఖ్యలు?

RERA ఉత్తర్వులు, ముఖ్యంగా డబ్బు వాపసు (Refunds) లేదా ప్రాజెక్ట్ అప్పగింత (Possession) వంటి విషయాల్లో, తరచుగా అమలు కావడం లేదని కోర్టు గుర్తించింది. రెగ్యులేటర్ పనితీరులో జవాబుదారీతనం లోపించిందని, కేసులు దీర్ఘకాలం సాగుతున్నాయని, లిటిగేషన్ పెరుగుతోందని సుప్రీంకోర్టు బెంచ్ ఆందోళన వ్యక్తం చేసింది. బిల్డర్లు అప్పుల్లో ఉన్నప్పుడు, RERA ఆదేశాలు నిష్ఫలమవుతున్నాయని, ఈ పరిస్థితిని సరిదిద్దాల్సిన అవసరం ఉందని కోర్టు నొక్కి చెప్పింది. దీనిపై రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు తమ RERA అధికారుల పనితీరును మెరుగుపరచుకోవాలని ఒత్తిడి పెరిగింది.

RERA నేపథ్యం, సాధించిన విజయాలు

2016లో RERA చట్టం రాకముందు, భారత రియల్టీ రంగం తీవ్రమైన పారదర్శకత లోపంతో, నియంత్రణ లేకుండా ఉండేది. ప్రాజెక్టులు ఆలస్యం కావడం, డెవలపర్లు అన్యాయమైన ఒప్పందాలు చేయడం వంటివి కొనుగోలుదారులకు తీవ్ర నష్టాన్ని కలిగించాయి. RERA రాకతో, ప్రాజెక్ట్ రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరి అయింది. కస్టమర్ల నుంచి వసూలు చేసిన నిధుల్లో 70% ను ఎస్క్రో ఖాతాల్లో (Escrow accounts) ఉంచాలని నిబంధన తెచ్చింది. అప్పటి నుండి, దేశవ్యాప్తంగా 1.15 లక్షలకు పైగా ఫిర్యాదులు నమోదయ్యాయి, వీటిలో సుమారు 65-70% పరిష్కరించబడ్డాయి. ఈ చట్టం వల్ల, భారతదేశ గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ట్రాన్స్పరెన్సీ ఇండెక్స్ లో 2014లో 41వ స్థానం నుంచి 2022 నాటికి 34వ స్థానానికి మెరుగుపడింది. ఈ పారదర్శకత పెరగడం వల్ల, భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోకి సంస్థాగత పెట్టుబడులు (Institutional Investment) ఏటా $5 బిలియన్ దాటి, 2026 నాటికి $6-7 బిలియన్ కు చేరుకునే అవకాశం ఉంది. మార్చి 2025 నాటికి, దేశవ్యాప్తంగా 1.19 లక్షల ప్రాజెక్టులు, 97.14 లక్షల యూనిట్లు RERA కింద రిజిస్టర్ అయ్యాయి. కేవలం మహారాష్ట్రలోనే మే 2025 నాటికి 50,000 కు పైగా ప్రాజెక్టులు రిజిస్టర్ అయ్యాయి. భారత రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ 2025 లో సుమారు $290 బిలియన్ మార్కును చేరుకోనుందని, 2030 నాటికి $970 బిలియన్ స్థాయికి చేరగలదని అంచనా.

అసలు సమస్యలు ఏమిటి?

IBC తో వైరుధ్యం: RERA, ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్టసీ కోడ్ (IBC) మధ్య అధికార పరిధి వివాదం ఒక ప్రధాన సమస్య. డెవలపర్లు దివాలా తీసినప్పుడు, కొనుగోలుదారుల క్లెయిమ్స్ ఆర్థిక రుణదాతల (Financial Creditors) క్లెయిమ్స్ కంటే తక్కువ ప్రాధాన్యత పొందుతాయి. దీంతో RERA ఆదేశాలు అమలు కాకుండా పోతాయి.

అసమాన రాష్ట్రాల అమలు: RERA చట్టం అమలు రాష్ట్రాలవారీగా మారుతుంది. మహారాష్ట్ర, ఉత్తరప్రదేశ్ వంటి రాష్ట్రాల్లో కేసులు 3-6 నెలల్లో పరిష్కారం అవుతుండగా, మరికొన్ని రాష్ట్రాల్లో ఏడాదికి పైగా సమయం పడుతుంది. కొన్ని RERA అధికారులలో 20-30% ఖాళీలు ఉన్నాయి. కర్ణాటకలో, K-RERA దాదాపు ₹650 కోట్ల బకాయిలను వసూలు చేయడంలో ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటోంది, రికవరీ రేటు కొన్ని చోట్ల కేవలం 20% గానే ఉంది. RERA అధికారులకు నేరుగా పోలీసు అధికారాలు వంటివి లేకపోవడంతో, అమలుకు ఇతర ప్రభుత్వ విభాగాలపై ఆధారపడాల్సి వస్తోంది.

డెవలపర్ల ఉల్లంఘనలు: ప్రాజెక్ట్ రిజిస్ట్రేషన్, ఎస్క్రో ఖాతాల నిబంధనలు ఉన్నప్పటికీ, డెవలపర్లు పాటించకుండా తప్పించుకుంటున్నారు. 60 రోజుల్లో వివాదాల పరిష్కారం కావాలనే లక్ష్యం, కేసుల పెండింగ్ వల్ల నెరవేరడం లేదు. హర్యానాలో, నిబంధనలు పాటించని డెవలపర్లపై 200 కి పైగా అరెస్ట్ వారెంట్లు జారీ అయ్యాయి.

భవిష్యత్ కార్యాచరణ

పరిశ్రమ నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం, RERA ను రద్దు చేయడం కంటే, దానిని బలోపేతం చేయడం ఉత్తమం. RERA కు పన్ను అధికారుల మాదిరిగా ఆటోమేటిక్ రికవరీ అధికారాలు ఇవ్వడం, IBC తో స్పష్టమైన సమన్వయం ఏర్పాటు చేయడం, డెవలపర్ల ఆర్థిక ఒత్తిడిని బహిర్గతం చేసేలా నిబంధనలు తీసుకురావడం వంటి సంస్కరణలు ప్రతిపాదించబడుతున్నాయి. RERA ను కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాల పరిరక్షణకు బలమైన సాధనంగా మార్చడం, తద్వారా రియల్ ఎస్టేట్ రంగం స్థిరమైన వృద్ధి సాధించడానికి దోహదపడటం లక్ష్యంగా పెట్టుకోవాలి.