డెవలపర్ల దివాలా ప్రక్రియలలో గృహ కొనుగోలుదారుల సంఘాలను సుప్రీంకోర్టు నిషేధించింది

సుప్రీంకోర్టు గురువారం ఒక ముఖ్యమైన తీర్పును వెలువరించింది, దీని ప్రకారం గృహ కొనుగోలుదారుల సంఘాలు (homebuyers' societies) మరియు రెసిడెంట్ వెల్ఫేర్ అసోసియేషన్లు (RWAs) సాధారణంగా డెవలపర్ కంపెనీల దివాలా ప్రక్రియలలో (insolvency proceedings) జోక్యం చేసుకోలేవు. ఈ తీర్పు 2016 నాటి ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్ట్సీ కోడ్ (IBC) కింద ఉన్న ప్రక్రియాపరమైన హక్కులు మరియు పరిమితులను స్పష్టం చేస్తుంది.

లోకస్ స్టాండి (Locus Standi) ని స్పష్టం చేయడం

జస్టిస్ జె.బి. పర్దివాలా మరియు ఆర్. మహదేవన్ నేతృత్వంలోని బెంచ్, తక్షశిల హైట్స్ ఇండియా ప్రైవేట్ లిమిటెడ్ కు సంబంధించిన దివాలా ప్రక్రియలను సమర్థించింది. IBC అనేది కార్పొరేట్ రుణగ్రహీత (corporate debtor) యొక్క పునరుద్ధరణ (revival) కోసం ఉద్దేశించిన సాధనం, తక్షణ వసూళ్లకు సంబంధించినది కాదని వారు నొక్కి చెప్పారు. పునరుద్ధరణ లక్ష్యం కాకపోతే, ప్రత్యామ్నాయ చట్టపరమైన మార్గాలు అందుబాటులో ఉంటాయి.

గృహ కొనుగోలుదారుల సంఘమైన Elegna Co-operative Housing and Commercial Society Ltd, దాఖలు చేసిన జోక్య పిటిషన్ ను కొట్టివేసిన నేషనల్ కంపెనీ లా అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్ (NCLAT) తీర్పును కోర్టు సమర్థించింది. కంపెనీ అప్పీల్లో జోక్యం చేసుకోవడానికి సంఘానికి లోకస్ స్టాండి లేకపోవడమే ప్రధాన కారణం.

వ్యక్తిగత హక్కులు vs. సంఘం యొక్క స్థితి

IBC, ఒక సమగ్ర కోడ్ (self-contained code) గా, చట్టబద్ధంగా నిర్వచించబడిన వర్గాలకు మాత్రమే భాగస్వామ్య హక్కులను (participatory rights) మంజూరు చేస్తుంది. ఆర్థిక రుణదాత (financial creditor), సెక్షన్ 5(7) కింద, ఆర్థిక రుణం (financial debt) ఎవరికి చెల్లించాలో వారు. కోడ్ యొక్క సెక్షన్ 5(8)(f) వివరణ వ్యక్తిగత కేటాయింపుదారులను (allottees) ఆర్థిక రుణదాతలుగా పరిగణిస్తున్నప్పటికీ, ఈ స్థితి వారి సంఘాలకు లేదా అసోసియేషన్లకు స్వయంచాలకంగా విస్తరించదు.

ఒక సంఘం అనేది దాని సభ్యుల నుండి వేరుగా ఉండే ఒక ప్రత్యేక చట్టపరమైన సంస్థ. సంఘం స్వయంగా నిధులను అందించనంత వరకు, కేటాయింపు ఒప్పందాలను అమలు చేయనంత వరకు, లేదా కేటాయింపులను స్వీకరించనంత వరకు, అది ఆర్థిక రుణదాతగా తన స్థితిని క్లెయిమ్ చేయదు. కార్పొరేట్ ఇన్సాల్వెన్సీ రిజల్యూషన్ ప్రాసెస్ (CIRP) ను ప్రారంభించడానికి లేదా అందులో పాల్గొనే హక్కు, రుణ లావాదేవీలు మరియు చట్టం నుండి ఉద్భవిస్తుంది, అసోసియేటివ్ లేదా ప్రాతినిధ్య ప్రయోజనాల నుండి కాదు.

ప్రక్రియ దుర్వినియోగాన్ని నివారించడం

ఇటువంటి జోక్యాలను అనుమతించడం "ఆర్థిక రుణదాత" యొక్క చట్టబద్ధమైన నిర్వచనాన్ని అక్రమంగా విస్తరిస్తుంది, ఇది వ్యక్తిగత కేటాయింపుదారుల హక్కులను ఉల్లంఘించవచ్చు మరియు ప్రాతినిధ్యం యొక్క అదనపు-చట్టబద్ధమైన పొరను సృష్టించవచ్చు. తప్పుదారి పట్టించే కార్పొరేట్ రుణగ్రహీతలు (corporate debtors) సమిష్టి ప్రయోజనాల ముసుగులో దివాలా ప్రక్రియలను అడ్డుకోవడానికి మరియు ఆలస్యం చేయడానికి ఈ జోక్యాలు వీలు కల్పిస్తాయని కోర్టు హెచ్చరించింది. Pioneer Urban Land కేసులో ఇటువంటి దుర్వినియోగం మునుపు హైలైట్ చేయబడింది.

IBC యొక్క సెక్షన్ 7 కింద ఉన్న ప్రక్రియలు, అడ్మిషన్ (admission) దశలో ద్వైపాక్షికంగా (bipartite) ఉంటాయి, ఇందులో ఆర్థిక రుణదాత మరియు కార్పొరేట్ రుణగ్రహీత మాత్రమే పాల్గొంటారు. ఈ ప్రారంభ దశలో, ఇతర రుణదాతలతో సహా సంబంధం లేని మూడవ పక్షాలకు విచారణలో స్వతంత్ర హక్కు ఉండదు, ఇది సుప్రీంకోర్టు ద్వారా స్థిరంగా ధృవీకరించబడిన సూత్రం.

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై ప్రభావాలు

గృహ కొనుగోలుదారుల సామూహిక ప్రాతినిధ్యం చట్టబద్ధంగా నియంత్రించబడుతుందని మరియు ఇది సాధారణంగా CIRP అడ్మిషన్ తర్వాత అధీకృత ప్రతినిధి యంత్రాంగం ద్వారా ఉత్పన్నమవుతుందని కోర్టు గుర్తించింది. IBC, ప్రీ-అడ్మిషన్ లేదా అప్పీలేట్ దశలలో తాత్కాలిక (ad hoc) లేదా స్వీయ-నియమిత ప్రాతినిధ్యాన్ని అనుమతించదు. రియల్ ఎస్టేట్ కేటాయింపుదారులకు, సెక్షన్ 7 కింద దరఖాస్తులు నిర్ణీత సంఖ్యలో కేటాయింపుదారులచే ఉమ్మడిగా దాఖలు చేయబడాలి.

Elegna సంఘం ఆర్థిక లేదా కార్యాచరణ రుణదాత (operational creditor) కాదని, మరియు ఇది దివాలా ప్రాతినిధ్యం కోసం కాకుండా నిర్వహణ ప్రయోజనాల కోసం ఏర్పడిందని బెంచ్ నిర్ధారించింది. ఇది సెక్షన్ 7 పిటిషన్ కు కేంద్రంగా ఉన్న ఆర్థిక లావాదేవీలో పార్టీ కాదు. అందువల్ల, దానికి చట్టబద్ధమైన అప్పీల్ హక్కు లేదు, ఇది లోకస్ స్టాండి లేకపోవడంపై NCLAT వైఖరిని ధృవీకరిస్తుంది. ఇటువంటి జోక్యాన్ని అనుమతించడం, కోడ్ కింద ఊహించిన వేగవంతమైన దివాలా చట్రాన్ని బలహీనపరుస్తుంది.